“不確定多校劃片政策具體會怎么推行，現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房風(fēng)險太大，還是要等政策明朗些再做決定。”5月1日，在一個名為“北京學(xué)區(qū)房”的QQ群中，一位家長在回答多校劃片政策下是否購買學(xué)區(qū)房的問題時，表達(dá)了自己的疑慮。

除了關(guān)于是否購買學(xué)區(qū)房的討論外，北京各區(qū)多校劃片政策的異同以及學(xué)區(qū)房市場的未來變局，也成為群里家長近幾日議論的焦點。

4月底，北京市多個城區(qū)集中發(fā)布了2018年北京各區(qū)幼升小政策，其中，東城、海淀、豐臺等城區(qū)都增加了關(guān)于多校劃片政策的表述，多校劃片入學(xué)漸成趨勢。

目前，北京各區(qū)多校劃片政策的具體實施細(xì)則尚未出臺，學(xué)區(qū)房市場的走向變數(shù)未定。

多校劃片成趨勢

劃片入學(xué)是一項與義務(wù)教育階段就近入學(xué)政策相配套的措施，單校劃片是劃片入學(xué)政策的初始形式。近幾年，由于學(xué)區(qū)房市場“高燒不退”，教育部門提出了2.0版本的“劃片入學(xué)”政策——多校劃片，即一個小區(qū)對應(yīng)多所學(xué)校。

教育部門試圖通過提高教育資源與房產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系的模糊性，降低家長購買學(xué)區(qū)房的期望值，進(jìn)而避免學(xué)區(qū)房的過度炒作。

今年2月底，教育部在2018年中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知中表示，在教育資源配置不夠均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方，需積極穩(wěn)慎推進(jìn)多校劃片。

去年開始，北京市朝陽區(qū)便開始試行多校劃片政策，但實際的落地范圍僅限于朝陽部分學(xué)區(qū)的個別學(xué)校。今年開始，北京施行多校劃片政策的城區(qū)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

西城、海淀、東城是北京學(xué)區(qū)房三大熱點區(qū)域，三區(qū)教委均在4月底公布的2018年義務(wù)教育階段入學(xué)政策中，不同程度地表示將逐步推進(jìn)多校劃片的幼升小入學(xué)方式。

在2018年義務(wù)教育入學(xué)政策中，西城區(qū)教委表示，在對應(yīng)的學(xué)位不足時，可以在所在學(xué)區(qū)或鄰近學(xué)區(qū)內(nèi)“多校劃片”。這意味著西城區(qū)今年仍將以“單校劃片”為主，優(yōu)先保障順位靠前家庭的單校劃片權(quán)利，但在此基礎(chǔ)上，將穩(wěn)步推進(jìn)多校劃片政策。

相比于措辭謹(jǐn)慎的西城教委，海淀區(qū)則對多校劃片政策進(jìn)行了明確表述，并給出了時間表。自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，而是實施多校劃片。

從設(shè)置的緩沖期來看，東城區(qū)改革的步子顯得更為急切。在2018年義務(wù)教育入學(xué)政策中，東城區(qū)明確提出，入學(xué)登記的實際居住房屋不動產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起，將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。

每年3-5月是學(xué)區(qū)房換買的高峰期，買房家庭的過戶周期一般在4-6月，這也意味著部分購買學(xué)區(qū)房不久的家庭，可能會出現(xiàn)買房時是單校劃片，過戶后則需面對多校劃片政策的現(xiàn)象。

北京東城區(qū)教委工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，之所以推進(jìn)多校劃片政策，是因為一些熱門片區(qū)熱門校的學(xué)生人數(shù)過多，難以完全安排入校。多校劃片將優(yōu)先在同一個學(xué)區(qū)內(nèi)進(jìn)行，即一個學(xué)區(qū)對應(yīng)多所小學(xué)，居住在學(xué)區(qū)內(nèi)的適齡兒童可能通過電腦派位的形式分到學(xué)區(qū)內(nèi)任意一所小學(xué)就讀，這項政策將從今年開始實行。

遏制學(xué)區(qū)房炒作是北京推進(jìn)多校劃片城區(qū)范圍的初衷。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“過去學(xué)區(qū)房價格暴漲，惡化了人們對房產(chǎn)市場的印象。多校劃片政策能夠規(guī)范市場交易、凈化市場環(huán)境，總體而言有較為積極的意義。”

為了防止教育資源與房產(chǎn)進(jìn)一步捆綁，多校劃片或?qū)⒊蔀楦魇鞘形磥淼慕谈姆较?。?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京及各省會城市未來可能將大力推進(jìn)類似的教育解綁政策。除了多校劃片的概念更加清晰外，在租賃入學(xué)方面，這些城市也將會有更多的調(diào)整和改革。

學(xué)區(qū)房市場變局

多校劃片政策管控下，一個小區(qū)對應(yīng)一所學(xué)校的單校劃片機(jī)制將被打破。但學(xué)區(qū)房熱能否降溫則取決于未來政策的實際落地情況，以及落地城區(qū)的教育均衡程度。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，多校劃片政策的落地可能導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價格上漲乏力，天價學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象有所減少。其中，“老破小”的學(xué)區(qū)房或?qū)⒁驗閷W(xué)區(qū)價值的減弱而轉(zhuǎn)手困難，“尤其是一些過道房或者戶型不佳的學(xué)區(qū)房，未來會面臨轉(zhuǎn)手的壓力。”

但他同時認(rèn)為，在短時間內(nèi)，學(xué)區(qū)房價格整體大幅下降的可能性不大。“雖然多校劃片削弱了學(xué)區(qū)房的價值，相比于其他方式，買學(xué)區(qū)房進(jìn)入名校仍然是概率最大且最穩(wěn)妥的途徑。在這種市場心理下，家長們還是會認(rèn)可學(xué)區(qū)房的概念。”

目前，海淀、東城等城區(qū)尚未給出多校劃片政策的操作細(xì)則，具體的“多校劃片”概念仍處于模糊地帶。“片區(qū)”究竟指“城區(qū)”還是“學(xué)區(qū)”？多校劃片入學(xué)是以電腦派位優(yōu)先還是以順位排序為主？此類問題尚未有明確的官方解釋。而政策的實際落地情況將是北京學(xué)區(qū)房市場走向的最大變數(shù)。

海淀萬泉河學(xué)區(qū)的鏈家房產(chǎn)中介劉明俊告訴記者，海淀區(qū)的多校劃片政策細(xì)則還沒有出來，能不能完全落地并不清楚，未來學(xué)區(qū)房價格的走勢現(xiàn)在還很難預(yù)測。“去年朝陽區(qū)也有類似的政策，但最后只在一些不是很好的學(xué)校中間推行。”

去年4月底，朝陽教委曾在《2017年朝陽區(qū)義務(wù)教育入學(xué)政策》中推出一項政策，規(guī)定2017年6月30日之后，在朝陽區(qū)新購置的房屋，無論新房還是二手房，均參與多校劃片。但今年該區(qū)的入學(xué)政策中則刪去了這一政策。

除了政策落地情況不定外，教育資源均衡程度也將影響未來學(xué)區(qū)房市場的走向。海淀、東城盡管均為學(xué)區(qū)房熱點區(qū)域，教育資源分布結(jié)構(gòu)并不相同，學(xué)區(qū)房市場受影響程度也將存在差異。

劉明俊認(rèn)為，如果政策按預(yù)期落地，下半年海淀學(xué)區(qū)房成交量可能會上升。他解釋，海淀區(qū)教育資源不均衡，教育高地和教育洼地都很明顯。2019年1月1日后，新購買的學(xué)區(qū)房將實行多校劃片政策，一部分已購買學(xué)區(qū)房的家長可能會因為擔(dān)心價格下跌，今年下半年拋售學(xué)區(qū)房，另一部分家長可能會選擇趕在新政來臨之前，加快學(xué)區(qū)房的購入步伐。

而對于教育資源相對均衡的東城區(qū)，多校劃片政策對學(xué)區(qū)房市場的影響或低于預(yù)期。“在一些教育資源豐富且相對均衡的區(qū)域，多校劃片政策的意義不是很大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

劉明俊向記者分析：“東城區(qū)學(xué)校總體的質(zhì)量還算均衡，如果是學(xué)區(qū)內(nèi)多校劃片，對學(xué)區(qū)房的影響不會特別大，因為學(xué)校普遍教學(xué)質(zhì)量較高，家長不用擔(dān)心被派到特別差的學(xué)校。”

在多校劃片政策下，不論是海淀區(qū)，或是東城區(qū)，教育資源更為均衡的學(xué)區(qū)將受到家長的青睞。“畢竟在學(xué)校質(zhì)量比較均衡的學(xué)區(qū)，派位入學(xué)的保險系數(shù)會更大一些。”劉明俊表示。

（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報 記者：吳秋婷）