每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實習記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 魏文藝    

醞釀已久的北京限房價項目（又稱限競房項目）的銷售辦法終于出爐。與此前多方專家的預測結(jié)果一致，限競房銷售與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤已成為必然。

5月7日下午，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《通知》）規(guī)定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志向《每日經(jīng)濟新聞》記者解讀稱，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項目應該不會被收購成為共有產(chǎn)權(quán)房，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。

                                                   北京市住建委官網(wǎng)截圖

部分限競房將收轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

北京限房價項目的產(chǎn)生要回溯到2016年9月北京市頒布的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中首次規(guī)定了要強化北京房地產(chǎn)市場中“控地價、限房價”的交易方式。在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測；試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

在土地招拍掛過程中，這類地塊則采用了讓開發(fā)商“向上競地價，向下競房價”的形式。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理，2017年至今，北京新房土地供應中除了共有產(chǎn)權(quán)住房用地外，其他地塊基本上都采用了“限房價、競地價”的方式出讓。

然而在以上政策出臺的很長一段時間里，限競房的銷售規(guī)則卻遲遲沒有問世。隨著待入市項目的不斷增多，“限競房到底怎么賣”“誰有資格買”一度成為北京房地產(chǎn)市場中的重要話題。

而這一謎題終于隨著《通知》的發(fā)布而揭曉，與此同時，限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤也成為《通知》中的一大亮點。

《通知》規(guī)定，在限房價項目辦理施工許可后，北京市房地產(chǎn)市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心，將會對該項目可售住房的市場價格進行評估，而根據(jù)限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價與評估價之比不同，將按照以下兩種方式進行銷售：

如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售；如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高于85%，將市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。

對于以上銷售辦法，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，類似的價格對比做法，有助于開發(fā)商真正夯實基礎，做過硬的產(chǎn)品，這也有助于共有產(chǎn)權(quán)市場上形成一批更為優(yōu)質(zhì)的項目，防范共有產(chǎn)權(quán)住房市場被架空的風險出現(xiàn)。

專家：80%左右限價房項目不會被轉(zhuǎn)化

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，目前北京范圍內(nèi)的限房價項目銷售面積大約有440萬平方米，加上限價房住宅土地部分，合計約600萬平方米，其總體貨值預估在3000億元左右。

由于限房價項目是按北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目，該類項目在房價上有很嚴格的限制，而隨著這些項目陸續(xù)達到了預售條件，當限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，便會存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然趨之若鶩。

“如果不采取必要措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具。”北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，《通知》的發(fā)布做到了“雙防雙保”、扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。

他進一步解釋稱，“雙防”主要體現(xiàn)在既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

值得注意的是，《通知》明確，限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高于85%時，將被收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

陳志向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，85%的設定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的，如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性。

據(jù)陳志推測，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項目應該不會被收購成為共有產(chǎn)權(quán)房，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。從設定比例來看，應該只是暫定為85%，隨著房地產(chǎn)市場的實際情況變化等應會及時進行動態(tài)調(diào)整，而不是機械地固定在某個比例。

而《通知》對市場到底會產(chǎn)生怎樣的影響？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析表示，出臺政策的預期肯定是平穩(wěn)限價房的銷售，但在稀缺地段有可能轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)的部分房源，或?qū)⒊霈F(xiàn)萬人搖號的狀況，而限價房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房主要會影響部分開發(fā)商的銷售節(jié)奏。因此，限價商品房的搖號政策應該盡快出臺，并增加市場供應量。