每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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5月15日晚間，新鴻基地產(chǎn)（00016 ,HK）公告披露，公司子公司崇啟有限公司收到地政總署的信件確認(rèn)其以251.61億港元獲得九龍啟德第1F區(qū)1號(hào)地盤(pán)的新九龍內(nèi)地段第6568號(hào)用地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，以總價(jià)251.61億港元算，該幅地塊打破了南豐發(fā)展于去年5月31日以約246億港元投得的九龍啟德第1F區(qū)2號(hào)商業(yè)地塊，成為全港新地王。這也意味著，不足一年間啟德誕生了兩塊地王。

美聯(lián)測(cè)量師行董事林子彬表示，該地塊靠近地鐵，地理位置很好，高層景觀也較好；且又有較大的商業(yè)部分，未來(lái)租金價(jià)格都會(huì)很不錯(cuò)；不過(guò)地皮價(jià)格也不太便宜，有點(diǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期。

逾251億港元競(jìng)得啟德地塊

據(jù)香港地政總署披露，新九龍內(nèi)地段第6568號(hào)地盤(pán)的面積約為16556平方米，土地年限為50年，指定作非工業(yè)（不包括倉(cāng)庫(kù)及加油站）用途。最低及最高的樓面面積分別為7.89萬(wàn)平方米及13.15萬(wàn)平方米，兩者均包括將由買(mǎi)方興建的安老院舍和長(zhǎng)者日間護(hù)理中心的政府地方的樓面面積。

對(duì)于該地塊，新鴻基地產(chǎn)表示，其位于啟德區(qū)策略性位置，直達(dá)啟德地鐵站，而收購(gòu)事項(xiàng)可讓集團(tuán)充分利用該地區(qū)的優(yōu)厚潛力。

值得注意的是，除了新鴻基地產(chǎn)外，香港地政總署披露的信息顯示，該地塊還有其余投標(biāo)者，包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、信和置業(yè)聯(lián)手嘉里建設(shè)、嘉華國(guó)際及利福國(guó)際組成的兆邦置業(yè)，以及會(huì)德豐、參明、新世界發(fā)展和中海組成的Voyage Mile Limited公司。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，單純從香港地區(qū)土地市場(chǎng)看，啟德板塊位于有較大開(kāi)發(fā)空間的位置，開(kāi)發(fā)商看重此類(lèi)地塊也符合預(yù)期。類(lèi)似區(qū)域也是未來(lái)香港地區(qū)市場(chǎng)新建住宅業(yè)務(wù)相對(duì)集中的區(qū)域，樓價(jià)成長(zhǎng)空間大。

根據(jù)林子彬提供的數(shù)據(jù)，目前啟德該地塊附近一手房均價(jià)2.5萬(wàn)港元/平方呎，景觀好些的房源價(jià)格約3萬(wàn)港元/平方呎。

摩根士丹利發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，新鴻基地產(chǎn)以251億港元奪得啟德第1F區(qū)1號(hào)地盤(pán)用地，每平方呎樓面地價(jià)約1.78萬(wàn)港元，較市場(chǎng)預(yù)期為高。假設(shè)建設(shè)成本為每平方呎5000港元，EBIT利潤(rùn)率為15%，住宅部分需賣(mài)每平方呎31000港元，較近期該區(qū)一手單位價(jià)格貴15%至25%。

新鴻基地產(chǎn)認(rèn)為，集團(tuán)主要業(yè)務(wù)包括發(fā)展及投資地產(chǎn)物業(yè)以供出售及租賃之用，且擁有于中國(guó)香港及內(nèi)地發(fā)展綜合項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，并可利用其經(jīng)驗(yàn)把該土地發(fā)展成為住宅及商業(yè)的地標(biāo)物業(yè)，而商業(yè)部分將留作長(zhǎng)線投資作收租之用。

其實(shí)新鴻基地產(chǎn)也在積極物色增添土地的機(jī)會(huì)。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)2017/18中期報(bào)告數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)在香港地區(qū)增添3個(gè)新項(xiàng)目，新增總樓面面積合共約530萬(wàn)平方呎；截至2017年12月底，集團(tuán)的土地儲(chǔ)備增至5510萬(wàn)平方呎，此外，集團(tuán)目前持有約2900萬(wàn)平方呎的農(nóng)地，部分農(nóng)地正處于更改土地用途的最后階段。集團(tuán)通過(guò)不同途徑補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，特別是農(nóng)地轉(zhuǎn)換，令集團(tuán)能有可觀的土地儲(chǔ)備，足以滿足在未來(lái)5~6年的發(fā)展需要。

香港地區(qū)地皮價(jià)格高企

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，從土地的資源稀缺性以及香港地區(qū)的人均住房面積等因素來(lái)看，看好其市場(chǎng)前景，土地價(jià)格高企也體現(xiàn)了目前很多企業(yè)拿地的焦慮，當(dāng)然內(nèi)地土地市場(chǎng)價(jià)格也在升溫，部分企業(yè)在內(nèi)地市場(chǎng)拿地反而有障礙，所以會(huì)積極回到香港地區(qū)拿地，這也可能帶動(dòng)樓市價(jià)格的繼續(xù)攀升。

高地價(jià)也在一定程度上意味著高房?jī)r(jià)，據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年香港地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅為14.8%。

而美聯(lián)物業(yè)公布的香港地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)顯示，今年首4個(gè)月新盤(pán)售出約4435伙（包括全新盤(pán)及貨尾），當(dāng)中使用面積逾1000平方呎的呎價(jià)超過(guò)3萬(wàn)港元，“迷你盤(pán)”平均呎價(jià)逾2.4萬(wàn)港元。

此前據(jù)香港大公報(bào)報(bào)道，2017年香港地區(qū)樓市賣(mài)地收入近1300億港元，創(chuàng)新高，且年內(nèi)誕生4個(gè)百億港元地王。據(jù)了解，單四個(gè)地王的收入便超過(guò)820億港元，占總收入的64%。

林子彬指出，去年誕生的4宗超百億港元地王都是位置好，且規(guī)模很大，所以地皮總價(jià)高。而香港地區(qū)地皮價(jià)格高，主要是土地供應(yīng)不足，政府也在平衡市場(chǎng)需求。

據(jù)香港特區(qū)政府公布的2018/19財(cái)政年度（下年度）賣(mài)地計(jì)劃，把高鐵西九龍總站上蓋的“巨無(wú)霸”商業(yè)地皮納入賣(mài)地計(jì)劃，市場(chǎng)最高估值達(dá)到1424億港元，有望成為香港地區(qū)首幅千億港元地王。

對(duì)此，林子彬建議，高鐵西九龍的商業(yè)地皮位置很好，既有高鐵概念、又有九龍商業(yè)中心，有機(jī)會(huì)超千億港元，房企有聯(lián)合拿地的可能。不過(guò)，該地塊分為3~5個(gè)項(xiàng)目會(huì)比較公平，這樣總價(jià)才不會(huì)太夸張。

在林子彬看來(lái)，香港地區(qū)房?jī)r(jià)目前比較穩(wěn)定，以一手房交易為主，二手房因?yàn)槎愘M(fèi)比較復(fù)雜，沒(méi)有一手房市場(chǎng)表現(xiàn)好，當(dāng)然房?jī)r(jià)可能會(huì)有小幅上升，總體趨穩(wěn)。