每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 梁秋月    

隨著新一輪樓市調(diào)控的加碼，一線城市和其他熱點(diǎn)二線城市的市場(chǎng)預(yù)期有所改變，大多數(shù)城市有趨穩(wěn)的跡象，但杭州樓市依然火熱，部分房企惜售情況嚴(yán)重，同時(shí)滋生關(guān)系戶(hù)、“號(hào)子費(fèi)”“一手房更名”等市場(chǎng)亂象。

據(jù)了解，“3·29”新政出臺(tái)前，倒賣(mài)房號(hào)現(xiàn)象非常普遍，其中最為火爆的錢(qián)江新城板塊，房號(hào)至少50萬(wàn)元。而較為偏遠(yuǎn)的蕭山板塊，房號(hào)也要10萬(wàn)元到20萬(wàn)元。

比起動(dòng)輒幾十萬(wàn)元的“房號(hào)費(fèi)”，搖號(hào)無(wú)疑更加公平，不過(guò)限價(jià)政策下一二手房?jī)r(jià)格明顯倒掛，這為部分購(gòu)房者提供了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利機(jī)會(huì)，購(gòu)買(mǎi)一手房變成了一種福利，原本沒(méi)有購(gòu)房需求的客戶(hù)也加入了搖號(hào)大軍。5月14日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了杭州幾家樓盤(pán)，熱點(diǎn)板塊中出現(xiàn)了4107組購(gòu)房者共同搖128套房的現(xiàn)象，中簽率約為3.12%。

對(duì)此，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“杭州的市場(chǎng)預(yù)期一直沒(méi)有改變。原因有多重：從需求角度來(lái)看，有相當(dāng)一部分投資性需求，甚至外來(lái)的投資性需求仍然較旺盛，限購(gòu)并沒(méi)堵死所有的需求。從供給角度來(lái)看，由于限價(jià)政策，申領(lǐng)預(yù)售證需要排隊(duì)。加之限價(jià)，很多開(kāi)發(fā)商采取拖延等待的態(tài)度，供給端的水龍頭變細(xì)變小。”

“一房難求”

杭州從2016年的G20峰會(huì)到2022年的亞運(yùn)會(huì)，世界范圍內(nèi)的知名度不斷提高，伴隨城市配套的完善以及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，杭州樓市需求旺盛，人們對(duì)杭州房地產(chǎn)的期望值也一直較高。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，“特別是前幾年，浙江省內(nèi)來(lái)杭州購(gòu)房的人群還能夠落戶(hù)口，近幾年陸續(xù)交付后，便可以夠買(mǎi)第二套。為了投資，人們也想出各種各樣的辦法。以父母、子女的名義購(gòu)買(mǎi)，或?qū)⑹种鞋F(xiàn)有的房子贈(zèng)與父母和子女，騰出自己的購(gòu)房指標(biāo)，有的甚至假離婚”。

而新的搖號(hào)政策中購(gòu)房資格以家庭為單位，沒(méi)有了全款限制，使得剛需購(gòu)房者看到了希望。杭州發(fā)布的搖號(hào)細(xì)則顯示，意向登記客戶(hù)數(shù)量超過(guò)準(zhǔn)售房源數(shù)量的商品房住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機(jī)構(gòu)，采取公正搖號(hào)產(chǎn)生選房家庭和選房順序號(hào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售商品房應(yīng)對(duì)“無(wú)房家庭”給予一定比例傾斜。值得注意的是，“無(wú)房家庭”不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年因住房交易產(chǎn)生的“無(wú)房家庭”。

從4月初正式實(shí)施搖號(hào)政策距今已有一個(gè)半月時(shí)間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在杭州走訪時(shí)注意到價(jià)格較低的剛需樓盤(pán)仍“一房難求”，而價(jià)格較高的改善樓盤(pán)則設(shè)置了一定的購(gòu)房門(mén)檻，大多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天都會(huì)被“秒光”。

實(shí)地走訪：剛需樓盤(pán)中簽率約為3.12%

“沒(méi)辦法，我們算是杭州最難搖的一個(gè)樓盤(pán)，平均100個(gè)人搖三套房。”匯高柏悅營(yíng)銷(xiāo)中心一位置業(yè)顧問(wèn)向現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者付女士（化名）解釋道。記者了解到付女士從去年便開(kāi)始關(guān)注這個(gè)樓盤(pán)，兩次開(kāi)盤(pán)都沒(méi)有買(mǎi)到房，第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)沒(méi)有足夠資金支付房款，第二次（今年5月）開(kāi)盤(pán)時(shí)已經(jīng)需要搖號(hào)，由于中簽率較低付女士依然沒(méi)有選到房。

談到這次搖號(hào)經(jīng)歷，付女士表示：“盡管沒(méi)有搖到，但我并沒(méi)有很難受，因?yàn)楫吘故?000多位購(gòu)房者一起搖，這個(gè)幾率確實(shí)小。”

記者查證資料獲悉，匯高柏悅位于余杭區(qū)北沙西路與荷禹路交匯處，5月10日搖號(hào)，共計(jì)128套房源，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約17500元/平方米。驗(yàn)資要求100萬(wàn)元存款證明，無(wú)房家庭為50萬(wàn)元存款證明，向無(wú)房家庭傾斜比例為40%，參與搖號(hào)的購(gòu)房者達(dá)4107組，中簽率約為3.12%。據(jù)我愛(ài)我家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其周邊二手房?jī)r(jià)格約在20000元~25000元/平方米。

記者走訪時(shí)了解到，對(duì)于只能湊齊首付的剛需一族來(lái)說(shuō)，即便沒(méi)有選上房起碼搖號(hào)是公平的，過(guò)去需要支付全款的樓盤(pán)，他們買(mǎi)房的幾率為0%，而現(xiàn)在即便中簽率低，買(mǎi)房也從“不可能”變?yōu)?ldquo;可能”了。

“搖號(hào)措施，僅僅從選房這一環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，相對(duì)公平了。但問(wèn)題的源頭是，一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，被限制的商品房?jī)r(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格（正常價(jià)格指人們的預(yù)期價(jià)格，或二手房交易價(jià)格）。”丁建剛指出。

在一二手房?jī)r(jià)格背離的情況下，原本沒(méi)有購(gòu)房需求的客戶(hù)也進(jìn)入搖號(hào)大軍。“我的一位同學(xué)原本沒(méi)有購(gòu)房的打算，自己有房子住，也報(bào)名登記參與了搖號(hào)，結(jié)果很幸運(yùn)地被搖中了。”上述售樓處的置業(yè)顧問(wèn)如是說(shuō)。

套利空間出現(xiàn)的同時(shí)，對(duì)于高端改善樓盤(pán)來(lái)說(shuō)原本高價(jià)購(gòu)房存在的風(fēng)險(xiǎn)一定程度上也在削弱，開(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)置門(mén)檻來(lái)篩選客戶(hù)。

5月14日，記者以購(gòu)房者身份走訪了位于錢(qián)江新城的信達(dá)濱江壹品，該售樓處的營(yíng)銷(xiāo)人員表示，最近一次開(kāi)盤(pán)搖號(hào)是5月7日，204套房源已售罄。記者查證資料獲悉該次開(kāi)盤(pán)房源均價(jià)約在69801元/平方米（含裝修標(biāo)準(zhǔn)7800元/平方米），戶(hù)型面積為135~186平方米，登記條件為：無(wú)房且無(wú)貸款記錄需存款證明250萬(wàn)元；已擁有一套住房或無(wú)住房但有貸款記錄需存款證明500萬(wàn)元；一次性付款需存款證明800萬(wàn)元。搖號(hào)登記人數(shù)共625組（含無(wú)房家庭164組），中簽比例約為32.64%。

位于申花板塊的融創(chuàng)•宜和園也是如此，記者從售樓處獲悉其房源均價(jià)為：143~144平方米戶(hù)型47000元/平方米；144~199平方米戶(hù)型47800元/平方米（含裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/平方米），登記條件為：無(wú)房且無(wú)貸款記錄需250萬(wàn)元存款證明；二套房或有貸款記錄需400萬(wàn)元存款證明；一次性付款需600萬(wàn)元存款證明。

業(yè)內(nèi)人士：以時(shí)間換空間

數(shù)據(jù)顯示，杭州的去庫(kù)存速度正在加快，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)》顯示，2018年4月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為10.3個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需10.3個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存，而庫(kù)存去化周期合理區(qū)間為12~16個(gè)月，高于該區(qū)間說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。

上述數(shù)據(jù)顯示，杭州的存銷(xiāo)比為2.8個(gè)月，是100個(gè)城市里面庫(kù)存去化周期最小的城市。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，4月份杭州的庫(kù)存面積環(huán)比下降2%，同比下降了48%。

一方面庫(kù)存去化加快，另一方面開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度卻并沒(méi)有加快。據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)：2016年下半年至2017年上半年，杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)區(qū)和臨安區(qū)）共有689.7萬(wàn)平方米涉宅地出讓?zhuān)@些可建面積中，到目前為止只有135.1萬(wàn)平方米上市，至今仍未上市的項(xiàng)目體量達(dá)554.6萬(wàn)平方米，占總出讓宅地的80.4%。（以上數(shù)據(jù)均已剔除自持部分）。

丁建剛對(duì)此分析稱(chēng)：“理論上均可以上市了，沒(méi)有上市的主要原因是被限制了價(jià)格。開(kāi)發(fā)商不愿意低價(jià)上市，但對(duì)此又沒(méi)有相應(yīng)的措施。實(shí)際上在杭州的開(kāi)發(fā)商，也希望能夠高周轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在的土地價(jià)格和商品房限價(jià)邏輯，不支持高周轉(zhuǎn)。而大多數(shù)開(kāi)發(fā)商又普遍看好杭州市場(chǎng)的未來(lái)，所以，只能以時(shí)間換空間，等待。”

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2018年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。作為15個(gè)熱點(diǎn)城市之一的杭州，4月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上月上漲0.1%、比去年同期下降0.3%。杭州一手房在限價(jià)政策下較為穩(wěn)定，二手房則出現(xiàn)微漲，同期70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，杭州4月二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%、同比上漲6.6%。