每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實習記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

對北京新房交易市場而言，2018年這個春天雖并不溫暖卻另有期許。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，進入2018年，北京新建住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個月低于1200套，這一數(shù)字甚至打破了房地產網(wǎng)簽數(shù)據(jù)誕生以來的歷史紀錄。

然而，低迷的市場數(shù)據(jù)并不意味著購房客買房熱情和需求的減弱，當前北京新房市場因供應量少而導致“無房可賣”的現(xiàn)象顯露出來。根據(jù)中原地產研究中心的分析，除去市場上的保障房和共有產權房，當前北京商品房的真實庫存或許僅僅夠賣4個月。

不過，面對這一現(xiàn)象，剛需客們似乎并不著急，反而另有期待。隨著北京限房價項目（又稱限競房項目）銷售辦法意見稿的出爐，不少剛需客躍躍欲試，等待著一批低價位新房的入市；與此同時，另一部分剛需客則將目光聚焦在更具備保障性功能的共有產權房上，并積極參與后者的申請和搖號。

圖說：金樾和著售樓部現(xiàn)場   圖片來源：每經(jīng)記者李詩琪攝

限競房入市或掀購房高潮

“現(xiàn)在北京不少房子都壓著呢，有也不賣，特別難買！”家住北京房山的楊先生這樣說道。不久前，楊先生剛剛登記了一個名為“金樾和著”樓盤的購房申請，目前正在等待項目方通知排號順序與開盤時間。

記者走訪后發(fā)現(xiàn)，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旭輝城和金樾和著兩個項目最近正緊鑼密鼓地開展營銷宣傳與意向登記，但開盤時間始終沒有確定。

“規(guī)定不出，預售證就下不來，我們想賣也賣不了。”在金樾和著銷售中心，工作人員對前來咨詢的客戶這樣說道。據(jù)這位工作人員透露，他們的樓盤蓄客已有半年多時間，此前已經(jīng)累積了2000人左右的咨詢與意向登記。但由于時間跨度過大，這一登記名單只能作廢。

這位銷售人員口中的規(guī)定實際上指的是北京市有關限競房項目的銷售管理辦法。2016年，北京出臺的房地產調控“930新政”中包括，在嚴控地價的同時，（政府）將對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產價格快速上漲。

限競房正是這一規(guī)定的直接產物，而作為北京市的批限競房，旭輝城和金樾和著備受關注。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2017年北京出讓的71宗住宅用地中，超過半數(shù)地塊采取了“限房價、競地價”的交易形式，目前確定案名的限競房項目已超過15個。中原地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京目前限競房的可銷售面積大約有440萬平方米，數(shù)量在4萬套以上，總體貨值預估在3000億元左右。

思源地產市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析稱，限競房因單價更合理、總價可控，因此鎖定了北京市場中的大量客群。

隨著時間的推移，一些限競房樓盤也到了可以入市的時候。但這批房子應該何時賣、怎么賣、按照什么價格賣，始終沒有具體規(guī)定。有分析認為，政策醞釀時間較長或許也恰恰表明了政府對于限競房銷售的重視。

終于在各方期待中，北京限競房銷售辦法管理意見稿在上周與公眾見面。意見稿規(guī)定，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%，將由開發(fā)建設單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，將被收購轉化為共有產權住房。

郭毅表示，隨著意見稿的出臺，限競房銷售的執(zhí)行細則也將在此后明確。這就意味著，北京市第一批限競房將正式過關入市。彼時市場上的新房供應量將會有明顯提升，新一輪的新房交易高峰有可能會出現(xiàn)。不過，因為限競房的房客并非基于投資而是基于居住需求，因此即便存在新的購房高潮也沒有什么不妥。

共有產權房仍供不應求

與蓄勢待發(fā)的限競房相比，去年下半年開始入市的一批共有產權房已受到了市場的熱情追捧。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，近幾個月來，北京市共有產權房表現(xiàn)亮眼，一度成為新房交易的主力軍。

據(jù)我愛我家集團市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2月中上旬，北京1057套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里，超過半數(shù)為共有產權房；3月中上旬共有產權房交易占三成。在4月北京新房成交量最多的5個項目里，天潤和麗嘉苑、金隅大成·金成雅苑及和錦薇棠成交的都是共有產權房。

我愛我家集團副總裁胡景暉曾對記者表示，共有產權房主要滿足了中低收入人群的置業(yè)需求，增加供給，提升交易量。2017年北京市新增土地供應里，共有產權房用地占了很大比例，因此未來將在北京新房市場上占有重要地位。

不過，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，當前北京市共有產權房的市場熱度似乎已有減弱的趨勢。上月昌平區(qū)有三個項目進行公開選房，不少購房者最終選擇了放棄購房。有棄選者告訴記者，房源位置偏遠、周邊配套少以及戶型不合適是放棄的最大原因。

對此，郭毅表示，共有產權房的特殊性在于只具備居住功能，沒有資產增值的能力，所以不少對自己未來收入有增長預期的客群或將對此保持理性，去選擇獲得完整產權的限競房。但就目前情況看，共有產權房推出后售罄仍然是大勢所趨。

與此同時，上周限競房銷售辦法管理意見稿中對于“一部分限競房將轉為共有產權房”的描述似乎也將為共有產權房市場注入新的活力。

中原地產首席分析師張大偉表示，政策的預期肯定是平穩(wěn)限競房的銷售。最稀缺核心位置的限競房有部分房源產權可能發(fā)生變化，他們在銷售時就有可能出現(xiàn)萬人搖號的情況。

張大偉說道，對于市場來說，剛需和改善需求年年有，但能買到的房源則越來越多。北京已經(jīng)進入了全面剛需為主的時代，就目前來看，沒有投資屬性的限競房和共有產權房或許將成為2018年后樓市的主流。