每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 梁秋月    

攝圖網(wǎng)圖

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人口、產(chǎn)業(yè)的集聚和擴(kuò)張，對(duì)城市建設(shè)用地的需求呈現(xiàn)逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但另一方面，在嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地和耕地紅線的大背景下，土地供需矛盾日益突出，城市發(fā)展面臨的土地約束問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。顯然，通過(guò)新增建設(shè)用地的途徑已難以解決土地約束問(wèn)題。

土地約束難題如何破？近幾年，上海先后出臺(tái)多項(xiàng)政策，通過(guò)鼓勵(lì)城市更新、提高土地節(jié)約集約利用水平等方式，在城市建設(shè)用地“控總量”的同時(shí)，調(diào)整不同類型土地的用地結(jié)構(gòu)，來(lái)破解城市發(fā)展面臨的土地約束難題。

“對(duì)于上海這樣的一線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，新增土地供應(yīng)量逐步萎縮，盤活存量土地資源是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)之一。”易居研究院研究員詹毅凡告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

向土地要“效率”

6月12日，位于上海市徐匯區(qū)濱江板塊的1宗商辦地塊掛牌出讓，最終，網(wǎng)易以19.6億元的底價(jià)競(jìng)得。出讓公告顯示，上述徐匯區(qū)黃埔江南延伸段WS5單元1886S-Q-1地塊，總占地面積1.92萬(wàn)平方米、總規(guī)劃建筑面積7.69萬(wàn)平方米。

這意味著，網(wǎng)易競(jìng)得該地塊的樓板價(jià)僅約25500元/平方米，此外，該地塊北距地鐵11號(hào)線200米左右，南側(cè)距黃浦江不足500米，地理位置十分優(yōu)越，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，該地塊的樓板價(jià)并不高。

值得注意的是，上述地塊的樓板價(jià)雖不高，但土地部門對(duì)后期開(kāi)發(fā)設(shè)置了較高條件，通過(guò)引入“全生命周期管理”，在建設(shè)管理、功能管理、運(yùn)營(yíng)管理、轉(zhuǎn)讓出租抵押管理、違約管理等方面，進(jìn)行了相當(dāng)細(xì)致嚴(yán)格的規(guī)定。具體來(lái)看，地上地下空間利用、自持年限、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、研發(fā)投入強(qiáng)度等方面，均設(shè)置有諸多限制條件。

多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近年來(lái)上海在經(jīng)營(yíng)性用地的出讓中，一改過(guò)去單純通過(guò)提高容積率來(lái)提升土地利用效率的做法，轉(zhuǎn)而實(shí)施全生命周期管理的辦法，將項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)行質(zhì)量與綜合效益等相關(guān)要素納入土地出讓合同管理中，通過(guò)土地核驗(yàn)、定期評(píng)估、誠(chéng)信管理等，進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管。同時(shí)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)土地節(jié)約、集約利用。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早在2014年初，上海就下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見(jiàn)》，明確提出通過(guò)強(qiáng)化土地利用全生命周期管理等，提升土地資源配置效率。

而全生命周期管理的一個(gè)重要背景是，當(dāng)前上海建設(shè)用地規(guī)模接近極限，土地供需矛盾突出。

年初，《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》（下稱《規(guī)劃》）正式發(fā)布，《規(guī)劃》提出，上海要在2020年基本建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、航運(yùn)中心；在2035年基本建成卓越的全球城市、具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市。而這一城市目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，都將依賴于充裕的土地資源做支撐。

根據(jù)《規(guī)劃》，2020年上海城市建設(shè)用地規(guī)模將控制在3185平方公里，2035年控制在3200平方公里。但值得注意的是，至2015年末，上海城市建設(shè)用地規(guī)模已達(dá)3071平方公里。這意味著未來(lái)十幾年，上海城市建設(shè)用地規(guī)模增量空間僅有100余平方公里。

此外，建設(shè)用地布局分散、結(jié)構(gòu)不合理、用地效率不高等問(wèn)題，也是實(shí)施全生命周期管理的一個(gè)重要原因。

根據(jù)上海市規(guī)劃國(guó)土資源局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，僅2015年，上海就根據(jù)土地全生命周期管理要求，共收回閑置土地81幅、289公頃；共督促135幅、448公頃地塊及時(shí)開(kāi)工建設(shè)。上海土地市場(chǎng)網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，近4年來(lái)，上海共有435宗經(jīng)營(yíng)性用地、475宗工業(yè)用地通過(guò)全生命周期進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。

“盤活存量用地，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，可有效緩解上海土地供應(yīng)瓶頸約束。”詹毅凡說(shuō)。

實(shí)際上，目前上海的部分國(guó)企也在推進(jìn)其持有的工業(yè)用地盤活計(jì)劃。如近期面市的城市更新項(xiàng)目“上生新所”，就通過(guò)將位于上海城市核心區(qū)、原屬上海生物制品研究所的10余棟閑置老工業(yè)廠房等進(jìn)行微改造，不僅盤活了存量工業(yè)用地，還讓這些閑置土地?zé)òl(fā)出了新的生命力。

租賃住房用地成“主角”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月上海共成交94幅土地，總規(guī)劃建筑面積753萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)100%；上海也以406億元的土地出讓金位列全國(guó)第7位，同比增長(zhǎng)25%。盡管前5個(gè)月上海土地出讓金位居全國(guó)前列，但從溢價(jià)率來(lái)看，上海土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯“降溫”態(tài)勢(shì)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份，上海土地成交溢價(jià)率僅為4%。上半年上海成功出讓的2宗商品住宅用地，均以底價(jià)成交，總規(guī)劃建筑面積約16萬(wàn)平方米，總出讓金約49億元。

“目前上海土地成交金額不高，主要由于政府供地較少。”詹毅凡說(shuō)，“上海土地成交低溢價(jià)率并不能說(shuō)明土地市場(chǎng)的降溫，這主要受政府提高土拍門檻、設(shè)定特殊條件，限制競(jìng)拍者來(lái)影響溢價(jià)率”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述2宗商品住宅用地，每宗均只有1家有效競(jìng)買申請(qǐng)人。

與僅成功出讓2宗商品住宅用地不同的是，前5個(gè)月，上海成功出讓11宗租賃住房用地，總規(guī)劃建筑面積61萬(wàn)平方米，總出讓金34億元。無(wú)論是數(shù)量，還是規(guī)劃建筑面積，租賃住房用地都唱了上半年土地市場(chǎng)的主角。

實(shí)際上，根據(jù)規(guī)劃，在上海“十三五”期間的住房供應(yīng)體系中，租賃住房也將成為主力。去年7月，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》發(fā)布。“十三五”（2016年至2020年）期間，上海將新增住房供應(yīng)170萬(wàn)套，比“十二五”增加60%左右。新增的170萬(wàn)套住房中，商品住房約45萬(wàn)套、租賃住房約70萬(wàn)套、各類保障性住房約55萬(wàn)套。僅租賃住房在“十三五”期間的新增供應(yīng)量中的比重，就已超過(guò)40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住房的供應(yīng)。

自去年7月24日上海市首次推出租賃住房用地以來(lái)，目前上海市已成功掛牌出讓32宗租賃住房用地，總規(guī)劃建筑面積205萬(wàn)平方米，將至少提供2.4萬(wàn)套租賃住房。需要注意的是，上述32宗租賃住房用地中，有20宗位于外環(huán)線內(nèi)，其中有多宗租賃住房用地由商業(yè)用地變更土地性質(zhì)而來(lái)。

此外，在租賃住房用地的供應(yīng)方面，除了政府收儲(chǔ)或調(diào)整性質(zhì)的土地外，上海本地國(guó)企存量土地資源也是租賃住房用地供應(yīng)的重要來(lái)源。如光明集團(tuán)此前就表示，將先期拿出26塊自有土地建設(shè)100萬(wàn)平方米租賃住房；上海地產(chǎn)集團(tuán)也表示，將拿出首批7幅自有土地建設(shè)租賃住房。

5年新建70萬(wàn)套租賃住房、拿出外環(huán)線內(nèi)的稀缺土地資源建設(shè)租賃住房。在嚴(yán)格限制城市建設(shè)用地規(guī)模的背景下，土地資源向租賃住房用地傾斜，無(wú)疑將進(jìn)一步壓縮商品住房用地供應(yīng)。

“上海大力發(fā)展租賃住房，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高端產(chǎn)業(yè)、高收入群體會(huì)不斷聚集，未來(lái)可供銷售的商品住宅房源一定會(huì)越來(lái)越少。”優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。