每經(jīng)記者 李少婷     每經(jīng)實習(xí)記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 文多    

中旅國際小鎮(zhèn)已開發(fā)項目外圍的大片荒地一角，

荒地周圍豎立著印有“中旅國際小鎮(zhèn)”字樣的廣告牌

每經(jīng)實習(xí)記者 李詩琪攝

從沈陽市區(qū)通往市郊棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)的路上，“中旅國際小鎮(zhèn)”是所見的第一個高端住宅項目。在這一被中旅集團譽為“第一代旅游地產(chǎn)產(chǎn)品”的項目內(nèi)，一座座歐洲建筑風(fēng)格的別墅住宅十分顯眼。而在已開發(fā)完成的住宅區(qū)不遠處，還有著一片長滿荒草的地塊，豎于荒地周圍的廣告牌上，寫著“中旅國際小鎮(zhèn)”字樣。

“你看我們銷售處的水吧（飲料吧臺）都撤了，倒水的都沒有了。”6月19日，一位員工描述了中旅國際小鎮(zhèn)營銷中心近來的變化。與周邊一些新地產(chǎn)項目的火熱銷售情況相比，中旅國際小鎮(zhèn)正處于更迭期。

6月13日，負責(zé)中旅國際小鎮(zhèn)的開發(fā)運營的港中旅（沈陽）置業(yè)有限公司（下簡稱沈陽置業(yè)公司），已在北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)掛牌出讓51%股權(quán)。沈陽置業(yè)公司現(xiàn)為中國旅游集團有限公司（原中國港中旅集團公司，2016年中國國旅集團有限公司整體并入改為現(xiàn)名，文內(nèi)為便于理解，改名前后統(tǒng)一簡稱中旅集團）全資子公司。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的背后，是沈陽置業(yè)公司多年虧損的困局和超百萬平方米（超1500畝）的土地長期閑置“儲備”。而中旅集團在該項目上已執(zhí)著運作超10年，最終呈現(xiàn)出一片殘局的原因值得深思。是旅游央企早年間初嘗地產(chǎn)運作經(jīng)驗不足？還是中旅集團一個“投資決策不夠科學(xué)”的案例？

明星項目陷連續(xù)虧損

在長白山系哈達嶺余脈上的棋盤山一帶，分布著棋盤山風(fēng)景區(qū)、沈陽世博園等景點。作為沈陽市較早的旅游地產(chǎn)項目，中旅國際小鎮(zhèn)也坐落于此。根據(jù)記者在棋盤山一帶地產(chǎn)項目的實地走訪，以中旅國際小鎮(zhèn)約188萬平方米的規(guī)劃占地面積和高達70億元的計劃投資額來看，至今仍是這里最大規(guī)模的旅游地產(chǎn)項目之一。

2005年11月，注冊資本為11.2億元的沈陽置業(yè)公司正式成立，主要負責(zé)開發(fā)中旅國際小鎮(zhèn)。“08港中旅債”2013年跟蹤評級報告顯示，該項目于2006年拿地，整個項目計劃分5~6期滾動開發(fā)，主要產(chǎn)品形態(tài)有別墅、洋房、小高層以及6萬平方米的歐洲風(fēng)情商業(yè)街、天鵝湖等商業(yè)與景觀配套。

中旅國際小鎮(zhèn)的介紹中提到，沈陽置業(yè)公司是中旅集團與沈陽市政府戰(zhàn)略合作的重點項目，定位于集觀光旅游、休閑度假、購物娛樂、居住生活、文化教育為一體的大型高品質(zhì)、生態(tài)歐陸風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)。

在中旅國際小鎮(zhèn)營銷中心的項目沙盤一側(cè)，該項目所獲的榮譽集中擺放在一起，包括“沈陽城市地標(biāo)樓盤”、“最佳跨區(qū)域品牌企業(yè)”等。但就目前來看，項目此前營造的光鮮外衣終究敵不過其近年來屢屢陷入虧損的局面。

6月17日，北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)掛牌沈陽置業(yè)公司擬轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)，掛牌底價尚未披露。項目信息顯示，2017年度該公司營業(yè)收入為1.86億元，凈利潤為虧損1657.37萬元；而截至今年5月31日，該公司營業(yè)收入為2477.67萬元，營業(yè)利潤為虧損413.06萬元，凈利潤為虧損414.61萬元。

2016年1月，中共中國港中旅集團公司黨委巡視整改情況的通報指出，沈陽棋盤山項目嚴重虧損。根據(jù)審計署辦公廳2016年第21號公告，至2014年底，中旅國際小鎮(zhèn)項目因經(jīng)營管理不善等，累計虧損1.3億元。

中旅國際小鎮(zhèn)營銷中心的項目沙盤，

透明模型覆蓋區(qū)域即大量未開發(fā)地塊

每經(jīng)記者 李少婷攝

最近一次拿預(yù)售證在5年前

6月20日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到沈陽中旅國際小鎮(zhèn)實地探訪。隨著沈陽置業(yè)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的消息不斷發(fā)酵，中旅國際小鎮(zhèn)項目內(nèi)的物業(yè)公司和營銷中心也呈現(xiàn)出“騰退”的情況，畫面略顯冷清。

一位“德邑”洋房區(qū)的業(yè)主稱，據(jù)他所知，小區(qū)物業(yè)公司不久前辭退了一批女職工，留下的男職工也在進行著物資的清理和搬運，等待其他公司接手小區(qū)物業(yè)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，業(yè)主口中所說的物業(yè)公司為港中旅物業(yè)管理（深圳）有限公司，而今年4月底，沈陽市棋盤山歐陸旅游小鎮(zhèn)業(yè)主委員會對中旅國際小鎮(zhèn)的物業(yè)服務(wù)項目進行了公開招標(biāo)，目前已產(chǎn)生中標(biāo)方，不過尚未公布。

樓盤營銷中心也顯得異常冷清。“前幾天售樓處還一切正常，但是今天一來上班，不少東西都搬走了，就連之前服務(wù)購房客的水吧都沒了。”一位工作人員說道：“最近兩三個月就有傳言公司要被賣，但我們現(xiàn)在還沒接到確定的消息。”

與當(dāng)前項目處于更迭期的現(xiàn)狀相呼應(yīng)，中旅國際小鎮(zhèn)內(nèi)已開發(fā)的住宅樓盤已經(jīng)進入了尾盤清理階段，而開發(fā)周期實際上持續(xù)了十年之久。

記者查閱沈陽市房產(chǎn)網(wǎng)、“房天下”，自2008年來登載的關(guān)于該項目的樓盤動態(tài)等信息中可發(fā)現(xiàn)，中旅國際小鎮(zhèn)的住宅項目當(dāng)前已開發(fā)兩期，產(chǎn)品包含東西組團、德邑花園洋房和藍爵聯(lián)排別墅三個部分。這部分項目于2007年開始開發(fā)，2013年7月前全部建設(shè)完成，共包括房源數(shù)近2100套。此間，記者查到，項目分別于2008年、2009年、2011年和2013年進行過4次開盤。此外，記者查到，沈陽置業(yè)公司最近一次拿到預(yù)售證（棋盤山項目）是在5年前的2013年。

6月22日，記者以購房者身份從營銷中心得知，已開發(fā)項目中有不足30戶的雙拼別墅處于蓄客狀態(tài)，以及4戶正在銷售的聯(lián)排別墅，此外即再已無待售和可售房源。

中旅國際小鎮(zhèn)營銷中心內(nèi)一片冷清，

工作人員稱，近期為看房者服務(wù)的飲料吧臺已撤

每經(jīng)記者 李少婷攝

但項目當(dāng)前幾乎售罄的局面似乎與小區(qū)內(nèi)房屋的高空置率形成了鮮明的對比。上述德邑洋房區(qū)的業(yè)主表示，整個小區(qū)內(nèi)普遍存在入住率低的現(xiàn)象，其居住的單元一帶僅有三分之一左右的業(yè)主入住。

《每日經(jīng)濟新聞》記者走進“藍爵”項目發(fā)現(xiàn)，雖然能夠見到有業(yè)主居住的情況，但大部分房源實際都空置著，且維持著房屋交付后的原狀，尚未進行裝修。而這些空置的別墅外早已堆滿了厚厚的灰塵，一些院落中的雜草甚至長到了半米多高，有的房屋門牌號也銹跡斑斑，掉落在地。

入局10年地塊開發(fā)不足四成

本次沈陽置業(yè)公司控股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅關(guān)系到已開發(fā)項目未來的處置問題，還牽扯出公司長期持有大面積土地儲備但鮮有開發(fā)進展的事實。

按照項目的前期規(guī)劃，中旅國際小鎮(zhèn)項目占地面積達188萬平方米。但據(jù)銷售人員介紹，當(dāng)前項目的已開發(fā)面積約為70萬平方米。

在中旅國際小鎮(zhèn)營銷中心的項目沙盤上，大面積的未開發(fā)地塊被一座座透明色的模型覆蓋，與已開發(fā)項目對比顯得十分惹眼。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，在項目中的部分住宅和商業(yè)區(qū)完成開發(fā)后，其剩余開發(fā)規(guī)劃似乎未能如期進行。

根據(jù)聯(lián)合資信歷年來對中旅集團的跟蹤評級報告，按照早期規(guī)劃，中旅國際小鎮(zhèn)計劃分5~6期滾動開發(fā)。項目的1、2期已分別于2010年1月和2012年12月竣工，以上部分當(dāng)前也進入了尾盤清理階段。

盡管住宅項目的待售房源已經(jīng)不多，可計劃中本應(yīng)于2014年開工、2020年竣工的3~6期項目似乎遲遲沒有進展。而中旅集團居高不下的土地儲備也印證了其尚未進入大面積開發(fā)的事實。

以上評級報告顯示，在2013年3月底到2014年3月底這段時間，“沈陽中旅·國際小鎮(zhèn)”（3~6期）的占地面積為118萬平方米。

截至2015年9月底，中旅集團主要旅游地產(chǎn)項目的土地儲備信息內(nèi)，上述項目并不在列。但在2016年，沈陽項目再次出現(xiàn)，截至2016年3月底，沈陽項目的土地儲備達114.64萬平方米；而截至2017年3月底，沈陽項目的土地儲備上升到了121.63萬平方米。

盡管幾年間沈陽項目的土地儲備略有變動，但其總面積幾乎穩(wěn)定在100萬平方米以上，且截至2017年3月底時達到了新高。

與此同時，在評級報告有關(guān)中旅集團在2014年至2017年間主要在建旅游地產(chǎn)項目中，“沈陽項目”或“沈陽中旅·國際小鎮(zhèn)”也始終沒有出現(xiàn)。

記者在已開發(fā)項目周圍看到，大范圍的未開發(fā)荒地上雜草叢生，與附近一座座歐式洋樓和人流涌動的賽特奧萊商場形成明顯對比。

有地為何久久沒開發(fā)？

盡管沈陽中旅國際小鎮(zhèn)項目在近年來沒有明顯的開發(fā)進展，但其超百萬平方米未開發(fā)土地的價值卻在不斷上升。

一方面，近年來棋盤山一帶的住宅用地供應(yīng)逐漸緊缺，限制了其他開發(fā)商進入；另一方面，由于沈陽地鐵規(guī)劃中的一處站點處于中旅國際小鎮(zhèn)附近，此處的通勤成本預(yù)計會有明顯減少。中旅國際小鎮(zhèn)項目未來的升值空間便被大幅激發(fā)。

中旅國際小鎮(zhèn)在長達10年的開發(fā)周期中，至少有5年時間對超過100萬平方米地塊未開發(fā)，一直視為土地儲備。而如今土地市場變化，周邊配套完善，地塊升值明顯，這是否會引來“囤地”的質(zhì)疑？

6月21日，記者來到沈陽置業(yè)公司的所在地針對以上問題進行采訪，但未能見到相關(guān)負責(zé)人員，公司方面電話回應(yīng)記者稱不便接受采訪。

6月22日，記者將有關(guān)本次沈陽置業(yè)公司股權(quán)出讓以及中旅國際小鎮(zhèn)當(dāng)前開發(fā)情況等問題的采訪函發(fā)至中國旅游集團新聞發(fā)言人公開電話接聽人士指定的郵箱。6月24日，一位中旅集團旗下的港中旅地產(chǎn)方面人士聯(lián)系《每日經(jīng)濟新聞》記者表示其領(lǐng)導(dǎo)已明確表示接受采訪，但采訪時間及地點尚需溝通。6月28日，該人士稱其領(lǐng)導(dǎo)“因公無法如期返回”，并表示將安排書面回函。截至發(fā)稿，記者尚未接到回函，中旅集團方面回函后，《每日經(jīng)濟新聞》將繼續(xù)跟進報道。

6月25日，《每日經(jīng)濟新聞》記者將采訪函以傳真形式發(fā)送至沈陽市規(guī)劃和國土資源局，該部門于當(dāng)天確認收函，沈陽市土地交易中心辦公室26日來電稱接到其市局轉(zhuǎn)函，但因為涉及部門較多，需要協(xié)調(diào)。截至發(fā)稿前，記者尚未收到其對于采訪函的回復(fù)。

印有“中旅國際小鎮(zhèn)”字樣的廣告牌包圍著大面積的未開發(fā)地塊

每經(jīng)記者 李少婷攝

中國旅游研究院副研究員黃璜表示，從目前情況來看，開發(fā)商以各種借口推遲開發(fā)、推遲開盤，期待以地塊升值帶來更多利益的操作，在地產(chǎn)市場中并不少見，而這種行為也確實會對當(dāng)?shù)氐氖袌鲈斐筛蓴_。不過對于這類地塊能否被認定成閑置土地，還需要查看開發(fā)商購買地塊時簽訂的具體合同。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析道，政府出讓地塊時涉及很多復(fù)雜情況，一些地塊閑置并非完全由于開發(fā)商單獨造成，更多歷史情況需要被考量。因此在閑置土地的認定上，有關(guān)部門要參考多重背景因素作出綜合判斷。

另一方面，這塊土地儲備對于當(dāng)前想進入棋盤山“開疆拓土”的其他房企來說，吸引力的確不小。近期，在棋盤山一帶的地產(chǎn)圈和中旅國際小鎮(zhèn)的業(yè)主圈中有傳言，萬科或華潤可能會對這一項目接手?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者也聯(lián)系了萬科方面和華潤集團的工作人員，但對方均表示目前并不清楚這一事項。

殘局背后的“內(nèi)憂外患”

開發(fā)十余年間，造成中旅國際小鎮(zhèn)項目如今“殘局”的原因是什么？

東北的旅游地產(chǎn)市場環(huán)境被業(yè)內(nèi)人士認為是一個重要原因。而從企業(yè)自身來看，作為中旅集團的第一代旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，中旅國際小鎮(zhèn)當(dāng)前面臨著不少尷尬：旅游特色不明顯、與其他早期項目同質(zhì)化嚴重以及與新項目相比競爭力不足。

記者了解到，中旅國際小鎮(zhèn)屬于棋盤山一帶較早的地產(chǎn)項目之一。當(dāng)前，棋盤山一帶共坐落著各類樓盤超20個，已成為了沈陽市著名的高端地產(chǎn)聚集區(qū)域。雖然該區(qū)域內(nèi)的眾多項目都被打上了“旅游地產(chǎn)”的標(biāo)簽，但除了地處棋盤山風(fēng)景區(qū)、鄰近當(dāng)?shù)厝舾陕糜尉包c之外，以上項目與普通地產(chǎn)項目區(qū)別不大，并無其他明顯特色。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷告訴記者，常規(guī)意義上來看，旅游地產(chǎn)的營收并不以銷售為重點，而是通過項目運營依托其他附加消費來盈利。

不過對于中旅國際小鎮(zhèn)來說，其他盈利模式顯然并不清晰。

相關(guān)政府網(wǎng)站截圖

與此同時，包括中旅國際小鎮(zhèn)在內(nèi)，棋盤山早期的地產(chǎn)項目大多以歐洲建筑風(fēng)格為主，同質(zhì)化嚴重，與新項目相比競爭力不突出。記者了解到，萬科翡翠別墅和新希望錦麟河院是近兩年來棋盤山一帶新推出的兩個新產(chǎn)品，定位于近來流行的現(xiàn)代合院別墅，在棋盤山一帶銷售速度明顯快于其他項目。

另外一個可能的原因是，起步于2007年的“中旅國際小鎮(zhèn)”作為中旅集團“第一代旅游地產(chǎn)產(chǎn)品”，在開發(fā)理念及運營經(jīng)驗上或多或少有試驗品的意味。企業(yè)債券信用評級分析報告顯示，港中旅（中國）投資有限公司在2006年成為專業(yè)房地產(chǎn)公司，當(dāng)時，集團才“初步建立起集團房地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展平臺”。

此外，中旅集團在2016年曾被中央巡視組通報多個旅游地產(chǎn)項目，村在“投資決策不科學(xué)造成巨額虧損”的情況。

中國旅游協(xié)會休閑度假分會秘書長曾博偉向《每日經(jīng)濟新聞》分析說，地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非中旅集團的強項，在運營經(jīng)驗上，中旅集團或許可以通過職業(yè)經(jīng)理人等來習(xí)得，不過對于要求以“特色”取勝的旅游地產(chǎn)，中旅集團的理解程度仍有提升空間。