每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上半年，因城施策調(diào)控趨勢(shì)愈見(jiàn)明顯。以上海為例，在嚴(yán)守限購(gòu)的基本線上，增加了限售、限制企業(yè)購(gòu)房、信貸繼續(xù)從緊等各類手段，控制消費(fèi)端的穩(wěn)定性。

不過(guò)在供給端，今年3月卻出現(xiàn)了自2016年供求降溫以來(lái)的首次供應(yīng)回暖，批復(fù)預(yù)售證的樓盤顯著增加。尤其是6月份，隨著中鐵北城時(shí)代、上海長(zhǎng)灘、泰禾大城小院、龍湖天璞等項(xiàng)目陸續(xù)釋放拿證信號(hào)，第二波開(kāi)盤潮似乎“突襲”而來(lái)。

值得一提的是，這一輪開(kāi)盤潮中，流傳著開(kāi)盤信息的不乏前灘東方逸品、晶耀名邸、九龍倉(cāng)靜安花園等內(nèi)環(huán)純高端項(xiàng)目。此類均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上、絕對(duì)值很高的熱門項(xiàng)目熱盤若推向市場(chǎng)，在供應(yīng)量回暖的行情下，會(huì)對(duì)下半年的上海樓市產(chǎn)生怎樣的影響？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開(kāi)了調(diào)查。

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開(kāi)盤小高潮中 高端項(xiàng)目悄然入市

作為一線城市中具有樓市風(fēng)向標(biāo)作用的市場(chǎng)，上海在樓市調(diào)控中一直保持“穩(wěn)勢(shì)”。數(shù)據(jù)顯示，自2016年調(diào)控升級(jí)以來(lái)，上海樓市供求一直保持降溫狀態(tài)。直到今年上半年，隨著預(yù)售證批復(fù)的加快，引發(fā)了開(kāi)盤小高潮。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至6月30日，上海已發(fā)放了88張預(yù)售證，房源供應(yīng)量總計(jì)27641套。浦東、嘉定、青浦為樓市供應(yīng)主力，奉賢、松江、寶山供應(yīng)提升的空間較大，有望在下半年放量追趕。

總體而言，上半年上海取證開(kāi)盤的樓盤中，外環(huán)外新盤占比最大，達(dá)到57個(gè)。而這批新盤70%的均價(jià)低于4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在300萬(wàn)元上下。58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)也顯示，今年上半年上海供應(yīng)房源中，約7成的項(xiàng)目均價(jià)低于4萬(wàn)元/平方米。

但有一個(gè)市場(chǎng)細(xì)節(jié)值得注意，4月份上海開(kāi)始出現(xiàn)高端項(xiàng)目的一波入市潮，當(dāng)月共推出約9個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤均價(jià)在8萬(wàn)元/平方米以上。據(jù)了解，上海第二季度高端住宅共計(jì)成交202套，環(huán)比上漲19%。7月伊始，上海還有近20個(gè)項(xiàng)目入市，其中也不乏高端項(xiàng)目。

來(lái)自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，7月份已確定推盤的商品住宅項(xiàng)目共有5個(gè)，推出房源2500余套。整個(gè)7月，上海樓市新增供應(yīng)總量將至少不低于3000套，超出了五六月的總和。其中，上海區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)已有4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)籌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新近拿證的位于黃浦區(qū)老西門的復(fù)興瓏御，將于近期推出約158套房源，面積為180平方米和200平方米，備案均價(jià)125300元/平方米。按照180平方米的三房計(jì)算，每套總價(jià)在2200萬(wàn)元以上。

日前，前灘熱門盤東方逸品和晶耀名邸也相繼領(lǐng)到了預(yù)售證，并將于本周末開(kāi)始認(rèn)籌。記者的一位朋友為了能及早認(rèn)籌，甚至取消了去國(guó)外的旅游計(jì)劃。

同樣引人關(guān)注的還有九龍倉(cāng)靜安花園，該項(xiàng)目也釋放出即將開(kāi)盤的消息。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾報(bào)道過(guò)，該項(xiàng)目于1993年拿地，2018年或?qū)⒄戒N售。近日，記者從項(xiàng)目銷售人員處得知，靜安花園一共四棟樓貨量共計(jì)197套，將分兩期開(kāi)盤銷售。第一期的確馬上將領(lǐng)取預(yù)售證，具體時(shí)間尚不確定，最快可能在7月底開(kāi)盤。

關(guān)于該項(xiàng)目的更多信息，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向九龍倉(cāng)總部發(fā)出采訪函，對(duì)方表示會(huì)盡快跟進(jìn)。

“高端項(xiàng)目不是不想開(kāi)，而是不愿開(kāi)，開(kāi)發(fā)商希望等抬高預(yù)售證價(jià)格的機(jī)會(huì)。”仲量聯(lián)行上海項(xiàng)目銷售部總監(jiān)周靜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在上海調(diào)控常態(tài)化的情形下，一整年的調(diào)價(jià)期望值都不高，開(kāi)發(fā)商知道再等下去意義也不大了，這是高端項(xiàng)目陸續(xù)入市的重要因素。

高價(jià)不代表漲價(jià) 下半年樓市價(jià)穩(wěn)貨足

當(dāng)內(nèi)環(huán)內(nèi)高端項(xiàng)目集中上市，會(huì)否在短期內(nèi)引發(fā)上海樓市的波動(dòng)，尤其是抬升價(jià)格預(yù)期？

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，其實(shí)目前的高端項(xiàng)目，多是價(jià)格絕對(duì)值高、但相對(duì)值低。項(xiàng)目單價(jià)的確遠(yuǎn)高于上海平均房?jī)r(jià)，甚至有的項(xiàng)目每平方米超過(guò)了10萬(wàn)元，但卻依然低于市場(chǎng)預(yù)期，而且與周邊的二手房?jī)r(jià)格存在剪刀差。

“所以這批高端項(xiàng)目入市，可能會(huì)引發(fā)短期內(nèi)上海商品房成交均價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)，但不會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)較大改變，購(gòu)房者短期內(nèi)會(huì)對(duì)上海市場(chǎng)依然保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。”張波強(qiáng)調(diào)，城市商品房成交均價(jià)的變化，并不代表房?jī)r(jià)的漲跌，高端房源入市引發(fā)的城市成交均價(jià)變化也只是暫時(shí)性的。就目前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，依然保持量?jī)r(jià)穩(wěn)定局面，也并不會(huì)因此產(chǎn)生更多變化。

“但應(yīng)該注意，高端項(xiàng)目入市可以更好地滿足高端改善型需求，也可以減緩部分區(qū)域供求不平衡的狀態(tài)。”張波表示。

對(duì)供求不平衡的緩解，實(shí)際上展現(xiàn)出上海購(gòu)房消費(fèi)的趨勢(shì)。

周靜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海有意控制網(wǎng)簽的發(fā)放速度，一手房網(wǎng)簽數(shù)非常低。但盡管限購(gòu)和貸款政策仍保持嚴(yán)苛，購(gòu)房需求卻越來(lái)越強(qiáng)烈。

2018年第二季度上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)系列顯示，上海購(gòu)房市場(chǎng)逐步回歸理性，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿也緩慢回升，其中17.7%的消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)前是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，環(huán)比略提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)一旦新開(kāi)樓盤，便受到購(gòu)房者熱烈追捧。以融創(chuàng)濱江一號(hào)院和翠湖天地雋薈為例，項(xiàng)目分別入市225套和118套房源，均在開(kāi)盤當(dāng)日認(rèn)購(gòu)一空。

對(duì)于上海樓市后市情況，張波認(rèn)為可以用“平中有穩(wěn)，但也變化難測(cè)”來(lái)形容。一方面市場(chǎng)中買方受限購(gòu)、賣方受限價(jià)控制；另一方面買房需求不斷提升。如何平衡雙方變化的需求，是當(dāng)下上海樓市的重點(diǎn)。

實(shí)際上，上海一直在一線城市中具有風(fēng)向標(biāo)的意義，如何滿足各類購(gòu)房需求，并嚴(yán)控高價(jià)項(xiàng)目提升價(jià)格預(yù)期、供求量大升催生樓市熱，上海的做法對(duì)市場(chǎng)也有指示意義。

中信建投研究認(rèn)為，政策針對(duì)開(kāi)發(fā)商一方面要鼓勵(lì)其推出房源入市，因而需要給到一些激勵(lì)措施，例如建立商品房預(yù)售許可與周邊價(jià)格相掛鉤的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，給予低價(jià)銷售的樓盤以提前預(yù)售的資格等政策綠色通道。

與此同時(shí)，也需對(duì)開(kāi)發(fā)商作出要求，例如在公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源的同時(shí)要一次性推盤，不得通過(guò)分批次開(kāi)盤的方式捂盤惜售，以疏堵結(jié)合促進(jìn)政策實(shí)施效能。

“總體而言，在當(dāng)前的調(diào)控基調(diào)下，房?jī)r(jià)仍以穩(wěn)為主。同時(shí)在房企的資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力、‘金九銀十’的傳統(tǒng)旺季助推下，預(yù)測(cè)下半年新房供應(yīng)會(huì)相對(duì)充裕，算得上是上海購(gòu)房者精挑細(xì)選的好時(shí)期。”張波表示。