每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：每經(jīng)記者 舒曼曼攝

“別墅成交1084套，占比14%，同比減少1355套，相比去年上半年成交下跌56%。別墅成交均價38816元/平方米，同比去年上半年下降近4000元/平方米……”《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的這一組數(shù)據(jù)反映的正是北京上半年高端住宅市場行情，這對于以高端見長或高價地項目入市的房企來說并不是一個好消息。

高端項目一般都有拿地建設(shè)成本高和周期比較長的特點，項目從拿地到準備入市，時間周期達到5年的也不在少數(shù)，此時，開發(fā)商都在焦灼等待預售許可證審批通過的那一刻。即將入市的北京懋源·璟岳項目就是其中之一。

一位上市公司房企高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前沒有取得銷售許可證的項目主要以項目亮相、傳播市場聲音為主。開發(fā)商也必須為后期項目入市營造氛圍、提前蓄客，以縮短成交周期。

昔日地王項目入市價格未定

實際上，2015年~2017年全國高總價住宅地王頻出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近3年全國出現(xiàn)地王項目50宗，總地價達到近4200億元，但從銷售情況來看，已銷售的項目銷售額合計僅277.5億元，回款率不足7%。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從土地市場看，2016年~2017年購入高價地的企業(yè)，按照正常周期基本上都會在2017年入市，但因全國嚴格的限價政策，大部分項目都出現(xiàn)了入市難。在這背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市外，最近大部分項目都處于停滯狀態(tài)。

然而，對于即將入市的懋源璟岳而言，這一宗2013年北京地王項目銷售和開發(fā)周期已經(jīng)歷整整5年，目前預售許可證依然未有批復。

回溯到2013年7月3日，北京本土房企懋源地產(chǎn)以價格上限17.7億元加3.8萬平方米公租房，競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2居住用地。彼時地塊溢價率達到30.2%，剔除保障房部分，樓面價高達4.83萬元/平方米，成為當年北京市場的單價地王。

據(jù)了解，該項目此前曾多次釋放出即將面市的消息，但卻遲遲未能如約上市。2016年年初，懋源地產(chǎn)釋放了夏家胡同地王項目的對外案名——懋源·璟岳。據(jù)當時的《北京晚報》消息，該項目以小洋房產(chǎn)品為主，預計2016年年中正式亮相。

近日，懋源·璟岳又傳出即將面世的消息，為此，記者前往現(xiàn)場欲一探究竟?，F(xiàn)場顯示，該項目目前有多個樓體已經(jīng)封頂，兩棟高層住宅外立面均已完工，目前已為準現(xiàn)房狀態(tài)。由于該項目需要預約，記者未能進入內(nèi)部觀看。據(jù)一位正在為墻體貼大理石磚的建筑工人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前整個施工狀態(tài)已處于尾工階段，大部分項目已經(jīng)完工，用不了半年就能完成收尾。不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢北京市住建委官網(wǎng)獲悉，目前該項目并未取得預售許可證。

雖然大部分項目已經(jīng)完工，但懋源地產(chǎn)仍將價格視為敏感話題，記者在多次采訪中均未能從開發(fā)商處獲得具體申報價格。另據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》的消息，懋源·璟岳的置業(yè)顧問表示，企業(yè)申報的備案價是15萬~17萬元/平方米，預計銷售價格應(yīng)該在13萬~15萬元/平方米。

就價格問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者也咨詢了第三方合作平臺。該平臺銷售人員表示，目前企業(yè)申報價格是一個范圍值，大約在18萬元/平方米左右，但最終審批價格會比報價低。

隨后，記者致電懋源·璟岳售樓處，有銷售人員表示，目前項目并未公布售價，案場也沒有樣板間，由于關(guān)注度比較高，目前已開始接待部分意向購房者。懋源地產(chǎn)相關(guān)負責人也回應(yīng)，目前項目沒有取證，所以沒有任何價格信息可以透露。

在限價政策趨緊的情況下，為何懋源地產(chǎn)在這一時間節(jié)點推出該項目，企業(yè)對未來市場走勢又有怎樣的判斷？記者就此采訪了懋源地產(chǎn)相關(guān)人士。對于第一個問題，該人士未做過多解釋，并表示今年市場的走向不好判斷。

一位接近懋源地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士坦言，近年來，新盤銷售價格不超過8萬元/平方米已經(jīng)被認為是隱形紅線，但這一紅線在2017年下半年被打破，上述項目最終售價多少還需要政府部門審批。從懋源地產(chǎn)來講，項目遲遲不能入市，成交周期拉長，意味著企業(yè)將要付出更高的成本，企業(yè)加速資金回籠的需求日益增強。

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開發(fā)商資金回籠將受影響

除懋源·璟岳之外，北京有不少高端地產(chǎn)項目仍然未取得預售許可證。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年，北京別墅共成交906套。其中五環(huán)外成交占97.2%，五環(huán)內(nèi)成交僅占2.8%。更值得注意的是，上半年北京五環(huán)內(nèi)別墅項目供應(yīng)為零。

一位銷售顧問向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，由于限價政策影響，近3個月北京市五環(huán)以內(nèi)所有樓盤幾乎都沒有拿到預售證。由于許多價格還沒定，企業(yè)也不敢保證什么時候可以入市。

記者從北京市住建委了解到，2018年上半年單價8萬元以上的住宅項目有20個，其中位于東城區(qū)二環(huán)內(nèi)的“長安太和”銷售均價達到約18萬元/平方米。此外，“中駿天宸”“懋源釣云臺”等樓盤的銷售均價也超過11萬元/平方米。

北京中原分析認為，從房價看，今年上半年僅“長安太和”“中駿天宸”“國奧村”“住總香榭8號”“萬柳書院”“懋源釣云臺”“首開璞瑅”等7個項目成交均價超過10萬元/平方米，創(chuàng)近年來新低。雖然東城區(qū)“長安太和”的成交均價為181842元/平方米，但不具有普遍性。

北京高端市場總體情況仍然不容樂觀。據(jù)北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京新房市場高端住宅成交繼續(xù)走低，總價2000萬元以上房屋成交216套（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)），成交回落，總價1000萬元以上房屋成交1161套，占比14.5%。今年上半年北京4~5環(huán)之間新房最新報價67326元/平方米，同比價格上揚，其中截至6月底，北京別墅市場庫存僅為6757套。

由于不少高價項目成本過高，占用了開發(fā)商大量資金，再加上難以入市對開發(fā)商回款造成影響，加大了房企的資金難題，使得企業(yè)也試圖通過加快高端產(chǎn)品入市來促進資金回籠。

張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析表示，從目前的政策環(huán)境來看，預計房企的資金壓力還將持續(xù)，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

國海證券統(tǒng)計，從2017年~2020年房地產(chǎn)債券到期分布情況來看，債券再融資壓力最大的是2020年。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的大背景下，一旦投資機構(gòu)選擇回售，償債壓力可能會提前到2018年或2019年。

經(jīng)過一輪高強度調(diào)控后，北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住房網(wǎng)簽價格自2016年10月份以來連續(xù)15個月環(huán)比不增長，二手住房價格連續(xù)7個月環(huán)比下降。業(yè)內(nèi)人士看來，調(diào)控效果顯著，未來高房價項目可能會迎來一輪新的窗口期。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，下半年隨著大量限競房上市，對市場價格起到下拉作用，從主管部門價格管控的角度來看，完成房價環(huán)比不上漲這一調(diào)控目標后，市場穩(wěn)定下來，高價房管控或許會更寬松一些。

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