盤和林

近日，杭州、天津相繼發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知，以防止房地產(chǎn)市場明租實(shí)售行為。目前各地紛紛出臺(tái)租賃住房新規(guī)，從政策熱點(diǎn)可以看出，住房租賃市場將會(huì)是下一個(gè)熱點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，租賃市場處于政策紅利期，但仍需同時(shí)做好規(guī)范調(diào)控，尤其是遏制住“明租實(shí)售”等行為，不僅有助于保護(hù)消費(fèi)者利益，也有助于防止企業(yè)自持租賃住房政策扭曲、變樣，從鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場的角度而言，也是十分及時(shí)、必要的舉措。

近幾年政府對過熱房地產(chǎn)市場的調(diào)控從未放松，2018年可謂是房地產(chǎn)市場的調(diào)控大年，棚改貨幣化改革標(biāo)志著三四線城市去庫存任務(wù)正式告一段落，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年4月我國商品住宅待售房屋面積為28522萬平方米，降幅為37.5%，6月份待售面積降幅甚至達(dá)到14.7%。

雖然房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，但是我們不得不看清兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

其一，房價(jià)很難真正下降，出現(xiàn)大眾所期望的拐點(diǎn)。

我國房價(jià)之所以前期一路高漲，通貨膨脹成本上升是部分原因，但也少不了投機(jī)者的推波助瀾。投機(jī)者利用政策空白，扭曲市場供求，導(dǎo)致一二手房價(jià)倒掛，部分房地產(chǎn)熱門地區(qū)二手房價(jià)接近新房價(jià)格的兩倍，雖然進(jìn)入存量時(shí)代，但是投機(jī)者緊握房源，價(jià)格倒掛的高價(jià)二手房市場依舊不能利好住房需求者。

其二，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)差異性比較大，導(dǎo)致人口流動(dòng)性較強(qiáng)，租賃市場較為活躍。

隨著時(shí)代的發(fā)展，民眾的觀念也有所轉(zhuǎn)變，租房住也越來越能為大家認(rèn)可，且從經(jīng)濟(jì)上來講比買房更劃算。據(jù)易居研究院50城租金數(shù)據(jù)，目前全國城市平均每平方米的租金是40元/月，以100平方米的房子來說，每月租金與月供基本持平，但是卻可以省下首付的費(fèi)用，與買房相比，租房一定程度上顯得更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

凱恩斯說過有需求就有供給，在租售并舉的號召下，只租不售的地塊在全國多個(gè)城市開始涌現(xiàn)。由于房價(jià)依然看漲，有利于資產(chǎn)增值，在目前政策的調(diào)控下，只租不售對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，也不失為一門穩(wěn)賺不賠的生意，也不失為一個(gè)比較好的選擇。

此外，房租未來還有一定的上漲空間，同時(shí)由于人們觀念的改變，租賃市場或成為房地產(chǎn)開發(fā)商們的新奶酪。因而，看準(zhǔn)商機(jī)的開發(fā)商們也紛紛轉(zhuǎn)型做起了“房東”。

從天津、杭州目前出臺(tái)的新規(guī)來看，租賃市場問題主要集中在兩個(gè)方面。

首先，就租期來講，允許長租但是明令禁止10年以上的租賃期，以防范明租實(shí)售現(xiàn)象。該項(xiàng)政策其實(shí)還是意在規(guī)制房地產(chǎn)銷售亂象，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，也有助于防止企業(yè)自持租賃住房政策扭曲變形。

在此前房價(jià)居高不下的情況下，難免有開發(fā)商為了逐利紅了眼，鉆政策空子將租期較長的租賃房源變相賣給消費(fèi)者。

據(jù)有關(guān)資料顯示，北京已經(jīng)成交過的27宗土地當(dāng)中就包含70年持有租賃房源，其租賃期限已達(dá)到住房期限。這樣的情形一旦發(fā)生，受損的不僅有地方政府還有民眾，僅有企業(yè)獲利。根據(jù)帕累托均衡，其結(jié)果就是整個(gè)社會(huì)福利遭受損失。

其次，從供地來源來看，各級政府將不再是自持性租賃住房土地供給來源唯一的提供者，符合規(guī)劃權(quán)屬不變而依法取得的土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地都可成為租賃住房的試點(diǎn)。這一規(guī)定其實(shí)是有跨越性意義的，它意味著政府不再壟斷住房供地，供地主體將更加多元化。

租售并行的土地供給將對集體性土地價(jià)值產(chǎn)生極大的影響，同時(shí)對于大中型國有或者私有企業(yè)閑置的土地資源再利用，也能有效地提升整個(gè)社會(huì)的資源利用效率，并幫助企業(yè)回籠資金減少損失。但是自持性租賃房地產(chǎn)產(chǎn)生的效益能否有效地吸引企業(yè)新建投資，目前市場還未產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的回應(yīng)。

不過，對于住房需求者和房地產(chǎn)市場整體來講，這一突破依然可喜可賀。租賃市場的強(qiáng)勢介入，對于解決民眾住房問題具有國家宏觀調(diào)控難以替代的優(yōu)勢。市場的逐利行為會(huì)引發(fā)競爭，競爭有利于資源的有效配置，當(dāng)租賃市場開始吸引市場流量時(shí)，自然會(huì)給房價(jià)帶來降溫，這有利于被扭曲的市場逐漸向真實(shí)的供求關(guān)系靠攏，減少房地產(chǎn)泡沫的積累，使得房地產(chǎn)市場更加健康發(fā)展。

總之，自持性租賃房地產(chǎn)作為一個(gè)新事物進(jìn)入房地產(chǎn)，其效益可期，但是依舊需要等待時(shí)間考驗(yàn)。希望處于政策紅利期的租賃市場能抓住機(jī)遇，不要讓民眾期待得太久。

（作者為中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）