莫開偉

據(jù)媒體披露，近1年來全國銀行個(gè)人房貸利率一路水漲船高，北京、上海等一線城市首套房貸利率普遍維持基準(zhǔn)利率上浮5%以上水平，一些國有大行在北京已執(zhí)行首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%、二套房貸利率上浮20%的政策。目前，深圳地區(qū)首套房貸利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮15%，二套房貸為基準(zhǔn)利率上浮20%。這表明我國一線城市銀行個(gè)人房貸已進(jìn)入新一輪上漲通道。

當(dāng)前銀行個(gè)人房貸利率出現(xiàn)這種上漲走勢(shì)，直接關(guān)系著民眾的切身利益，牽動(dòng)著民眾的敏感神經(jīng)，已引起國內(nèi)廣大民眾尤其是剛需購房族的廣泛關(guān)注和擔(dān)憂：一、二線重點(diǎn)城市的銀行個(gè)人房貸利率是否還會(huì)繼續(xù)上漲？三、四線城市銀行個(gè)人房貸利率是否也可能會(huì)跟著上漲？這個(gè)時(shí)候到底是買房還是等房貸利率下調(diào)之后再買房？

圖片來源：視覺中國

銀行個(gè)人房貸利率確實(shí)是一個(gè)重大民生問題，這一問題如果不讓民眾弄清楚，實(shí)難做到食之有味和睡之能眠。

據(jù)筆者分析，銀行個(gè)人房貸在一、二線重點(diǎn)城市恐仍有繼續(xù)走高的空間，但三、四線城市個(gè)人房貸跟著上漲的動(dòng)力不足。未來一段時(shí)間，一、二線城市與三、四線城市銀行個(gè)人房貸利率將出現(xiàn)不同程度的分化。原因主要有四方面：

首先，上周召開的中共中央政治局會(huì)議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)時(shí)，要求下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

這表明樓市調(diào)控將進(jìn)一步趨嚴(yán)，在這種政策背景下，銀行房貸政策會(huì)配合會(huì)議精神要求，除了壓縮房貸規(guī)模之外，最有可能采取的措施就是用提高房貸利率的價(jià)格杠桿手段，來抑制市場對(duì)銀行房貸過多、過快的需求，實(shí)現(xiàn)房貸供給偏緊的金融調(diào)控目標(biāo)。

其次，要堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控成效不出來，調(diào)控措施是不會(huì)收兵的。今年1至6月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)約200次，7月31日，深圳市發(fā)布樓市調(diào)控新政策，暫停企事業(yè)法人單位購房；居民家庭新購買的一二手住房3年內(nèi)限售；購房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，首付款比例不低于七成。

這一系列信號(hào)表明，樓市調(diào)控不會(huì)放松，甚至可能繼續(xù)加碼，且今年上半年房價(jià)略有抬頭，房地產(chǎn)市場調(diào)控將持續(xù)。預(yù)計(jì)下半年會(huì)加大整治市場秩序的力度，相關(guān)部門會(huì)對(duì)房企、代理商、中介、個(gè)人和供應(yīng)商等的房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行嚴(yán)厲管控，房貸增速有進(jìn)一步下行空間，這也會(huì)加劇個(gè)人房貸利率的上行。

再次，資管新規(guī)頒布實(shí)施之后及最近銀行領(lǐng)域掀起的整治八大領(lǐng)域市場亂象，其中將表外業(yè)務(wù)并表是一項(xiàng)重要內(nèi)容，銀行大量的表外非標(biāo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)，必然增加銀行信貸規(guī)模，使不少銀行機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)?？臻g將被大大壓縮，這也將在無形中擠占銀行房貸投放規(guī)模，使銀行機(jī)構(gòu)房貸額度趨緊，供給出現(xiàn)短缺。而在供給短缺、需求旺盛的情況下，銀行機(jī)構(gòu)唯有通過提高房貸利率這種價(jià)格杠桿手段來實(shí)現(xiàn)。

最后，房地產(chǎn)市場有較強(qiáng)的地域性特征，不同城市和區(qū)域之間差異化較大，銀行總行會(huì)根據(jù)具體情況，要求不同省份、不同地區(qū)所屬分支機(jī)構(gòu)實(shí)施不同的房貸利率上浮政策。

也就是說，未來一段時(shí)間，不同區(qū)域房貸利率會(huì)有不同走向。在一些熱點(diǎn)的一二線城市，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入和措施升級(jí)，加上涌入人口帶來購房剛需的增長，房貸需求也將較快增長，而貸款投放額度相對(duì)有限，銀行有動(dòng)力通過上調(diào)房貸利率來增加自身收益和更好地防范風(fēng)險(xiǎn)。

而在一些三、四線城市，銀行資金相對(duì)充裕，房貸利率可能會(huì)保持平穩(wěn)，但受棚改貨幣化政策影響交易較活躍的三四線城市，房價(jià)上漲明顯，這些城市和房價(jià)處于高位的一線城市，房貸利率有上調(diào)可能。

此外，一些房地產(chǎn)市場交易活躍度不高的城市，房貸利率有一定下調(diào)空間。很明顯，少數(shù)銀行下調(diào)房貸利率與其自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)，一些銀行信貸規(guī)模充裕，可能還會(huì)將個(gè)人按揭房貸業(yè)務(wù)作為下一步信貸業(yè)務(wù)拓展的重心。

由此，購房剛需族或住房改善型居民應(yīng)準(zhǔn)確把握中央在樓市調(diào)控上的宏觀政策變化及銀行個(gè)人房貸利率調(diào)整的趨勢(shì)，根據(jù)自身所在地區(qū)來作出是否及時(shí)購房還是延遲時(shí)間購房的決策，做到心中有底，牢牢掌握購房主動(dòng)權(quán)，抓住購房時(shí)機(jī)，盡量減少自身財(cái)務(wù)損失。（作者為財(cái)經(jīng)時(shí)評(píng)人）