每經(jīng)記者 蔡雅蕓 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

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近段時(shí)間，包括南京、武漢、杭州和西安等在內(nèi)的城市都發(fā)生了一些業(yè)主維權(quán)事件，直指開(kāi)發(fā)商捆綁精裝修、未列明品牌明細(xì)、貨不對(duì)板等精裝修亂象。

“比起房?jī)r(jià)上漲，更讓人擔(dān)心的是，我們可能買(mǎi)到了有史以來(lái)質(zhì)量最差的房子。”有業(yè)主無(wú)奈地發(fā)出如此感慨。

“精裝房之痛”的癥結(jié)究竟在哪里？是開(kāi)發(fā)企業(yè)的不適應(yīng)，還是政策倒逼下的產(chǎn)物，亦或企業(yè)責(zé)任的缺失？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此進(jìn)行了走訪(fǎng)報(bào)道。

貨價(jià)不等導(dǎo)致心理落差

根據(jù)中消協(xié)公布的上半年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴的數(shù)據(jù)，房屋裝修類(lèi)投訴共5591件，同比增加114%。其中，消費(fèi)者投訴的問(wèn)題主要包括裝修合同隱患、建材質(zhì)量差、保修義務(wù)難履行和室內(nèi)空氣不達(dá)標(biāo)等。

在房屋質(zhì)量上，新交付樓盤(pán)項(xiàng)目中大量存在門(mén)框裂縫、地板吊頂不平、瓷磚破裂空鼓、墻體不正、門(mén)關(guān)不實(shí)、墻紙?jiān)馕廴尽w滲水等質(zhì)量問(wèn)題，以及將公攤面積計(jì)入精裝修費(fèi)用等。同時(shí)，還有開(kāi)發(fā)商未對(duì)精裝房所有產(chǎn)品材料的品牌、型號(hào)進(jìn)行完全公示，且未在購(gòu)房合同中對(duì)精裝修材料進(jìn)行明確約定，導(dǎo)致購(gòu)房者認(rèn)為自己付出了較高費(fèi)用，卻沒(méi)有買(mǎi)到等值的產(chǎn)品。

可以看到，在精裝房不斷暴露的問(wèn)題中，除了讓開(kāi)發(fā)商無(wú)法逃避的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題外，還有購(gòu)房者對(duì)精裝房在貨價(jià)不等這一問(wèn)題上的心理落差。

在武漢本土一家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，如果精裝修成本與備案價(jià)格相差太大，就容易產(chǎn)生一些質(zhì)量問(wèn)題?？蛻?hù)花錢(qián)買(mǎi)精裝房，卻沒(méi)有得到相應(yīng)價(jià)格的產(chǎn)品，心理訴求就會(huì)有一定落差，影響客戶(hù)滿(mǎn)意度，從而產(chǎn)生投訴。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多方采訪(fǎng)中獲知，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商從清水交付轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的精裝交付，主要來(lái)自?xún)煞矫妫皇钦叻e極推動(dòng)成品房發(fā)展，二是“限價(jià)令”。

以“精”溢價(jià)，精算限價(jià)下的賬

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，成品房是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的時(shí)代產(chǎn)物。

事實(shí)上，早在1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，首次提出一次性裝修概念，目的是大幅減少產(chǎn)生建筑垃圾、粉塵和噪音污染等問(wèn)題。

如今，北京、上海、浙江省、廣東省、海南省和河南省等多地均已出臺(tái)了按成品房交付住宅的相關(guān)政策，還有一些城市明確未來(lái)新建住宅要實(shí)現(xiàn)100%的成品住宅交付。

盡管成品房的標(biāo)準(zhǔn)并不完全指向“精裝房”，但如今“精裝”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商提升溢價(jià)的主要方式。

一家品牌房企的內(nèi)部人士就對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言：“政策推進(jìn)成品房交付，不論是集約生產(chǎn)，還是減少二次污染，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者、社會(huì)來(lái)說(shuō)都是一件很好的事。”

“但還有一個(gè)原因，就是現(xiàn)在對(duì)新房限價(jià)，大幅壓縮了房企在清水房上的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商清水房?jī)r(jià)格備不上去，就會(huì)選擇通過(guò)精裝修來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，房企在向主管部門(mén)備案申請(qǐng)預(yù)售資格證的時(shí)候，銷(xiāo)售價(jià)格組成的一部分是清水房?jī)r(jià)格，另一部分是精裝修價(jià)格。“但現(xiàn)在政府對(duì)新房進(jìn)行限價(jià)，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格備不上去。”上述房企內(nèi)部人士說(shuō)。

據(jù)他透露，某一線(xiàn)房企其中一個(gè)產(chǎn)品系的裝修成本標(biāo)準(zhǔn)是700~800元/平方米，但在向主管部門(mén)報(bào)價(jià)的時(shí)候，會(huì)選擇頂格報(bào)價(jià)。

以武漢發(fā)布的“精裝房限價(jià)令”為例。根據(jù)武漢市房協(xié)官網(wǎng)發(fā)布的信息，今年5月武漢市房管局將新建住房售價(jià)從1萬(wàn)元以下到3萬(wàn)以上劃分了6檔，并按價(jià)格區(qū)間限制精裝修價(jià)格，限制精裝房?jī)r(jià)格按新房售價(jià)等級(jí)從最高2000元/平方米到最高5000元/平方米。

也就是說(shuō)，盡管開(kāi)發(fā)商的精裝成本可能只有不到千元，但根據(jù)房?jī)r(jià)不同，最少會(huì)按2000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)。

而對(duì)于近期產(chǎn)生爭(zhēng)議最多的房屋公攤面積部分該不該收精裝費(fèi)的問(wèn)題，有房企負(fù)責(zé)人給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者算了一筆賬。他舉例說(shuō)，按照100平方米的房子，公攤面積25平方米且每平方米精裝修費(fèi)用3000元計(jì)算，購(gòu)房者就需要為公攤部分支付7.5萬(wàn)元，但這是開(kāi)發(fā)商能夠獲得的很直觀(guān)的利潤(rùn)部分。

在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)精裝修部分獲利是大家“心知肚明”的事。

追求利潤(rùn)不應(yīng)缺失責(zé)任

中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)精裝修分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)羅勝對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，目前大量出現(xiàn)的精裝房修維權(quán)事件，很大程度上是因?yàn)?ldquo;開(kāi)發(fā)商需要保證自己的合理利潤(rùn)，但現(xiàn)在很多人還不會(huì)做”。

事實(shí)上，正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速變化，導(dǎo)致一些此前從未涉足精裝房交付的企業(yè)在諸多方面呈現(xiàn)出跟不上節(jié)奏的狀態(tài)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從武漢一家本土房企方面了解到，盡管這家公司已經(jīng)開(kāi)始了全國(guó)性的產(chǎn)品布局，但目前仍未有一個(gè)精裝房項(xiàng)目交付給業(yè)主，他們從事精裝房業(yè)務(wù)的時(shí)間尚未超過(guò)2年。

但據(jù)這家房企的內(nèi)部人士說(shuō)，雖然公司本身在精裝房上經(jīng)驗(yàn)不足，但卻從萬(wàn)科、龍湖等品牌房企挖來(lái)了一些熟悉精裝房業(yè)務(wù)的人才。

羅勝認(rèn)為：“在成品房交付的政策推動(dòng)下，現(xiàn)在房企都開(kāi)始做精裝，但由于在管理、施工、供應(yīng)鏈等方面的不同，此前未做過(guò)精裝房交付的企業(yè)需要在人才、技術(shù)、管理上進(jìn)行大幅調(diào)整。在精裝修環(huán)節(jié)，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商還處在摸索和學(xué)習(xí)階段。”

同樣，一位在一線(xiàn)房企從事多年工程技術(shù)工作的部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，成熟的精裝房管理體系不是一個(gè)項(xiàng)目就能積累完善的。

房企如何在精裝房品質(zhì)和成本間進(jìn)行平衡，是對(duì)房企在采購(gòu)、施工和驗(yàn)收等內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)流程上的考驗(yàn)。有開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士對(duì)記者直言，有些開(kāi)發(fā)商比較有良心，精裝房不會(huì)有太大質(zhì)量問(wèn)題，但有些就會(huì)為了壓縮成本降低產(chǎn)品質(zhì)量。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下算好賬，成了房企操盤(pán)的一門(mén)高深學(xué)問(wèn)。

有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前行業(yè)上對(duì)新樓盤(pán)的毛利標(biāo)準(zhǔn)普遍定在18%，如果低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)很容易算不過(guò)來(lái)賬。但企業(yè)的獲利能力，會(huì)因地面建筑布局、商業(yè)配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)等產(chǎn)生較大不同。

值得一提的是，部分城市如今已開(kāi)始出現(xiàn)精裝房交付項(xiàng)目門(mén)可羅雀，而清水房樓盤(pán)排長(zhǎng)龍登記的情況，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“主要是因?yàn)楝F(xiàn)在還能賣(mài)清水房項(xiàng)目的那塊地拿得早，不附加精裝修也能獲得一定收益。”

于是，薄利多銷(xiāo)成為很多房企的共識(shí)。據(jù)前述武漢房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，他們公司做裝配式構(gòu)件的利潤(rùn)只有3%，只能通過(guò)薄利多銷(xiāo)的方式增加利潤(rùn)。房企一旦追求8%甚至10%的利潤(rùn)空間，可能合作企業(yè)就會(huì)減少，但將利潤(rùn)降至3%，就會(huì)有源源不斷的訂單。

對(duì)于裝修標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商會(huì)公示裝修材料，但不會(huì)明確公示品牌。現(xiàn)在有的城市已經(jīng)要求開(kāi)發(fā)商公示品牌和型號(hào)，對(duì)此，多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管這樣做會(huì)使賬本更透明，但企業(yè)還是可以通過(guò)集中采購(gòu)等方式，盡可能保證合理的利潤(rùn)空間。

（實(shí)習(xí)生蘇星宇對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）