每經(jīng)記者 周程程    每經(jīng)編輯 畢陸名    

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8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。其中，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較為搶眼。

房地產(chǎn)投資和銷售指標(biāo)雙雙提升。數(shù)據(jù)顯示，1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速比1~6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，一改此前“三連跌”情況。1~7月份，商品房銷售面積89990萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，增速比1~6月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，長(zhǎng)江證券研究所宏觀部負(fù)責(zé)人、首席宏觀債券研究員趙偉認(rèn)為，近期中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，住建部也召開座談會(huì)，表示對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)，地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。結(jié)合地方出臺(tái)的政策來(lái)看，調(diào)控正加速向低線城市下沉，房地產(chǎn)投資或仍將承壓。

住宅新開工面積增長(zhǎng)18.0%

華泰證券宏觀首席分析師李超對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，年初以來(lái)地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)韌性較強(qiáng)，主要靠拿地收入滯后計(jì)入，然而7月份財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金增速已經(jīng)明顯下滑，拿地帶動(dòng)效應(yīng)減弱。

日前，財(cái)政部公布的7月份財(cái)政收支情況顯示，1~7月累計(jì)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入31548億元，同比增長(zhǎng)35.1%。相較今年上半年同比43%的漲幅，前7月土地使用權(quán)出讓收入增速有所回落。并且，1~4月、1~5月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比增速都在40%以上。

李超認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)”模式加速推盤保開工，地產(chǎn)開工及地產(chǎn)銷售帶動(dòng)投資回升，到位資金中銷售回款進(jìn)一步上漲也側(cè)面印證了。

新開工方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房屋新開工面積114781萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.4%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積84685萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.0%。

中泰證券宏觀高級(jí)分析師楊暢經(jīng)過(guò)計(jì)算指出，受基數(shù)影響，房屋新開工面積、住宅新開工面積當(dāng)月增長(zhǎng)29.6%、35.8%，較上月回升14.6個(gè)百分點(diǎn)、15個(gè)百分點(diǎn)。

銷售方面，1~7月份，商品房銷售面積89990萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，增速比1~6月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.3%。商品房銷售額78300億元，增長(zhǎng)14.4%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。

楊暢對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，地產(chǎn)銷售增速提升主要受去年7月基數(shù)影響，可計(jì)算出7月份商品房銷售面積、住宅銷售面積同比增長(zhǎng)10%、10.6%，較上月回升5.6個(gè)、4.8個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年上半年很多房企銷售依然不錯(cuò)，所以當(dāng)前房企在新開工方面有較好的節(jié)奏。當(dāng)銷售資金到位后，房企自然會(huì)不斷加快新開工。即便是三四線城市，實(shí)際上也在積極做新開工，尤其是部分城市依然是有較好的棚改政策紅利，新開工節(jié)奏加快，也是在積極補(bǔ)庫(kù)存，部分房企則是通過(guò)新開工來(lái)加快全年銷售業(yè)績(jī)的提升。

下半年房地產(chǎn)投資恐承壓

同比口徑下地產(chǎn)開工和拿地較強(qiáng)，更多是去年7~8月淡季低基數(shù)影響，而7月土地市場(chǎng)成交實(shí)際已經(jīng)轉(zhuǎn)淡。

楊暢也指出，7月商品房銷售面積、住宅銷售面積均為今年以來(lái)的次低值。房屋新開工面積和住宅新開工面積，均低于5月水平。短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象。

李超認(rèn)為，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控較嚴(yán)、棚改貨幣化安置比例下調(diào)等因素影響，地產(chǎn)企業(yè)資金依舊承壓，銷售端繼續(xù)改善空間有限。預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)投資增速可能平緩回落。

從1~7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面數(shù)據(jù)來(lái)看，1~7月國(guó)內(nèi)貸款呈現(xiàn)下滑，自籌資金和定金及預(yù)收款成為重要支撐。

數(shù)據(jù)顯示，1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93308億元，同比增長(zhǎng)6.4%，增速比1~6月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%；自籌資金30187億元，增長(zhǎng)10.4%；定金及預(yù)收款31013億元，增長(zhǎng)15.1%；個(gè)人按揭貸款13655億元，下降1.4%。

不過(guò)，趙偉認(rèn)為，7月中旬，銀保監(jiān)會(huì)和央行鼓勵(lì)銀行加大信貸投放力度、窗口指導(dǎo)支持低評(píng)級(jí)債券，資管新規(guī)、理財(cái)新規(guī)等政策文件降低過(guò)渡期非標(biāo)投資難度等，有助于推動(dòng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好的修復(fù)，進(jìn)而提振包括房地產(chǎn)債券在內(nèi)的信用債市場(chǎng)。

7月，包括房地產(chǎn)債券在內(nèi)的公司債平均發(fā)行利率已經(jīng)明顯回落，或有利于地產(chǎn)商債券融資的修復(fù)。在當(dāng)前貨幣環(huán)境下，大中型房企資金來(lái)源或?qū)⑦呺H改善，有利于行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。

但他同時(shí)指出，今年5月前后住建部約談12城以來(lái)，新一輪地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。7月，中央政治局會(huì)議明確“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，8月7日，住建部也召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，表示對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。綜合考慮政策導(dǎo)向以及近期地方調(diào)控措施來(lái)看，房地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控趨勢(shì)并未改變，下半年房地產(chǎn)投資或仍將承壓。