每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“郁總沒(méi)有來(lái)，是想鍛煉我們幾個(gè)。”

萬(wàn)科今天舉辦2018年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，但董事會(huì)主席郁亮沒(méi)有出席，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝如此解釋。

而上一次郁亮缺席萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)，是2016年8月的萬(wàn)科年中業(yè)績(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科深陷股權(quán)糾紛，時(shí)任萬(wàn)科董事長(zhǎng)的王石以及總裁郁亮二人均以處理股權(quán)糾紛為由缺席。

“萬(wàn)科在搞合伙人，看下他不在的情況下我們能不能表現(xiàn)自如一點(diǎn)。畢竟合伙人機(jī)制下，每個(gè)人都能代表自己的團(tuán)隊(duì)，每個(gè)人都應(yīng)該有這種志向的追求。雖然我們做得不好，但我們會(huì)持續(xù)努力。”上任萬(wàn)科總裁一職半年有余，祝九勝不改謙遜。

他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，做這個(gè)職務(wù)有壓力，我個(gè)人時(shí)時(shí)刻刻感覺(jué)到這種壓力。但他必須適應(yīng)這個(gè)角色，郁亮不在，他要代表萬(wàn)科管理層發(fā)聲。萬(wàn)科的業(yè)績(jī)向來(lái)穩(wěn)健，它的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)向來(lái)不是最被關(guān)心的。業(yè)界更想知道，這家明星企業(yè)如何看待最近行業(yè)內(nèi)熱門話題，于是更多的問(wèn)題指向了租賃業(yè)務(wù)、調(diào)控政策等領(lǐng)域。

祝九勝在萬(wàn)科內(nèi)部被形容為“犀利的人、是個(gè)大炮”，但他在公開(kāi)場(chǎng)合的發(fā)言常常是專業(yè)、縝密的，這一次也不例外。萬(wàn)科如今總說(shuō)要為大眾服務(wù)、為普通人服務(wù)，要“當(dāng)好農(nóng)民種好地”，如同祝九勝留給外界的印象一樣：低調(diào)樸素、踏實(shí)做事。

機(jī)構(gòu)房東對(duì)租賃行業(yè)影響有限

“北京房租快速上漲”的話題已持續(xù)發(fā)酵多時(shí)。剛剛將租賃業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)之一的萬(wàn)科，也在業(yè)績(jī)會(huì)上被問(wèn)及許多與此有關(guān)的問(wèn)題。

萬(wàn)科不認(rèn)為資本、機(jī)構(gòu)的介入能對(duì)整個(gè)行業(yè)造成較大的影響。祝九勝說(shuō)：“機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)后會(huì)不會(huì)推高租金，這中間可能有一點(diǎn)誤會(huì)。”

他在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的提問(wèn)時(shí)表示，最近一兩年確實(shí)有一些資本、機(jī)構(gòu)介入了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，目前的情況來(lái)看機(jī)構(gòu)的占比其實(shí)非常低。考察機(jī)構(gòu)在一個(gè)城市住宅租賃的介入程度，一般會(huì)用滲透率指標(biāo)。從我們的觀察來(lái)看，中國(guó)最高的城市機(jī)構(gòu)滲透率5%，一般城市2%都不到，所以機(jī)構(gòu)在目前介入有限。”

事實(shí)上，萬(wàn)科的租賃業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛。半年報(bào)顯示，截至今年6月30日，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)4萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。

祝九勝以深圳舉例稱，目前深圳的機(jī)構(gòu)滲透率為2%，每間房單價(jià)為1800元左右。可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是：貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年深圳住宅月租金75.3元/平方米，套均租金5490元，萬(wàn)科的單間房均價(jià)處在合理區(qū)間。

從獲取房源的方式來(lái)看，萬(wàn)科不大規(guī)模從個(gè)人手上拿房。據(jù)祝九勝介紹，萬(wàn)科今年上半年新收了6萬(wàn)間公寓，大體來(lái)源是：第一，政府推的長(zhǎng)租公寓用地，萬(wàn)科在北京、佛山、深圳有6個(gè)這樣的項(xiàng)目；第二，各類機(jī)構(gòu)歷史上閑置的存量資產(chǎn)，萬(wàn)科通過(guò)合作方式或者通過(guò)租賃方式租過(guò)來(lái)；第三，社會(huì)上分散在個(gè)人手上的這些房子。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)所要面對(duì)的困難和壓力，萬(wàn)科也不是沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)。

祝九勝說(shuō)，6萬(wàn)間收到手之后，要想很快形成一條好的集中式公寓產(chǎn)品線其實(shí)不容易，過(guò)往我們低估了這個(gè)難度。從收入手到及時(shí)供應(yīng)出來(lái)，如何在標(biāo)準(zhǔn)與效率之間形成一個(gè)平衡，這都需要繼續(xù)改善。”

租賃市場(chǎng)才剛剛開(kāi)始

如今的萬(wàn)科“一顆紅心向太陽(yáng)”。郁亮曾經(jīng)在多個(gè)場(chǎng)合談到十九大報(bào)告，他曾說(shuō)“萬(wàn)科對(duì)十九大報(bào)告的學(xué)習(xí)還是不錯(cuò)的”。

祝九勝在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的提問(wèn)時(shí)對(duì)宏觀政策表示了擁護(hù)。“如今中央定調(diào)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，把“過(guò)快”兩個(gè)字去掉了，表明了政府調(diào)控管理這個(gè)市場(chǎng)決心非常大，針對(duì)重點(diǎn)城市有一些具體調(diào)控措施。這些措施對(duì)整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)說(shuō)都是非常有好處的。我們作為行業(yè)參與者，也贊同這種方式，畢竟這些措施對(duì)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，對(duì)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制都是非常有好處的。”

祝九勝同時(shí)也認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)的容量還很大。“在這個(gè)行業(yè)做了這么多年，我們?nèi)匀挥谢镜挠^察、基本的態(tài)度、基本的看法，這個(gè)行業(yè)的空間仍然還有，容量仍然還是很大。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程依然沒(méi)有完成，租賃市場(chǎng)才剛剛開(kāi)始，機(jī)構(gòu)化介入的時(shí)機(jī)才剛剛到來(lái)。人們?cè)谝率匙⌒谢蛘咴谡麄€(gè)城市里面關(guān)于空間、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)各種服務(wù)的需求還是非常大。”

“萬(wàn)科始終是在不斷調(diào)適自己、不斷適應(yīng)新的政策、新的要求。這是我們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)、我們自己業(yè)務(wù)前景基本的信心。”祝九勝說(shuō)。

郁亮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，祝九勝對(duì)于萬(wàn)科而言，發(fā)揮作用更為充分的地方在于客戶意識(shí)。在這場(chǎng)業(yè)績(jī)推介會(huì)上，祝九勝將他重視客戶的特質(zhì)發(fā)揮得淋漓盡致。

“當(dāng)然不能純粹靠信心過(guò)日子，還要靠每天跟客戶高度互動(dòng)，有效洞察他們的需求，不斷在美好生活建設(shè)做出更多有益的實(shí)踐，在這種交互過(guò)程中去創(chuàng)造應(yīng)有的價(jià)值，這方面我們也在做一些有益的探索。我相信只要把客戶真正有效連接住了，把需求洞察住了，保持跟他們高效互動(dòng)，這門生意就有得做。”祝九勝談到。

“18年前的2001年，我正式做萬(wàn)科總裁，那個(gè)時(shí)候在聚光燈底下覺(jué)得很恐怖，因?yàn)槟闶潜蝗丝吹们迩宄模珶粝氯渴呛诘?，看不?jiàn)人的。尤其是萬(wàn)科這么一個(gè)明星公司，在聚光燈底下天天上頭條，這種情況下壓力更大。應(yīng)該給祝九勝更多的時(shí)間和寬容度，也希望大家能夠關(guān)心愛(ài)護(hù)我們的祝九勝。”上任之初，郁亮帶祝九勝與媒體見(jiàn)面時(shí)曾如是說(shuō)。

郁亮如今可以放心了。在這場(chǎng)他沒(méi)有在場(chǎng)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，祝九勝接住了所有追問(wèn)，并帶領(lǐng)管理層將萬(wàn)科的價(jià)值觀、產(chǎn)品思維和企業(yè)文化傳遞出去。一切恰到好處，滴水不漏。