每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

近日，隨著事件的發(fā)酵和媒體的持續(xù)關(guān)注，北京房租上漲已經(jīng)成為社會(huì)熱點(diǎn)話題。對此，鎂刻地產(chǎn)特意邀請了房產(chǎn)行業(yè)中的協(xié)會(huì)、平臺機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)等相關(guān)各方人士進(jìn)行圓桌會(huì)談，以期全面、理性地解析北京租金市場變化的真相。

話題1：北京房租真的存在“大幅”上漲嗎？

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志：

房租是個(gè)很嚴(yán)肅的話題，應(yīng)當(dāng)冷靜客觀看待，不能因?yàn)槊襟w的熱炒而盲目跟風(fēng)。

目前我認(rèn)為得出結(jié)論（指房租大幅上漲）還為時(shí)尚早，由于一些線下交易缺乏相應(yīng)數(shù)據(jù)以及中介機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)帶有主觀色采，目前被引用的一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)可能不全面，貿(mào)然得出的結(jié)論也缺乏有效數(shù)據(jù)支撐。

房租上漲是否和當(dāng)下的貨幣供給以及通脹壓力相關(guān)？也不能隨意下定論。

政府在這方面的數(shù)據(jù)收集正在進(jìn)行中，待更多數(shù)據(jù)匯總后再研究才更有說服力。

雖然缺乏有效數(shù)據(jù)，也不能簡單地說房租在“暴漲”。但房租是會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步而提高，這是不難理解的?，F(xiàn)在用一些局部、個(gè)體的數(shù)據(jù)描述推動(dòng)房租上漲20%~40%是不準(zhǔn)確不客觀的。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥：

無論是從個(gè)案角度，還是各相關(guān)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，甚至統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，雖然數(shù)據(jù)不一樣，但是“漲”肯定是一個(gè)客觀存在的現(xiàn)象。對此要有一個(gè)冷靜的認(rèn)識：市場有漲有跌，這是一個(gè)正常的市場狀態(tài)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波：

從58安居客線上的表現(xiàn)來看，綜合各家中介公司的房租租金信息來看，北京房租并沒有出現(xiàn)所謂的“暴漲”。今年二季度和一季度北京房租基本持平，而一季度環(huán)比去年四季度則下降了1%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

從當(dāng)前租金同比與環(huán)比漲幅、租金指數(shù)以及租金收入比（月均租金/月度人均可支配收入）等角度進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，目前北京租金的上漲仍然處于相對合理的范圍，同時(shí)這種上漲是溫和可控的。從貝殼研究院跟蹤的數(shù)據(jù)來看：

第一，從租金指數(shù)的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。

第二，從平均租金水平看，今年前7個(gè)月，市場平均租金為86.4元/平方米，略高于去年同期水平，月環(huán)比漲幅為2.6%。

話題2：房價(jià)上漲的原因是什么？

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志：

租金上漲是多因素共同作用的結(jié)果。租賃市場的總供給與總需求之間的不充分與不匹配會(huì)導(dǎo)致租金上漲，特別是在需求旺盛的情況下，供給不足必然導(dǎo)致租金上漲。這是目前租金持續(xù)上漲的主要根源，短期內(nèi)也無法迅速扭轉(zhuǎn)。

短期內(nèi)由于資本的進(jìn)入強(qiáng)化了機(jī)構(gòu)的收儲與擴(kuò)張能力，也必然會(huì)推動(dòng)租金價(jià)格的調(diào)整。但上漲并非資本進(jìn)入這一個(gè)因素，在資本進(jìn)入機(jī)構(gòu)后，確有推動(dòng)租金價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)力，像專業(yè)機(jī)構(gòu)的服務(wù)和對居住品質(zhì)的提升所帶來的租金價(jià)格的合理上漲，但對所有的上漲都是由機(jī)構(gòu)和資本的介入推動(dòng)的觀點(diǎn)我并不茍同，把多因素帶來的租金價(jià)格上漲歸罪于單一資本因素是不準(zhǔn)確的。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥：

在完全市場化的住房租賃市場，上漲的根本原因就是供求關(guān)系。

即便有資本在幕后作推手，但大的背景還是供給不足。所有的市場行為背后都是供求關(guān)系在起作用，炒房也好，炒租金也罷，總之是因?yàn)榇嬖诠┎粦?yīng)求的關(guān)系，如果房子足夠多，就沒人去炒。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

目前來看，無論是專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)還是經(jīng)紀(jì)平臺，其在整個(gè)城市租房市場的占有率十分有限。以發(fā)展相對較快的北京和上海為例，其存量房源中依然以個(gè)人房源和二房東房源為主?？傮w而言，房租上漲依然受到市場及供需關(guān)系而定。

應(yīng)該說，北京市當(dāng)前的租金上漲既有供給短缺的總量因素，也有需求升級、政策監(jiān)管等結(jié)構(gòu)因素，總體上是供給不足的因素起主導(dǎo)作用。如果租賃供給總量充足，那么，即使是一些結(jié)構(gòu)性因素引發(fā)租金上漲，往往幅度有限且很難持續(xù)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波：

首先，房租的確會(huì)在租房高峰時(shí)期出現(xiàn)上漲，每年的畢業(yè)季和春節(jié)過后都是租房高峰，供不應(yīng)求之下房租出現(xiàn)短期上漲屬于正?，F(xiàn)象；

其次，今年房租上漲不排除是部分中介機(jī)構(gòu)的炒作，尤其是一些從事分散式品牌公寓的中介。為了能夠?qū)⑹种械姆吭匆愿邇r(jià)格出租，他們往往會(huì)在市場上釋放房租上漲的信息，這種炒作租金的行為需要政府予以嚴(yán)懲；

最后，部分區(qū)域或小區(qū)的房租上漲并不代表整體，不排除部分在一些城市CBD周邊等需求集中區(qū)域的房租會(huì)出現(xiàn)上漲，但從城市整體來看上漲的幅度可能相對有限。

話題3：我愛我家前副總裁胡景暉的一系列舉措，會(huì)給租賃市場帶來怎樣的影響？

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥：

會(huì)吸引社會(huì)各界更加關(guān)注住房租賃市場，關(guān)注承租人的租金壓力，也更關(guān)注住房租賃經(jīng)濟(jì)。這些現(xiàn)存的問題得到政府和社會(huì)的廣泛關(guān)注，必然能夠促進(jìn)問題更好的解決。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：

不應(yīng)把重點(diǎn)放在胡景暉個(gè)人是否離職上，而要關(guān)注胡景暉本身對租賃市場帶來的關(guān)注度，大家都關(guān)注這件事是個(gè)好的現(xiàn)象。

話題4：如何看待房租市場化與政府管理的關(guān)系

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志：

政府應(yīng)該著力監(jiān)管資本進(jìn)入房屋租賃領(lǐng)域的方式和透明程度。

市場條件下，資本進(jìn)入房屋租賃領(lǐng)域本身是合法的，但是目前資本進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域后要怎樣操作、依靠怎樣的路徑、可能出現(xiàn)的結(jié)果等等，政府對需要監(jiān)管的內(nèi)容還沒有討論清楚。

有種觀點(diǎn)認(rèn)為資本大量進(jìn)入長租領(lǐng)域，一旦爆倉將比P2P爆倉更可怕，我認(rèn)為這是有道理的。一些房屋租賃企業(yè)的融資模式和P2P類似，都會(huì)先描繪一個(gè)故事，向資本方展示一個(gè)巨大的增長潛力。

目前貸款的基礎(chǔ)利率是4.9%，在資本市場上融到的資金利率很可能高很多倍，所以融到資的企業(yè)會(huì)有很強(qiáng)的推動(dòng)租金上漲的內(nèi)生動(dòng)力。一旦房屋租賃企業(yè)因?yàn)槊つ繑U(kuò)張而導(dǎo)致資金鏈斷裂，留給市場的將是房東和承租人兩傷的爛攤子，最終會(huì)被認(rèn)為是政府監(jiān)管不到位。

所以，政府應(yīng)該著力監(jiān)管資本進(jìn)入房屋租賃領(lǐng)域的方式和透明程度，但是目前來看，如果資本進(jìn)入房租租賃領(lǐng)域的操作方式完全公開透明，那么非理性的資本就不會(huì)進(jìn)入該領(lǐng)域了。

一些長效機(jī)制也應(yīng)當(dāng)建立起來。例如設(shè)立統(tǒng)一的租金價(jià)格平臺、減免稅費(fèi)、實(shí)施房屋空置稅、引導(dǎo)正向資本進(jìn)入、建造大量公共租賃住房等，但這些都不是一朝一夕可以完成的工作，涉及到很多的政府部門、相關(guān)企業(yè)等，需要政府和社會(huì)各界去共同推動(dòng)。

租賃市場雖然有大量的機(jī)構(gòu)存在，但是同樣存在著巨大的、分散的個(gè)體行為，價(jià)值規(guī)律、市場原則隨時(shí)在潛移默化地發(fā)生著作用，因此我們決不能忽視經(jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律和市場原則，政府一定要做好市場的守夜人。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥：

住房租賃市場應(yīng)該是一個(gè)完全市場化的市場，多年以來政府沒太干預(yù)過住房租賃市場。

我認(rèn)為政府可借此次事情加快住房租賃條例的出臺，讓租賃行業(yè)市場發(fā)展或有法可依。政府已經(jīng)有了相關(guān)舉措，去年《住房租賃管理?xiàng)l例》曾公開征求意見，但是現(xiàn)在還在還沒有正式出臺。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：

首先政府要對中介機(jī)構(gòu)吃差價(jià)的比例做出規(guī)定，避免租賃市場中二房東和中介聯(lián)手抬高租金。

其次是政府要掌握一定的房源，可將集體用地等推向租賃市場，直接通過價(jià)格手段調(diào)控租金。如果不掌握房源，只是對租賃市場上的龍頭企業(yè)做出硬性要求，那么還是會(huì)有很多不經(jīng)過中介平臺的租賃交易政府無法監(jiān)管。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波：

政府對于各類租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)的管理要采用兩大政策：一方面針對包括長租公寓在內(nèi)的各類租賃運(yùn)營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持：另一方面各地需要做好相關(guān)監(jiān)管工作，重點(diǎn)嚴(yán)查侵犯承租人合法權(quán)益、隨意上漲租金等問題。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

租房市場的完善取決于政策調(diào)控與市場相結(jié)合，目前，平抑租金過快增長的根本在于擴(kuò)大有效供給。因此，貝殼研究院建議：1）有效盤活存量，把業(yè)主閑置的房源，最大限度地釋放出來，增加租賃供給；2）加速推進(jìn)集體建設(shè)用地的租賃住房開發(fā)，滿足流動(dòng)人口的租賃需求；3）有序規(guī)范二房東市場，形成市場的有效供應(yīng)，特別是有效的單間供應(yīng)，從而穩(wěn)定中低端租賃市場。

話題5：目前租金回報(bào)率并不高，房租上漲是回歸價(jià)值還是偏離市場？

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波：

從租金回報(bào)率或者房價(jià)租金比來看，房租的確存在較大的上漲空間，但這個(gè)問題需要從兩個(gè)層面來分析：一方面不可否認(rèn)，一些熱點(diǎn)城市的房價(jià)本身就存在一定的泡沫，因此以房價(jià)來錨定租金，本身就存在一定的不合理性；另一方面，租賃是保障人民居住權(quán)益的重要方式，除了市場化的租金表現(xiàn)外，更應(yīng)從社會(huì)高度來審視租金本身的高低。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

從理論上看，租金的漲幅長期與居民收入，尤其是租房者的收入水平保持較強(qiáng)的相關(guān)性，盡管短期租金數(shù)據(jù)會(huì)有波動(dòng)，但長期會(huì)向收入水平收斂，并最終會(huì)趨向合理。

話題6：在“遏制房價(jià)上漲”的政策背景下，未來的租房市場會(huì)怎樣？

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

從線上數(shù)據(jù)來看，貝殼找房和鏈家網(wǎng)租賃訪問量均開始下行，預(yù)示著需求將逐步轉(zhuǎn)入淡季，特別是2018年畢業(yè)季臨近尾聲，市場需求逐步回落。

預(yù)計(jì)8月租金漲幅將會(huì)繼續(xù)收窄，租金壓力周期性下降。但是在總量與結(jié)構(gòu)問題沒有得到有效解決的情況下，真實(shí)的租金壓力仍然會(huì)繼續(xù)存在。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波：

首先，市場會(huì)更重視制度和法律建設(shè)。從國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，穩(wěn)定租金無不需要借助強(qiáng)制手段來保障。例如德國出臺的租賃法律，對于租金上漲幅度都有明確規(guī)定，由此實(shí)現(xiàn)了租金的穩(wěn)定性。目前不少城市已經(jīng)出臺了租賃相關(guān)的文件和政策，但目前國內(nèi)租賃還未上升到國家法律保障的層面。

其次，針對不同人群的租賃房源還會(huì)增加，尤其增加是針對中低收入人群的保障性租賃房源的供給，更好地保障人群安居宜居的租賃體驗(yàn)。

最后，對于租賃市場的整頓將在下半年持續(xù)進(jìn)行，對于樓市亂象的治理工作也將會(huì)擴(kuò)大到租賃市場，尤其針對于中介哄抬租金治理也將在更多城市展開。

場外企業(yè)回應(yīng)：

蛋殼公寓：

2018年7月，蛋殼公寓平均租金同比2017年7月漲幅為4%。

未來兩個(gè)月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源；2018年12月31日前，北京地區(qū)凡滿足簽約條件、簽約租賃時(shí)長兩年的房源，兩年內(nèi)房租不漲價(jià)；2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶（含新簽和在租），到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。

泊寓：

2018年北京泊寓平均租金3495元，主力戶型為25~30平方米獨(dú)立戶型，同期北京一居室月租金均價(jià)5449元（鏈家普租成交數(shù)據(jù)）。

泊寓北京6家門店已開門店，相較1月平均租金，8月平均租金上漲比例在10%左右，同期北京租金漲幅（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，北京8月房租同比增長20.2%）。

自如：

過去10年，北上深的房租走勢都是春節(jié)上漲、隨后短暫下行、七八月達(dá)最高峰，九月進(jìn)入下行。這種走勢無一例外。

自如將在未來3個(gè)月保證收、出房兩端的價(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應(yīng)）；新增投放市場的房源會(huì)維持租金不漲（環(huán)比7月市場平均水平）；全國九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。

自如認(rèn)為租賃市場是關(guān)乎民生大事，但市場的信任還沒有建立，需要政府監(jiān)管，法律規(guī)范。