每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3個月前，如果說哪個城市的樓市最火，杭州絕對能排的上位次。那時(shí)的杭州，剛剛實(shí)行搖號購房政策，在限價(jià)和搖號等政策的作用下，一二手房價(jià)的倒掛，意味著搖中一套新房就能“賺”數(shù)十萬，甚至上百萬元。

巨大的價(jià)差，也讓參加購房搖號的隊(duì)伍越來越龐大，萬人搖號購房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，個別樓盤的“中簽率”甚至低于4%，買房如同“打新股”，難度也越來越高；而在土拍市場，“溢價(jià)率50%+競自持”已成為“標(biāo)配”。

然而，僅僅3個月后，杭州樓市卻呈現(xiàn)出另一番景象：搖號中簽率普遍升高，部分樓盤中簽率甚至高達(dá)90%，而棄選者也越來越多；在土拍市場，底價(jià)成交現(xiàn)象也越來越多。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不僅僅是杭州，近期南京樓市也在上演著類似的場景。種種跡象顯示，兩地的樓市正呈現(xiàn)“降溫”趨勢。那么，土拍遇冷、中簽率提高，是否意味著房地產(chǎn)市場正從“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”呢？

                                                      圖片來源：視覺中國

樓市降溫？

8月27日，杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地。最終，位于祥符東單元、望江單元、四堡七堡單元的3宗宅地，在經(jīng)過11輪、6輪、1輪競價(jià)后，分別以3%、2%、0溢價(jià)率成交。這也是今年以來，杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。

而3個月前，杭州的土拍卻異?；馃?。

5月30日，綠城交投以溢價(jià)率50%+自持2%、總價(jià)23億元拿下未來科技城一宗宅地；5月28日，恒隆以119%溢價(jià)率、總價(jià)107億元拿下一宗商業(yè)用地；5月21日，招商蛇口以溢價(jià)率50%+自持4%、總價(jià)56億元拿下蕭山一宗宅地……

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在7月31日中共中央政治局召開會議提出“合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”之后，杭州土拍溢價(jià)率直接從2位數(shù)掉到個位數(shù)。

7月，杭州成功出讓了31宗土地，溢價(jià)率達(dá)到2位數(shù)的有14宗，其中溢價(jià)率超過20%的有13宗，溢價(jià)率最高的為一宗商業(yè)用地，達(dá)到66%；零溢價(jià)的有11宗。到了8月，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，溢價(jià)率達(dá)到2位數(shù)的有2宗，其中超過20%的有1宗，溢價(jià)率為26%；零溢價(jià)的有15宗。

綜合溢價(jià)率也能佐證土地“降溫”的趨勢。7月份杭州土地出讓收入為573億元，綜合溢價(jià)率14%。而到了8月份，截至8月28日，杭州土地出讓收入為226億元，綜合溢價(jià)率下降至4%。

不僅僅是土地市場遇冷，樓市也出現(xiàn)“降溫”跡象。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全梳理，目前杭州市場在售新房項(xiàng)目超過200個，中簽率超過50%的有近50個，其中因認(rèn)籌數(shù)低于可售房源數(shù)而不用搖號的項(xiàng)目有20個。中簽率越來越高。

而能真實(shí)反映市場價(jià)格的二手房價(jià)格也出現(xiàn)回調(diào)。第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，位于蕭山新城區(qū)的某樓盤，目前掛牌價(jià)約3.6萬元/平方米，雖較年初上漲近20%，但較5月份下滑近15%。

“現(xiàn)在政策調(diào)控越來越嚴(yán)，大量新盤集中上市，部分板塊的二手房價(jià)格出現(xiàn)松動，很多人都覺得市場在冷卻，不再像4月份剛搖號時(shí)那樣盲目參與搖號了，觀望情緒越來越濃。”杭州當(dāng)?shù)匾幻彿空吒嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“我也在觀望，等有機(jī)會了再入手。”

杭州樓市呈“降溫”趨勢并不是孤立，另一熱點(diǎn)二線城市南京也與之類似。

8月17日，南京市浦口區(qū)3宗宅地出讓，平均溢價(jià)率僅6%。此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期個別新開樓盤甚至給出“開盤當(dāng)天認(rèn)購，可享房款減免20000元”的優(yōu)惠。

此外，南京在7月份掛出的土地出讓公告中，取消了此前沿用的“競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”等要求，這無疑有利于加快土地開發(fā)和住房上市節(jié)奏，增加市場供應(yīng)，緩解房價(jià)上漲壓力。

市場整治

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自6月25日住建部聯(lián)合中宣部、公安部等七部委，下發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動的通知》，特別是中共中央政治局在7月31日提出“合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”后，多地先后密集發(fā)布文件，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整治。

如杭州，7月23日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等11個部門聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，提出將堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，從7月至12月底，在全市范圍內(nèi)開展聯(lián)合執(zhí)法，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為，虛假信息、虛假發(fā)布房源行為，治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)違法違規(guī)行為。對捂盤惜售、變相囤積房源；捏造或散布漲價(jià)信息、哄抬房價(jià)或房租；開發(fā)企業(yè)收取備案價(jià)外的加價(jià)行為；限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款等行為進(jìn)行查處，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

在南京，8月13日，南京市住房保障和房產(chǎn)管理局等11個部門聯(lián)合開展專項(xiàng)整治行動，決定從8月至12月底，重點(diǎn)打擊售后包租、虛假廣告、發(fā)布不實(shí)信息、簽訂陰陽合同、變相捆綁銷售等行為；重點(diǎn)整治開發(fā)企業(yè)捂盤惜售或變相囤積房源；“首付貸”“首付分期”，捆綁銷售；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供“陰陽合同”避稅，發(fā)布虛假房源和價(jià)格信息；房地產(chǎn)廣告中承諾升值或投資回報(bào)等行為，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

“限價(jià)、調(diào)控越來越嚴(yán)，讓一些開發(fā)商原本認(rèn)為樓市調(diào)整政策會出現(xiàn)松動的預(yù)料落空，目前來看，調(diào)控不可能放松了。”某房企內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“很多開發(fā)商已不再像之前那樣樂觀了。”

多位市場分析人士表示，在當(dāng)前去杠桿，以及引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的背景下，特別是近期提出要“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，以及對房地產(chǎn)市場亂象進(jìn)行整治后，樓市持續(xù)保持著高壓態(tài)勢，投機(jī)投資需求得到明顯抑制，購房者的市場預(yù)期已出現(xiàn)松動跡象，買方市場的話語權(quán)越來越大。

“土地溢價(jià)率降低，一方面與樓市調(diào)控趨嚴(yán)，地方政府對地價(jià)進(jìn)行管控有關(guān)，另一方面還與開發(fā)商對樓市后續(xù)走勢不再過于樂觀，以及自身資金實(shí)力有關(guān)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對購房者而言，隨著限價(jià)、市場整治的推進(jìn)，買方的市場話語權(quán)明顯提高；而對房企而言，在銷售端和投資端將承受著較大壓力，需要采取靈活策略，防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。”