每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

價值地產(chǎn)年會系列報道|地產(chǎn)人物城市觀

每當(dāng)夜深燈亮，在“中國夜間燈光全景圖”上，總有7個最亮的點——京津、山東、中部、成渝、杭州灣、福建、粵港澳。

按照學(xué)者孫驍驥的說法，這7個區(qū)域所代表的城市群，占據(jù)了全國總?cè)丝诘?3%、名義GDP的63%、全國總銷售量的56%。而他們，也是“房地產(chǎn)的最后陣地”。

旭輝董事長林中

這一點，旭輝董事長林中判斷得很清楚——“中國未來十年的城市化，會從58%增長到70%，在這個過程中，一線城市相對來說，成長不會那么快了，但弱二線城市和強(qiáng)三線城市會迎來很大的機(jī)會。”

房企想抓住城市化的機(jī)遇，這一步就要依托大都市圈來布局和改變。

環(huán)城布局：強(qiáng)化城市群布局縱深擴(kuò)容降低風(fēng)險

城市群是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然形態(tài)。東京都市圈已占據(jù)日本人口的1/3，GDP的一半以上；首爾都市圈的人口和GDP，也占據(jù)了韓國總量的一半左右。

中國亦然，隨著軌道交通不斷跨行政區(qū)域的趨勢，交通效率更高、產(chǎn)業(yè)聚集更明顯、就業(yè)機(jī)會也更多，高素質(zhì)人口被不斷吸入，逐漸形成“城市群”的概念。

幾乎所有房企都已在圍繞城市群做文章。如今旭輝的布局，也以圍繞一線城市的周邊城市群落為主戰(zhàn)場。

林中告訴每經(jīng)記者，以旭輝上海事業(yè)部為例，其不再單純聚焦上海，而是管轄整個環(huán)滬區(qū)域，包括嘉興、嘉善、太倉、昆山、平湖、南通等，這些點距離上海的車程在2小時之內(nèi)。旭輝在北京也如此，采取“環(huán)京區(qū)域”的策略，北京事業(yè)部管轄包括天津、廊坊、石家莊等城市。

今年3月和7月旭輝分別于雅居樂和美的置業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，也均計劃在多個城市群達(dá)成戰(zhàn)略性合作，重點包括長三角城市群、珠三角城市群、環(huán)渤海城市群、長江中游城市群、成渝城市群等。

“單純的一二線城市，只能貢獻(xiàn)全國房地產(chǎn)銷售額的30%，以后或許還有變化。當(dāng)企業(yè)越來越大，圍繞這些重點城市群，開展戰(zhàn)略縱深，是擴(kuò)大規(guī)模、減少風(fēng)險集中度的必然選擇。”林中表示。

一城一策：產(chǎn)品按需調(diào)整拿地量入為出

想獲取城市群的紅利，就需要拿到入場券。林中告訴每經(jīng)記者，首先在投資上，就要符合城市規(guī)律、符合政策導(dǎo)向，確保不漏、不錯、不貴。

“旭輝投資部會持續(xù)監(jiān)控這些城市的地價變動，對每一塊掛牌的土地進(jìn)行盡調(diào)，伺機(jī)而動；同時把握城市窗口期，在城市地價下行期，逆周期拿地。并且拿地‘量入為出’，通過經(jīng)營回款買地，扣掉支付的工程款和各項開支，要基本把每個月買地的錢控制在安全范圍內(nèi)。”

在布局城市群的過程中，風(fēng)險控制被放諸首要位置。

在進(jìn)入都市圈之后，如何才能活下來、且活得好？

林中告訴每經(jīng)記者，團(tuán)隊需要做到“一城一策”。

“旭輝現(xiàn)在專門成立的研究室，在全國市場研究之外，各地也有相應(yīng)的研究人員，從技術(shù)面和基本面對每個城市進(jìn)行分析?；久姘ǔ莾r格、供應(yīng)、需求和政策四個維度；技術(shù)面則綜合看一二手房市場，看市場存量和需求量，以及主流產(chǎn)品方向。”

目前根據(jù)城市的具體需求，旭輝的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了改變。每經(jīng)記者就留意到，目前旭輝住宅的主體地位被進(jìn)一步夯實，并且住宅的結(jié)構(gòu)規(guī)劃中，“首置”、“首改”戶型占據(jù)了最大比例。為滿足都市圈中不同量級城市客群的需求，旭輝的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正逐漸調(diào)整。

“我們現(xiàn)在越來越看得清楚，中國的城市化進(jìn)程中人口大量地往一二線和城市都市圈聚集，這帶來了巨大的房地產(chǎn)需求。但未來房企競爭更要靠專業(yè)、能力、品牌，特別是資本以及資源配置能力。”林中直言。