每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

價(jià)值地產(chǎn)年會系列報(bào)道|無界篇

這是一個(gè)大跨界的時(shí)代。

資本至上的行業(yè)，從來都不缺變革的思維。

從“房住不炒”到“遏制房價(jià)上漲”，以及“因城施策”等，全國樓市調(diào)控持續(xù)保持高壓態(tài)勢。僅今年前8個(gè)月，全國主要城市樓市調(diào)控已達(dá)近300次。

在此背景下，房企積極謀變，不約而同布局長租公寓、教育、康旅、商業(yè)、小鎮(zhèn)等創(chuàng)新多元化業(yè)務(wù)，加速向服務(wù)商、運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

跨界加碼多元化

近兩年來，不少房企玩起了“更名”游戲。比如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，恒大地產(chǎn)更名為中國恒大集團(tuán)，雅居樂地產(chǎn)更名為雅居樂集團(tuán)。更早前，方興地產(chǎn)也更名為中國金茂。而萬科旗下的廣州萬科、上海萬科等城市公司也先后通過變更公司名稱，有意淡化“地產(chǎn)”烙印。

擯棄“地產(chǎn)”二字的背后，是房企們的多元化邏輯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，房企多元化，已經(jīng)從最初傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物業(yè)管理領(lǐng)域，發(fā)展到近年的特色小鎮(zhèn)、長租公寓等領(lǐng)域，以及一些與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高的物流、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。房企在不斷創(chuàng)新求變，深耕產(chǎn)業(yè)鏈附加價(jià)值。

如碧桂園，其2018年半年報(bào)顯示，有3.8%的收入來自建筑裝修、物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營等板塊，約50.1億元。其中，建筑裝修等相關(guān)業(yè)務(wù)收入達(dá)24.6億元。

碧桂園還明顯加大了在創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域的布局。去年底，碧桂園首個(gè)長租公寓項(xiàng)目在上海落地。至6月底，碧桂園已獲取房源超過2.4萬間，而碧桂園總裁莫斌此前也表示，到2020年碧桂園長租公寓規(guī)模要達(dá)到100萬間。年初，碧桂園聯(lián)合方糖小鎮(zhèn)，正式布局聯(lián)合辦公。此外，碧桂園在產(chǎn)城、機(jī)器人等高科技產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域也都有不同程度的布局。

又如恒大，目前其已完成地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)了從“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”轉(zhuǎn)型。上半年，恒大人壽實(shí)現(xiàn)原保費(fèi)收入281億元，期交保費(fèi)收入46億元；旅游集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售195.5億元。此外，去年8月，恒大旅游集團(tuán)正式發(fā)布主題公園產(chǎn)品恒大童世界，并計(jì)劃在全國布局15個(gè)童世界；此前，恒大還入主新能源汽車公司“法拉第未來”，計(jì)劃在國內(nèi)建設(shè)5大研發(fā)生產(chǎn)基地。對于在高科技領(lǐng)域的布局，恒大計(jì)劃未來10年投入1000億元。

另一家行業(yè)龍頭萬科，自2013年提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”后，各區(qū)域公司先后提出“八爪魚戰(zhàn)略”“熱帶雨林”體系以及“6+X”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，在商業(yè)、辦公、物流、養(yǎng)老、教育、長租公寓等眾多領(lǐng)域均有布局發(fā)展。目前，萬科長租公寓房源超過16萬間，其中開業(yè)超過4萬間；物流項(xiàng)目超過84個(gè)，可供租賃面積626萬平方米；養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局全國15個(gè)城市；教育業(yè)務(wù)在全國開辦超過20個(gè)全日制學(xué)校。此外，萬科還在農(nóng)業(yè)、國企混改、體育等方面也有布局。

根據(jù)早前克而瑞發(fā)布的品牌房企2018年上半年銷售金額排行榜單，TOP20房企均已或深或淺地布局多元化業(yè)務(wù)。

多元化AB面

多元化布局能否成功，在業(yè)內(nèi)也有不同聲音。

“搞多元化就是飛蛾撲火。”恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗說。陳啟宗認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，海外沒有幾家多元化的房地產(chǎn)企業(yè)是成功的，一些多元化房地產(chǎn)企業(yè)，很多在后來的發(fā)展中都走上了專業(yè)化，被分拆賣掉。

而華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜則認(rèn)為，多元化是一個(gè)偽概念，世界上無論哪個(gè)行業(yè)，沒有一個(gè)多元化做得好的，許多做著做著就把自己做沒了。

盡管有著不同聲音，但在調(diào)控不斷加碼、收緊傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)融資渠道等政策的影響下，傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)面臨越來越大的挑戰(zhàn)，房企也只能通過布局創(chuàng)新業(yè)務(wù)，加速向服務(wù)商、運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

早前，郁亮提出用“美好生活場景師”，來匹配萬科“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略，隨后將其升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”；孫宏斌也提出融創(chuàng)將投資“美好生活”；中南置地推出健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，押寶“健康”。

其實(shí)，不管是長租公寓、小鎮(zhèn)，還是康養(yǎng)、科技、冰上滑雪等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，房企每次進(jìn)入一個(gè)新的領(lǐng)域，都與國家政策導(dǎo)向有著密不可分的關(guān)系。

盈利模式待破題

轟轟烈烈的多元化布局，到底能給房企帶來多少利潤？

以萬科為例，其2018年中報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占集團(tuán)比重達(dá)到95%，較上年同期小幅上升近1個(gè)百分點(diǎn)；營業(yè)利潤方面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比高達(dá)96%，較上年同期上升4個(gè)百分點(diǎn)。

而具體到長租公寓領(lǐng)域，雖然TOP30房企中超過1/3已有布局，但目前實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)卻很少。

“目前市場上還沒有看到住房租賃行業(yè)的盈利模式。”三盛控股董事會主席林榮濱此前向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。而龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英認(rèn)為，規(guī)模化、集中式的長租公寓確實(shí)是一個(gè)新鮮事物，發(fā)展到今天，如何能夠盈利、穩(wěn)健發(fā)展和成長，大家還都在摸索。

對于房企多元化業(yè)務(wù)大多處于投入期的現(xiàn)實(shí)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些業(yè)務(wù)的發(fā)展前景或許才是房企真正關(guān)注的重點(diǎn)。“這些業(yè)務(wù)未來會與房企現(xiàn)有的住宅等業(yè)務(wù)產(chǎn)生更強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)而打通住宅、商業(yè)等各板塊的通道，構(gòu)建生態(tài)圈閉環(huán)，降低獲客成本、增強(qiáng)客戶黏性。”

不過值得注意的是，盡管一些創(chuàng)新業(yè)務(wù)還在探索盈利模式，但在房企融資渠道收緊的背景下，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的融資渠道卻越開越大。

今年4月，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，支持租賃住房發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅去年底至今，碧桂園、萬科、恒大、保利、龍湖、世茂、綠城、旭輝、葛洲壩等房企均先后發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債等相關(guān)產(chǎn)品，規(guī)模超過400億元。

不管是生活服務(wù)商，還是城市運(yùn)營商，從房企加速向“服務(wù)生”轉(zhuǎn)型來看，這是企業(yè)成長的必然選擇，更是順應(yīng)政策方向，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的核心訴求。