今年上半年，上市銀行涉房貸款增長(zhǎng)呈現(xiàn)兩大“意外”特征：

一是，雖然個(gè)人房貸增速繼續(xù)下滑，但仍在銀行信貸投放中占據(jù)重要地位。26家A股上市銀行房貸增量在零售貸款增量中的占比甚至高達(dá)62%，比去年同期還要高出12個(gè)百分點(diǎn)。

二是，雖然房企融資渠道收緊似乎已成既定事實(shí)，但上半年A股上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款總額卻逆勢(shì)增長(zhǎng)，增量甚至高于去年同期。只有7家銀行該行業(yè)貸款余額有所壓降，且以中小銀行為主。

截至6月末，26家A股上市銀行涉房貸款余額合計(jì)25.92萬(wàn)億元，在這些銀行總貸款中的占比接近31.4%。其中，個(gè)人房貸總額突破20萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)7.52%至20.7萬(wàn)億元；對(duì)公貸款項(xiàng)下房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額突破5萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)8.34%至5.2萬(wàn)億元。

值得注意的是，在涉房貸款總額繼續(xù)上升的同時(shí)，銀行授信政策也進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整：

個(gè)人房貸重點(diǎn)支持居民購(gòu)買自住房需求，也就是“剛需”；兼顧貸款收益水平，對(duì)地區(qū)、樓盤也有一定要求；

開(kāi)發(fā)貸普遍采取差異化授信政策，聚焦重點(diǎn)客戶、重點(diǎn)區(qū)域；嚴(yán)控商用房開(kāi)發(fā)融資、商業(yè)性棚改融資。

A股上市行房貸余額突破20萬(wàn)億，僅民生銀行投放壓降

上市銀行對(duì)個(gè)人房貸的熱情不減。截至6月末，A股上市銀行個(gè)人房貸總額已突破20萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)7.52%至20.7萬(wàn)億元。

延續(xù)此前趨勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)等要求下，個(gè)人房貸增速繼續(xù)降低。數(shù)據(jù)顯示，上半年A股上市銀行個(gè)人房貸增量、增幅分別為1.45萬(wàn)億元、7.52%；去年同期房貸增量、增幅分別約1.76萬(wàn)億元、10.89%。

不過(guò)，考慮到這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)銀行的綜合效益，個(gè)人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍然占據(jù)重要地位。幾個(gè)可以佐證的數(shù)據(jù)是：

1、房貸占比持平：在零售貸款中的占比與年初基本持平，超過(guò)66%；

2、房貸增量占比仍較高：個(gè)人房貸增量在零售貸款中占比接近62%，比去年同期還要高出約12個(gè)百分點(diǎn)；房貸增量在總貸款增量中的占比約30%。

與此同時(shí)，上市銀行個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡應(yīng)收貸款增速明顯快于房貸增速，相對(duì)于不斷上升的房貸利率，消費(fèi)貸款利率也普遍較高，對(duì)商業(yè)銀行整體資產(chǎn)端收益乃至凈息差都有正面促進(jìn)。

具體看個(gè)人房貸，工行、建行、農(nóng)行仍然是房貸大戶，無(wú)論是房貸余額還是增量，都在國(guó)內(nèi)銀行中排名居前，其中建行6月末房貸余額在總貸款中占比高達(dá)33.5%，繼續(xù)排名國(guó)內(nèi)第一位。農(nóng)行的房貸占比也接近30%。

股份行中，上半年房貸增量規(guī)模較大的則是中信銀行和興業(yè)銀行，分別超過(guò)611億元和568億元。中小銀行中，北京銀行和江蘇銀行房貸增速和增量相對(duì)較高，房貸余額分別較年初增加147億元、122億元。

值得注意的是，民生銀行6月末個(gè)人房貸余額較年初壓降約115億元，減幅近3.3%，成為上半年唯一一家減少個(gè)人房貸投放的銀行。該行表示，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時(shí)根據(jù)推進(jìn)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升貸款整體收益水平的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，精選優(yōu)質(zhì)地區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤，按照監(jiān)管政策要求合理支持居民自住購(gòu)房需求。

房企開(kāi)發(fā)貸逆勢(shì)增長(zhǎng)

今年以來(lái)，房企融資渠道收緊似乎已成既定事實(shí)?？梢灾苯幼糇C的數(shù)據(jù)是，今年1~7月房企國(guó)內(nèi)貸款額達(dá)1.4萬(wàn)億元，同比下滑6.95%，這與去年同期房企國(guó)內(nèi)貸款額同比增長(zhǎng)近20%的情況截然不同。

但在上市銀行中報(bào)里，結(jié)論卻與之相反：截至6月末，26家A股上市銀行對(duì)公貸款項(xiàng)下的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額總計(jì)5.19萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)8.34%；增量也達(dá)3993億元，高于去年上半年增量。其中，只有7家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較年初有所減少，且以中小銀行為主。

雖然不同銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計(jì)口徑可能略有不同，但主要包括開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款和其他發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途貸款，其中以開(kāi)發(fā)貸為主。

26家上市銀行中，共有19家銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額較年初增加，其中12家銀行增幅高于10%。成都銀行、貴陽(yáng)銀行、上海銀行、民生銀行4家銀行分別以44%、40%、30%和28%的增速領(lǐng)先于其他銀行。

從增量上看，建行、民生銀行、工行上半年的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額分別較年初增加845億元、728億元和512億元，增量位居前三位。

值得注意的是，多家銀行也提高了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量控制和風(fēng)險(xiǎn)防范要求。招行就表示，對(duì)房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，在當(dāng)前國(guó)家堅(jiān)決去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，作為重點(diǎn)防控領(lǐng)域，行業(yè)調(diào)控持續(xù)深入、監(jiān)管日趨協(xié)同，房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境不斷發(fā)生變化。

農(nóng)行半年報(bào)也顯示，在全行連續(xù)六個(gè)季度出現(xiàn)不良“雙降”的情況下，該行房地產(chǎn)行業(yè)貸款上半年反而出現(xiàn)不良“雙升”。

截至6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額較年初增長(zhǎng)47.5%至85.4億元，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率也較年初上升0.32個(gè)百分點(diǎn)至1.45%。“過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)的不良一直比較低，但上半年房地產(chǎn)不良有反彈，新發(fā)生的不良貸款中，有接近9%在房地產(chǎn)行業(yè)。”農(nóng)行行長(zhǎng)趙歡表示。

浦發(fā)銀行也表示，在國(guó)家持續(xù)規(guī)范地方政府債務(wù)管理、整治房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，相關(guān)領(lǐng)域的潛在風(fēng)險(xiǎn)壓力有所顯現(xiàn)，對(duì)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。貴陽(yáng)銀行則將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整分化帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)列入“可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)”之中。

開(kāi)發(fā)貸聚焦重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)區(qū)域

在上市銀行逆勢(shì)增加開(kāi)發(fā)貸投放的同時(shí)，對(duì)房企貸款的結(jié)構(gòu)也在變化，被普遍采納的授信策略是：聚焦重點(diǎn)客戶、重點(diǎn)區(qū)域的差異化授信政策。

工商銀行中報(bào)表示，該行一方面繼續(xù)擇優(yōu)支持財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)、層級(jí)較高的政府購(gòu)買服務(wù)棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)，穩(wěn)步開(kāi)展租賃住房貸款業(yè)務(wù)；另一方面，該行在對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在總量控制的基礎(chǔ)上，實(shí)施區(qū)域差異化信貸政策：重點(diǎn)支持一線城市及庫(kù)存消化周期合理需求充足的二線城市普通商品住房項(xiàng)目，審慎把握三四線城市新增住房開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)格準(zhǔn)入；從嚴(yán)控制商用房開(kāi)發(fā)貸款及商業(yè)性棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)。

招行更是明確表示，上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款主要投向優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略客戶，嚴(yán)控戰(zhàn)略客戶名單外增量投放。具體來(lái)說(shuō)，全行圍繞住房租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)權(quán)益性投資等未來(lái)行業(yè)趨勢(shì)方向進(jìn)行組織和投放；同時(shí)，全面深化總分行戰(zhàn)略客戶的合作，嚴(yán)控前期房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高及庫(kù)存較高城市的融資占比，嚴(yán)控商用房開(kāi)發(fā)融資，嚴(yán)控高杠桿、高融資成本地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

建行也表示，上半年“重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項(xiàng)目”。截至6月末，該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款余額達(dá)3601.2億元，較年初增長(zhǎng)12.9%。

中信銀行中報(bào)則明確，該行繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)融資“總量控制、雙核心標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化投向、強(qiáng)化管理”的授信原則，結(jié)合不同區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)變化特點(diǎn)實(shí)施差別化政策，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸名單制管理，從嚴(yán)控制客戶準(zhǔn)入。

“積極支持剛需和改善型商品住宅項(xiàng)目，以及股東實(shí)力雄厚、流程規(guī)范的長(zhǎng)租項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)等保障性住宅項(xiàng)目，擇優(yōu)支持股東實(shí)力雄厚、流程規(guī)范、位置優(yōu)越的棚改及城中村改造項(xiàng)目，同時(shí)嚴(yán)控商辦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資。”中信銀行稱。

再以農(nóng)行為例，區(qū)域結(jié)構(gòu)上，該行上半年重點(diǎn)支持一線城市住房項(xiàng)目；客戶結(jié)構(gòu)上，重點(diǎn)支持總行直接準(zhǔn)入類客戶；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造、保障性安居工程項(xiàng)目，從嚴(yán)控制賓館酒店、商業(yè)地產(chǎn)、商品流通市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

截至6月末，農(nóng)行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額接近6000億元，較年初增加232億元。其中，法人房地產(chǎn)貸款余額增加近600億元；棚戶區(qū)改造貸款余額增加約925億元。

來(lái)源：券商中國(guó)（ID：quanshangcn） 記者：安毅 史安都