最近，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）與西安市房管局保障處的A先生有一番交流。

半個(gè)月前，西安市發(fā)布該《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案》（以下簡稱《方案》），其中明確提出，40%土地建公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。

很多網(wǎng)友對此的疑問是，如果未來只有60%土地供給商品房市場，會(huì)不會(huì)抬高地價(jià)，造成商品房價(jià)格進(jìn)一步上升的可能？

公眾的討論一直未曾停歇。

在本文中，粉巷君將詳細(xì)呈現(xiàn)房管局的政策初衷及未來預(yù)期。

如，在A先生看來，恰恰與公眾疑惑相反，這次改革的最大亮點(diǎn)在于，西安從供給側(cè)出發(fā)，主動(dòng)舍棄部分土地出讓金，增加保障房供應(yīng)，用“真金白銀”控房價(jià)……

住房問題歸根結(jié)底是供需矛盾

西安市發(fā)布《方案》后，類似對話，幾乎每天都可以在西安市房管局保障中心聽到。

群眾：什么時(shí)間可以購買？

A先生：咱這個(gè)政策是9月14號才發(fā)布的，政策發(fā)布后，國土、規(guī)劃包括各開發(fā)區(qū)才能按這個(gè)政策進(jìn)行選址、規(guī)劃、建設(shè)，目前我們選了很多地塊，才開始要招拍掛，但建設(shè)有個(gè)周期，所以資格審核會(huì)相對延后，不可能房子建之前就進(jìn)行資格審核。

群眾：前段時(shí)間看有人發(fā)朋友圈，我又在網(wǎng)上找了找，我也在想是不是還買不成。

A先生：不會(huì)讓你等太久，因?yàn)楝F(xiàn)在土地都是凈土地出讓，達(dá)到七通一平的土地，開工后很快就能達(dá)到預(yù)售條件，撐死一年。

群眾：怎么理解共有產(chǎn)權(quán)？

A先生：你一次性買商品房比較困難，這就好比政府給你配資。

群眾：可以按揭嗎？

A先生：當(dāng)然可以按揭。

在A先生看來，這種現(xiàn)象充分反映了群眾對保障性住房的需求。

“因?yàn)楫?dāng)前房價(jià)上漲，房地產(chǎn)熱還沒有完全消除。特別是現(xiàn)在住房結(jié)構(gòu)和供需都存在一些失衡現(xiàn)象。我們長期以來一直是一種需求端的行政調(diào)控，但房產(chǎn)市場是一個(gè)供需兩側(cè)，需要同時(shí)發(fā)力，才能穩(wěn)定住的市場。這樣的背景下，就需要對整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行一個(gè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。”

此前市場上也有一些惡意炒作現(xiàn)象，但是今年下半年，住建部的重點(diǎn)工作就是打擊惡意炒作。西安房管局搖號平臺的建立，已經(jīng)把絕大部分惡意炒作消滅掉，把虛假的成分和水分也擠得差不多了。

但在A先生看來，目前住房問題，歸根結(jié)底是供需矛盾。

“出臺這個(gè)文件，在當(dāng)下是十分有必要的。它建立了一個(gè)長效的機(jī)制，是持續(xù)性、穩(wěn)定性的。老百姓有預(yù)期，知道明年的土地供應(yīng)，總有40%用于共有產(chǎn)權(quán)房和公租房。”

現(xiàn)在地方政府舍棄這么多優(yōu)質(zhì)地塊的土地出讓金，來建保障房，就是用“真金白銀”控房價(jià)。

從全國來看，對共有產(chǎn)權(quán)房的土地供應(yīng)量進(jìn)行固化，西安是第一個(gè)。

如果地方政府沒有魄力，沒有壯士斷腕的勇氣的話，還靠行政手段對需求側(cè)進(jìn)行強(qiáng)壓的話，應(yīng)該說短期內(nèi)有效果，但是長期來看它解決不了住房問題。

“我們的定位還是住有所居。盡量要放大它的居住屬性，壓縮它的投資屬性。”

“雙20%”助推房價(jià)上漲？

事實(shí)上，“雙20%原則”去年西安市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議時(shí)就已提出，而《方案》則是在此基礎(chǔ)上，考察學(xué)習(xí)了北京、上海、深圳等城市的經(jīng)驗(yàn)后，醞釀一年時(shí)間提出的。

但此《方案》受到最大的質(zhì)疑也在于“雙20%原則”。

有觀點(diǎn)認(rèn)為：土地保有量是一定的，如果拿出40%建保障房，商品房用地減少，必然會(huì)助推房價(jià)進(jìn)一步上漲。

A先生說，這種說法可以從兩方面解釋。首先，住房問題在供需的平衡上，保證供應(yīng)量是重要一步。目前商品房總體的供應(yīng)量是政府通過土地的供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)控的。

“比如去年供應(yīng)1萬畝，今年供應(yīng)1.5萬畝，可能商品住房的供地并沒有減少。”

其次從需求端來說。正因?yàn)殇N售型保障房在市場上的份額太小，才導(dǎo)致剛需家庭全部涌入了商品房市場。

假設(shè)未來總體供應(yīng)量不變，商品房因?yàn)楣┑販p少，供應(yīng)量縮減，其實(shí)需求量也會(huì)相應(yīng)地下降。因?yàn)榇蟛糠直Ｕ戏勘阋耍夜灿挟a(chǎn)權(quán)房的品質(zhì)一定不低于商品房，在選址配套上，甚至要超過商品房。

而“雙20%原則”也經(jīng)過相關(guān)測算，按照收入人群劃分以及住建部對低收入家庭保障房的覆蓋面進(jìn)行確定。

A先生表示，從16年底開始，能明顯感覺到西安的保障性住房數(shù)量，已經(jīng)不能滿足需求。“以前經(jīng)適房小戶型搖號以后還有剩余，后來每次搖號的中簽率相對來說就比較低了。”

此外，公租房輪候庫（排隊(duì)人群）越來越大，也說明市場對保障房的需求在逐漸提升。

興建保障性住房，一方面解決了低收入群體的住房問題，另一方面也是市場的穩(wěn)壓器。中低收入或剛需家庭的住房問題解決了，那么整個(gè)市場也就自然不會(huì)過熱，形成良性發(fā)展。

資產(chǎn)盤活，實(shí)現(xiàn)更大保障覆蓋面

提升保障性住房的品質(zhì)是此次《方案》所著重強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)。

首先，在地段選擇上，未來西安保障性住房會(huì)優(yōu)先布局在城市建成區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)客空間、軌道交通沿線等配套完善區(qū)。

此外，戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面，《方案》細(xì)則明確規(guī)定，公租房戶均面積75平米左右，最大不超過90平米；共有產(chǎn)權(quán)房戶均面積為90平米左右，最大可達(dá)到144平米。

“這種戶型它適應(yīng)性就更強(qiáng)。憑此，一家三口既可以保證自己的生活，也能維持一定生活品質(zhì)。”

A先生說：“對購房者，這是滿滿的誠意。”

同時(shí)，西安對于共有產(chǎn)權(quán)房，政府與購房者所持產(chǎn)權(quán)比例并不固定。在房價(jià)較高區(qū)域，政府可增加持有比例，因地制宜，實(shí)施精準(zhǔn)的片區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控。

《方案》還明確，要成立國有專營機(jī)構(gòu)——西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)，承擔(dān)公租房、共有產(chǎn)權(quán)房住房等政策性住房的投資、籌集、建設(shè)、供給和運(yùn)營管理的工作。

A先生說，目前，全市公租房總量近20萬套、1100萬平方米，絕大多數(shù)由各級政府投資建設(shè)，市值近千億。但由于機(jī)制問題，大量優(yōu)良資產(chǎn)未能有效盤活。

“目前公租房租金僅夠運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用，時(shí)間長了以后，維修的費(fèi)用也會(huì)逐年增加。此外，近千億的資產(chǎn)沉淀，沒有發(fā)揮應(yīng)有作用，新建還要財(cái)政不停投入，現(xiàn)在又不能放大財(cái)政資金杠桿。”

這次改革，就是要依靠國有政策性住房資產(chǎn)和經(jīng)營收入，成立安居集團(tuán)，通過資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托基金等方式，盤活存量資產(chǎn)，減輕財(cái)政壓力。

“這是一個(gè)大的調(diào)整。資產(chǎn)盤活以后，保障的覆蓋面可以進(jìn)一步擴(kuò)大。”

A先生說，這次改革從規(guī)劃選址、城市配套、戶型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面，全面提升公租房、共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)品質(zhì)，就是要讓保障對象“住得進(jìn)、穩(wěn)得住、有尊嚴(yán)。”