每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在“房住不炒”的大背景下，當(dāng)前持續(xù)保持高壓態(tài)勢的樓市逐漸呈現(xiàn)“降溫”走勢。中指院數(shù)據(jù)顯示，9月份監(jiān)測城市的商品房成交量同比、環(huán)比分別下滑7.3%、0.5%，庫存則環(huán)比上升9.3%。

樓市降溫讓土地市場也走出了一波“向下”行情。中指院數(shù)據(jù)顯示，前三季度拿地支出前50位的房企，土地購置支出1.55萬億元，同比下降8.3%；購置土地規(guī)劃建筑面積3.61億平方米，同比僅增長1%。房企投資節(jié)奏整體趨緩。

值得注意的是，在投資節(jié)奏整體趨緩的同時，房企投資態(tài)度出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化：一方面是碧桂園、萬科、恒大等頭部房企“有意”放緩?fù)顿Y節(jié)奏；另一方面是濱江、藍(lán)光等中型房企“逆勢”積極加倉。

“每家房企的情況和特點不同，面對市場調(diào)控時采取的策略自然也會有差異。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“每一輪的樓市調(diào)控導(dǎo)致的市場降溫都意味著行業(yè)的洗牌。對房企而言，‘強者恒強、弱者漸弱’，直至被洗牌出局。”

圖片來源：視覺中國

住宅用地增幅收窄 地價下跌

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，前三季度全國300個城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長29.9%，其中住宅用地7.9億平方米，同比增長31.4%。而在成交方面，各類用地共成交13.6億平方米，同比增長23.8%，其中住宅用地6.4億平方米，同比增長21.5%。住宅用地成交規(guī)模同比雖繼續(xù)增長，但增幅持續(xù)收窄。

在地價方面，樓面價、溢價率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率16.1%；其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價率18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

分城市看，一二三線城市土地市場均呈現(xiàn)降溫趨勢：土拍溢價率同比均出現(xiàn)大幅下滑，其中一、二、三線城市前三季度溢價率分別為8%、14%、21%，同比分別下滑10、19、23個百分點。分季度看，呈現(xiàn)明顯逐季降溫的態(tài)勢：一、二、三季度溢價率分別為19%、21%、10%，同比分別下滑15、17、20個百分點。

土地競拍環(huán)節(jié)，不僅零溢價成交地塊增多，流拍地塊也明顯增加。前三季度全國共流拍住宅用地446宗，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達(dá)到9.3%，創(chuàng)下近年來的最高值。同時，第三季度住宅用地零溢價成交地塊宗數(shù)占比達(dá)到59.2%，較第2季度提升6個百分點。土地市場漸趨冷靜。

易居研究院也分析認(rèn)為，全國土地市場在第三季度出現(xiàn)“加速降溫”。

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的40個典型城市9月土地成交均價4354元/平方米，同比下跌25.6%，環(huán)比下跌2.6%，延續(xù)自2016年9月以來的震蕩下跌態(tài)勢。

在溢價率方面，9月40個城市土地成交溢價率繼續(xù)下滑至15.2%，較去年同期下降19.5個百分點，溢價率創(chuàng)2015年6月以來40個月的新低。土地市場整體呈降溫態(tài)勢。

此外，易居研究院數(shù)據(jù)還顯示，前三季度其重點監(jiān)測城市流拍土地達(dá)到595宗，其中僅第3季度就流拍321宗。

房企買地花費1萬億 環(huán)比降二成

盡管樓市、土地市場出現(xiàn)降溫，但總體來看，房企購地?zé)崆椴粶p。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前9個月，房企土地購置金額1萬億元，同比增長22.7%，較上年同期下降24個百分點；土地購置面積達(dá)到1.94億平方米，同比增長15.7%，較上年同期上升3.5個百分點。

而實際上，盡管市場承壓，但房企對市場的判斷已出現(xiàn)分化。而從房企前三季度的購地情況也能得到印證。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，前三季度拿地支出前50位的房企，土地購置支出雖然同比下降8.3%至1.55萬億元，但購置土地總規(guī)劃建筑面積同比依然增長1%至3.61億平方米。

分企業(yè)看，碧桂園、萬科、保利前三季度雖然分別以1198億元、1163億元、869億元的土地購置支出位列前3位，但較去年同期分別下降28%、8%、21%；而恒大前三季度土地購置支出僅有341億元，同比下降高達(dá)58%，位例榜單第14位。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在2018中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園曾表示下半年拿地要持審慎態(tài)度，要精準(zhǔn)去拿項目；恒大也表示未來拿地速度將顯著放緩，下半年購買土地會趨于謹(jǐn)慎。

與龍頭房企不同的是，在“強者恒強、弱者漸弱”的格局下，一些中小房企試圖通過逆周期拿地實現(xiàn)“彎道超車”。

上述中指院數(shù)據(jù)顯示，濱江集團前三季度拿地支出208億元，同比增長87%；藍(lán)光發(fā)展拿地支出268億元，同比增長120%；中南置地拿地支出348億元，同比增長10%。

“當(dāng)前市場持續(xù)調(diào)控下，一些龍頭房企更趨向于謹(jǐn)慎，更強調(diào)安全。而一些資金實力強，或者在區(qū)域市場表現(xiàn)不錯、且擴張意愿強的房企，會選擇逆周期拿地來爭奪未來市場話語權(quán)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，濱江集團早前提出要力爭在2018年實現(xiàn)千億元的銷售目標(biāo)，而中南置地早前也曾表示要力爭在2020年進(jìn)入行業(yè)前十。

值得注意的是，盡管在逆周期拿地，但一些中小房企的玩法和策略也發(fā)生著變化。

“我們之前比較看重單個項目的利潤，但在現(xiàn)在的行情下，我們更強調(diào)高周轉(zhuǎn)、更重視安全，在保證品質(zhì)的前提下快進(jìn)快出。”某閩系房企內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

而中南置地副總裁辛琦此前也表示：“我們有意將地塊規(guī)模（規(guī)劃建筑面積）控制在10萬~15萬平方米，通過高周轉(zhuǎn)來規(guī)避市場風(fēng)險。”