每經(jīng)記者 林菁晶 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 甄素靜    

現(xiàn)實(shí)有些骨感。

今年前四個(gè)月，首開(kāi)僅完成全年目標(biāo)17%，業(yè)內(nèi)分析：大器晚成。

今年前六個(gè)月，首開(kāi)完成了全年目標(biāo)的30%，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)：任重道遠(yuǎn)。

今年前十個(gè)月，首開(kāi)終于完成了全年目標(biāo)的50%，業(yè)內(nèi)卻哀鴻一片：要好好“活下去”。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

距離2019年僅剩下不到兩個(gè)月的時(shí)間了。

盡管龍頭房企開(kāi)始哭訴要“活下去”，但2018年前10個(gè)月，銷售破千億元的房企還是增至了24家，其中不乏中梁、正榮、金茂、金科、富力等新貴，今年10月，它們首次跨入了千億俱樂(lè)部的陣營(yíng)。

也有房企黯然失色，比如京城“房企一哥”北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司（下稱首開(kāi)）。在2017年年報(bào)中，首開(kāi)曾提過(guò)2018年完成1017億元的目標(biāo)，但就目前的銷售狀況看，若要達(dá)成此目標(biāo)，還需完成超400億元的銷售業(yè)績(jī)——在剩下不到兩個(gè)月時(shí)間里。

對(duì)于首開(kāi)能否順利完成業(yè)績(jī)目標(biāo)等問(wèn)題，11月6日，“鎂刻地產(chǎn)”記者聯(lián)系了首開(kāi)股份宣傳部相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人以“這個(gè)問(wèn)題無(wú)法回答”為由拒絕了記者的采訪。

2018年1~9月部分房企全年銷售目標(biāo)完成情況。

重倉(cāng)北京遭遇市場(chǎng)低谷

事實(shí)上，在被稱為北京最嚴(yán)調(diào)控的“3·17”新政實(shí)施以來(lái)，調(diào)控趨嚴(yán)，京派房企生存空間逐漸逼仄。

今年1～9月，北京市場(chǎng)合計(jì)商品房住宅類簽約僅1033.47億元，甚至低于2014年同期，在均價(jià)已然翻倍的基礎(chǔ)上。

回顧2017年，首開(kāi)還算意氣風(fēng)發(fā)，以257.1億元業(yè)績(jī)繼續(xù)蟬聯(lián)房企北京銷售排行榜冠軍，但這與其2016年在京取得的343億元銷售業(yè)績(jī)相比，依然出現(xiàn)了明顯下滑。

不過(guò)，理想豐滿的首開(kāi)依然選擇在實(shí)現(xiàn)全年合約銷售692億元業(yè)績(jī)的時(shí)候，提出了千億目標(biāo)。

半年報(bào)顯示，2018年上半年，首開(kāi)銷售金額同比下降達(dá)20%。不僅如此，首開(kāi)在房企銷售排行榜中的排名也呈現(xiàn)出逐年下滑趨勢(shì)，由2016年的20名左右下跌到如今的40位上下。

甚至在北京，首開(kāi)“房企一哥”的地位也出現(xiàn)動(dòng)搖。根據(jù)克而瑞發(fā)布的北京2018上半年房企權(quán)益金額榜，首開(kāi)以40.68億元排在第三位，次于中海和萬(wàn)科。

 此外，就2017年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)比于遠(yuǎn)洋、富力、世茂等同規(guī)模房企14%以上的凈利潤(rùn)，首開(kāi)凈利率則不到10%。此外，在房企紛紛以高周轉(zhuǎn)進(jìn)行快速擴(kuò)張時(shí)，首開(kāi)依然保持低周轉(zhuǎn)的狀況，存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降至在2015年~2017年分別只有0.17、0.19和0.19，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

首開(kāi)近年凈利潤(rùn)情況。數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

聯(lián)合拿地的去化隱憂

作為北京本土國(guó)資企業(yè)，首開(kāi)曾長(zhǎng)期占據(jù)北京地區(qū)房企銷售額第一名。2017年，與同樣以北京為大本營(yíng)的首創(chuàng)置業(yè)相比，首開(kāi)679億元的銷售額還略高一籌，但到了2018年上半年，首開(kāi)簽約金額為308億元，首創(chuàng)置業(yè)則為361億元，首開(kāi)反而落后53億元。

業(yè)界評(píng)價(jià)稱，首開(kāi)的轉(zhuǎn)型始于2015年7月潘利群上任董事長(zhǎng)之后，其一改以往謹(jǐn)慎路線，大舉攻城略地，以開(kāi)放的心態(tài)，經(jīng)營(yíng)著獨(dú)特的“朋友圈”。也正是在當(dāng)年，首開(kāi)重回京城銷冠。

“鎂刻地產(chǎn)”記者注意到，首開(kāi)2017年在京豪取15塊地。根據(jù)北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)土地成交信息計(jì)算，2017年，首開(kāi)在大興區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、順義區(qū)等各區(qū)域分別拿地，規(guī)劃建筑面積總計(jì)達(dá)253.7萬(wàn)平方米，成交金額超過(guò)637億元，坐穩(wěn)北京土地市場(chǎng)“一哥”位置。

如果再仔細(xì)看，首開(kāi)選擇的都是聯(lián)合拿地，持股比例不高于51%，不控盤(pán)、不操盤(pán)——這不僅為其分擔(dān)了地價(jià)快速攀升帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，也令其在市場(chǎng)上的參與度持續(xù)提高。

然而聯(lián)合拿地后的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及并表問(wèn)題。比如，萬(wàn)科和首開(kāi)在北京開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科中心，首開(kāi)僅是財(cái)務(wù)投資角色，業(yè)績(jī)則出現(xiàn)在萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表中。這在一定程度上拉低了首開(kāi)的財(cái)報(bào)表現(xiàn)。

在經(jīng)歷了去年的激進(jìn)拿地后，首開(kāi)調(diào)整了節(jié)奏。“鎂刻地產(chǎn)”記者注意到，今年上半年，除通過(guò)增資擴(kuò)股方式獲得北京城志置業(yè)有限公司49%股權(quán)以參與開(kāi)發(fā)北京管莊項(xiàng)目外，上半年首開(kāi)的土地全部位于京外。而卡在“銀十”最后一天，首開(kāi)金地聯(lián)合體以49.8億元，一口氣拿下北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)兩宗限競(jìng)房地塊，溢價(jià)率分別為17%和27%。

半年報(bào)顯示，首開(kāi)報(bào)告期內(nèi)可供出售面積2126.48萬(wàn)平方米，已售出面積120.42萬(wàn)平方米，去化率僅約5.7%，與去年同期8%的水平相比下滑不少；從已披露的其他房企業(yè)績(jī)來(lái)看，碧桂園和融創(chuàng)在去化率這一指標(biāo)上分別達(dá)到70%、85%。

今年前八個(gè)月，首開(kāi)實(shí)現(xiàn)簽約面積167萬(wàn)平方米，同比下降22.12%；簽約金額435億元，同比下降14.84%。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，首開(kāi)前10個(gè)月的銷售額是595億元，而去年是577億元。至此，2018年僅剩不到兩個(gè)月，相對(duì)全年1000億元銷售目標(biāo)而言，還存在405億元缺口，首開(kāi)仍面臨不小的推盤(pán)壓力。

今年7月，在被問(wèn)及能否完成今年1000億元目標(biāo)時(shí)，潘利群曾表示：“如果沒(méi)有重大變化，按照我們目前的情況，按照我們的在手資源分析判斷，千億目標(biāo)是可以正常完成的。”

永續(xù)債侵蝕融資“金身”

按照首開(kāi)董秘王怡的說(shuō)法，去年公司在北京拿地多主要是因?yàn)榇饲霸诒本┠玫叵鄬?duì)較少，想多補(bǔ)充一些土地。

只不過(guò)，首開(kāi)一邊在土地市場(chǎng)搏命廝殺，另一邊卻四處化緣，畢竟投資拿地所耗費(fèi)的大量資金，僅靠銷售回款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在補(bǔ)充流動(dòng)資金方面，首開(kāi)借助了多種“輸血”方式，包括但不限于發(fā)行債券、向銀行融資，甚至賣掉子公司，以“假股真?zhèn)?rdquo;的方式融資。

受惠于國(guó)企身份，首開(kāi)的融資成本連年下降，同時(shí)利息費(fèi)用也維持在了較為穩(wěn)定的水平——中期20億元左右，全年40億元左右。這使得首開(kāi)的資本化利息波動(dòng)較小，財(cái)務(wù)費(fèi)用穩(wěn)健。

但首開(kāi)的融資金身卻存在著“罩門(mén)”：令首開(kāi)飽受外界質(zhì)疑的，是其持續(xù)多年且長(zhǎng)期高企的永續(xù)債。

首開(kāi)未到期債券（單位：萬(wàn)元）。數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

首開(kāi)是A股上市公司中發(fā)行永續(xù)債規(guī)模最大的房企，規(guī)模僅次于在港上市的恒大和碧桂園。今年初，首開(kāi)方面曾表示“首開(kāi)股份永續(xù)債的資金成本與公司債相比差異不大，選擇其作為融資方式可以豐富公司的融資渠道，公司過(guò)往及今后也將繼續(xù)適度控制永續(xù)債規(guī)模”。

克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，去年主要上市房企的加權(quán)凈負(fù)債率（永續(xù)債作為權(quán)益）約91.09%。2017年，在未計(jì)入永續(xù)債情況下，首開(kāi)的資產(chǎn)負(fù)債率為80.59%，而將永續(xù)債計(jì)入債務(wù)之后，首開(kāi)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到114%。從今年的三季報(bào)看，首開(kāi)報(bào)告期內(nèi)的總資產(chǎn)為2673億元，但總負(fù)債為2186億元，負(fù)債率為81.7%。

值得注意的是，較于截至2017年2月累計(jì)的110億元永續(xù)債，盡管首開(kāi)上半年永續(xù)債有所降低，但依然保持著約80億元規(guī)模。

克而瑞分析稱，永續(xù)債往往是前2～3年利息成本相對(duì)較低，此后則會(huì)大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規(guī)模，在“低息期”內(nèi)償盡債務(wù)還是可以實(shí)現(xiàn)的，但對(duì)于其他中小房企而言依舊需要謹(jǐn)慎選擇。

此外，今年初，首開(kāi)的總市值為269億元，市盈率22.08倍。而目前，首開(kāi)的總市值已經(jīng)降到176億元，市盈率7.63倍。

“鎂刻地產(chǎn)”記者就首開(kāi)目前的經(jīng)營(yíng)狀況、銷售狀況和現(xiàn)金流狀況等問(wèn)題向公司相關(guān)部門(mén)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。