每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

前10個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增9.7%商品房成交面積連降兩個(gè)月

11月14日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布1～10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，房屋新開工面積、房企到位資金、各地區(qū)商品房銷售等數(shù)據(jù)多呈現(xiàn)下降或增速回落態(tài)勢(shì)。

前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速較1～8月份回落0.2%。其中，住宅投資70370億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%，增速回落個(gè)0.3百分點(diǎn)。10月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱國房景氣指數(shù)）回落0.05點(diǎn)至101.94。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出：“本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)41個(gè)月（計(jì)算年內(nèi)累計(jì)樓市同比上漲），繼續(xù)刷新中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)歷史。但單獨(dú)從拆分?jǐn)?shù)據(jù)看，10月單月同比下調(diào)了3.12%，已連續(xù)第二個(gè)月成交面積同比下調(diào)。”

“目前趨勢(shì)，2018年全年，雖然全國房地產(chǎn)銷售額依然將刷新年度歷史記錄，但銷售面積很可能與2017年基本持平，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)接近。”

圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

銷售面積、銷售額增速雙雙回落

1～10月，全國商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額115914億元，增長(zhǎng)12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.8%，銷售額增長(zhǎng)15.0%。

張大偉認(rèn)為，全國市場(chǎng)分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部市場(chǎng)成交。

對(duì)于市場(chǎng)下調(diào)的原因，他表示，主要原因來自房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼、同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)，投資者熱度降低，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲幾年后，購房者追高數(shù)量減少。

10月末，商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少401萬平方米。其中，住宅待售面積減少321萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少46萬平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“截至10月底，商品房待售面積同比跌幅為12.4%，去庫存已經(jīng)進(jìn)入到后續(xù)階段，速度不會(huì)加快。近期很多城市推盤節(jié)奏增加，也使得去庫存曲線開始呈現(xiàn)筑底態(tài)勢(shì)。”

房屋新開工面積、企業(yè)拿地?cái)?shù)仍處高位

記者注意到，前10個(gè)月除西部地區(qū)開發(fā)投資增長(zhǎng)8.4%，增速繼續(xù)提高0.9個(gè)百分點(diǎn)外，東部、中部、中東部地區(qū)投資增速均下滑，分別回落0.2、1.3、0.9百分點(diǎn)，其中中部區(qū)域投資回落拉低了全國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。

新開工數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)依然處于高位。

1～10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784425萬平方米，同比增長(zhǎng)4.3%；房屋新開工面積168754萬平方米，增長(zhǎng)16.3%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積57392萬平方米，下降12.5%，降幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增速比1～9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11695億元，增長(zhǎng)20.6%，增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“土地購置數(shù)據(jù)和具體個(gè)別城市表現(xiàn)不太一致，很多城市近期流拍現(xiàn)象較多，說明市場(chǎng)分化現(xiàn)象嚴(yán)重。近期土地市場(chǎng)的新動(dòng)態(tài)在于部分城市加大了供地，加快租賃住房建設(shè)和人才安居工程的建設(shè)。”

銷售高位支撐 房企資金緊張略有緩解

1～10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速比1～9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款下降5.2%、利用外資下降35.6%、個(gè)人按揭貸款下降0.9%，自籌資金增長(zhǎng)10.8%、定金及預(yù)收款增16.3%。

張大偉表示：“房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯收緊。”

“貸款額度中按揭貸款明顯收緊，在市場(chǎng)成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行，抑制部分市場(chǎng)的非理性購房。2018年第四季度樓市將依然平穩(wěn)運(yùn)行，但房企資金壓力依然較大。”