每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃鑫磊 記者 徐杰    每經(jīng)編輯 文多    

今年以來(lái)，隨著樓市遇冷、P2P暴雷等一系列投資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，人們對(duì)資產(chǎn)穩(wěn)定增值的需求越來(lái)越大。11月18日下午，在2018全球資產(chǎn)配置（上海）高峰論壇上，香港交易所董事總經(jīng)理、首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，在未來(lái)，中國(guó)居民的資產(chǎn)配置過(guò)程必然是降低房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重，并提高金融資產(chǎn)的比重，這一過(guò)程既包括投資房地產(chǎn)資金總量的降低，也包括房地產(chǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

巴曙松說(shuō)，目前中國(guó)城市居民住房總面積約為220億平方米~245億平方米，按照統(tǒng)計(jì)局公布的去年全國(guó)的平均房?jī)r(jià)，以8600元/平方米計(jì)算，總價(jià)值在200萬(wàn)億元。而中國(guó)居民房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例大概平均在69%，其中北京、上海大概在85%。

相關(guān)資料顯示，目前A股總市值為28萬(wàn)億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)市場(chǎng)總值。對(duì)此，巴曙松認(rèn)為，中國(guó)居民的資產(chǎn)配置中，未來(lái)房地產(chǎn)的總量將降低，且結(jié)構(gòu)也會(huì)受到調(diào)整。

對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)，巴曙松還提到一個(gè)趨勢(shì)。他認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)正從以增量新房為主導(dǎo)，向以存量交易為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。通過(guò)對(duì)比國(guó)外的“家庭套數(shù)比”，即家庭數(shù)量與成套住房比值，目前，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的比值穩(wěn)定在1.1～1.2，而中國(guó)的“家庭套數(shù)比”大約在1.1左右，已經(jīng)非常接近。巴曙松認(rèn)為，十年以后，增量房即不斷蓋新房的時(shí)代將逐步接近尾聲，所以在目前來(lái)說(shuō)，是在向新房和二手房源交易并重轉(zhuǎn)換。

此外，巴曙松還認(rèn)為，未來(lái)購(gòu)房將變成改善需求為主，二手房也會(huì)用來(lái)滿足剛需。巴曙松認(rèn)為，中國(guó)早期舊房的品質(zhì)比較差，部分甚至沒(méi)有廚房、洗手間。所以，未來(lái)新房、二手房的營(yíng)銷代理、傭金、租賃、物業(yè)管理、裝修都值得關(guān)注。