每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

沿著花果園濕地公園一周，可以看到被花果園的開發(fā)商宏立城寄予厚望的建筑群。從臨湖的網(wǎng)紅貴陽“白宮”往下俯瞰，貴陽國際貿(mào)易中心雙子塔、商業(yè)綜合體海豚廣場(chǎng)和Garland花果園購物中心盡收眼底。

雙子塔、海豚廣場(chǎng)和Garland購物中心，是宏立城押上重注的商業(yè)項(xiàng)目。2016年，在花果園的住宅開發(fā)進(jìn)入尾聲后，宏立城宣布轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為“城市運(yùn)營(yíng)商”。其時(shí)宏立城相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)曾經(jīng)表示，不打算再做住宅開發(fā)，而是專注于花果園的運(yùn)營(yíng)。商業(yè)板塊是其最為倚重的部分。

據(jù)宏立城提供的信息，花果園共有商業(yè)200萬平方米，商務(wù)辦公200萬平方米。宏立城對(duì)商業(yè)和寫字樓的經(jīng)營(yíng)也頗為重視，兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目中，海豚廣場(chǎng)的招商和定位引入了萬達(dá)系的高管，雙子塔中的東塔更是簽下了仲量聯(lián)行為其提供物業(yè)管理服務(wù)。

時(shí)移世易。海豚廣場(chǎng)最終沒有能夠如去年所愿，在2018年5月順利開業(yè)；雙子塔的東塔則是將規(guī)劃從大開間“辦公”調(diào)整為小開間“服務(wù)型公寓”。標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)展未達(dá)到預(yù)期，在轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)這條路上，宏立城走得尤為艱難。

寫字樓變身“公寓”？

宏立城的官方介紹顯示，花果園雙子塔335米高，是貴州已建成第一高建筑。其中，東塔是一個(gè)集金融服務(wù)、商務(wù)辦公、休閑娛樂、居住生活于一體的大規(guī)模復(fù)合型金融商務(wù)區(qū)，也是按照國際標(biāo)準(zhǔn)所打造的超甲級(jí)寫字樓，宏立城為其自持方。

宏立城頗為看好這個(gè)項(xiàng)目，其曾稱：“由于自身品質(zhì)出眾，貴陽國際貿(mào)易中心A座（即東塔）將吸納如世界500強(qiáng)、國內(nèi)500強(qiáng)、民營(yíng)100強(qiáng)企業(yè)、跨國公司、央企等大型企業(yè)集團(tuán)總部或分支機(jī)構(gòu)等入駐。”

為了運(yùn)營(yíng)好這個(gè)項(xiàng)目，宏立城還引入了合作方仲量聯(lián)行為其提供物業(yè)服務(wù)。宏立城官網(wǎng)信息顯示，2018年4月20日貴陽國際貿(mào)易中心A座（即東塔）與國際五大行之一的仲量聯(lián)行簽約，宏立城稱，“和仲量聯(lián)行的合作標(biāo)志著貴陽國際貿(mào)易中心A座的租戶將獲得世界最頂級(jí)的物業(yè)管理服務(wù)。”

好景不長(zhǎng)。2018年10月，貴陽城鄉(xiāng)規(guī)劃局的一則公示讓這個(gè)項(xiàng)目的前景變得不明朗。據(jù)貴陽城規(guī)局披露的信息，2018年9月，貴陽花果園D區(qū)雙子塔項(xiàng)目的建設(shè)單位提出申請(qǐng)，擬對(duì)該項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整。

雙子塔、海豚廣場(chǎng)組合圖，前為海豚廣場(chǎng)，綠網(wǎng)尚未拆下。每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

調(diào)整內(nèi)容顯示，其（東塔樓）一至六層由原“辦公配套用房”調(diào)整為“服務(wù)型公寓配套用房”，八至五十一層由原大開間“辦公”調(diào)整為小開間“服務(wù)型公寓”。其中涉及“商務(wù)”/“商業(yè)”分項(xiàng)面積調(diào)整，共計(jì)涉及變更建筑面積192156.6平方米（約19.2萬方）。

在這份公示中，申請(qǐng)方給出的理由是“迎合市場(chǎng)需求”，宏立城集團(tuán)在回復(fù)“鎂刻地產(chǎn)”記者的采訪時(shí)也表示，“為滿足貴陽市場(chǎng)發(fā)展的需求，雙子塔部分辦公用房調(diào)整為酒店式公寓。”此外，宏立城還表示，雙子塔西塔的公寓即將對(duì)外發(fā)售。

宏立城同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前招商順利進(jìn)行中，預(yù)計(jì)將于2019年年內(nèi)投入使用。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》掌握到的信息，雙子塔通過這次調(diào)規(guī)，辦公面積從290932.6平方米壓縮至54188.53平方米，面積已大幅縮減。宏立城的回復(fù)也印證了這一點(diǎn)，其稱，在調(diào)規(guī)后，雙子塔東塔的寫字樓將集中于59以上的樓層。

而這將可能影響到雙子塔甲級(jí)寫字樓的定位與評(píng)級(jí)。“公寓和寫字樓的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不同，中途修改規(guī)劃，對(duì)品質(zhì)影響無法評(píng)估。”一名曾任職于五大行的商業(yè)地產(chǎn)人士表示。

調(diào)整規(guī)劃緣起何處？

在多名熟悉貴陽市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士看來，“租不出去”或許是這次調(diào)規(guī)背后最直接的原因。實(shí)際上，據(jù)記者從曾經(jīng)承接?xùn)|塔招商、招租的中介人士處了解到，東塔此前的招商情況的確并非十分理想。“高層的價(jià)格大概在130元/平方米/月左右，低層100元/平方米/月左右，還有很多（沒租出去。）”一名曾為東塔招租的中介人士指出。

記者致電花果園招商部詢問東塔的招商情況，對(duì)方表示這一項(xiàng)目不屬于他們負(fù)責(zé)的范疇，并提供了一個(gè)負(fù)責(zé)東塔招商人士的私人電話，記者多次撥打?qū)Ψ诫娫?，但截至發(fā)稿未能聯(lián)系上該人士。

一名從花果園離職的員工指出，雙子塔確實(shí)是地標(biāo)，招商理論上來講，并不難。

但是能夠出得起一百塊租金的企業(yè)，誰還選在花果園？以花果園的交通、基礎(chǔ)配套，哪些高端企業(yè)愿意進(jìn)來？

上述離職員工續(xù)稱，花果園片區(qū)目前整體的辦公氛圍還有待培育，整體的租金水平也并不高，庫存量也較大。他指出，靠近雙子塔的區(qū)域，能夠租到均價(jià)60元，算是較高的價(jià)格；而有些區(qū)域，例如寫字樓R區(qū)，“40元左右都租不出去”。

據(jù)記者了解，花果園并非一個(gè)傳統(tǒng)意義上的CBD，住宅、高低端商業(yè)錯(cuò)雜期間，很大一部分辦公樓也被租做商業(yè)，因而花果園部分辦公樓職能其實(shí)更類似于商業(yè)體，進(jìn)駐的商家有輕餐、健身等。“購物中心一期那邊，進(jìn)駐的企業(yè)還比較正規(guī)。但是像蘭花廣場(chǎng)那邊，基本上全是商業(yè)。”一名熟悉花果園寫字樓情況的人士告訴記者。

可供印證的是，2017年9月12日，貴陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局發(fā)布了南明區(qū)花果園項(xiàng)目辦公樓增加使用功能的公示。根據(jù)公示內(nèi)容，花果園項(xiàng)目R1區(qū)1、4、5棟、R2區(qū)1、2、3棟、J區(qū)1、3棟這8棟辦公樓作為試點(diǎn)樓棟，增加酒店、無油煙輕餐飲、康體養(yǎng)生、醫(yī)護(hù)保健、休閑娛樂、文化教育、文體健身、家居建材等業(yè)態(tài)的使用功能。

“出不了水”的海豚

作為花果園的商業(yè)旗艦項(xiàng)目，宏立城對(duì)海豚廣場(chǎng)抱有著極高的期望。公開資料顯示，海豚廣場(chǎng)由知名建筑設(shè)計(jì)公司英國貝諾（Benoy）操刀設(shè)計(jì)，其有別于傳統(tǒng)的百貨購物中心，定位為貴陽首家體驗(yàn)型社交生活中心，集購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)五大功能于一體，占地32萬平方米。

海豚廣場(chǎng)的前期招商中，宏立城所引進(jìn)的一批萬達(dá)系高管貢獻(xiàn)了相當(dāng)?shù)牧α?。其中，為海豚廣場(chǎng)招商站臺(tái)的宏立城集團(tuán)戰(zhàn)略辦公室主任張?jiān)朴?jì)、宏立城招商總監(jiān)杜曉霞、海豚廣場(chǎng)總經(jīng)理李連軍均曾在萬達(dá)任職。

招商的成績(jī)也是有目共睹的。2017年12月6日，海豚廣場(chǎng)宣布整體招商率已經(jīng)達(dá)到了80%，完成了220余個(gè)品牌的簽約工作；同年12月26日，海豚廣場(chǎng)招商宣告收官，共招募了319個(gè)品牌。“當(dāng)時(shí)招商是招滿了的。”一名了解情況的人士指出。

其主力店及次主力店12家，主要由萬達(dá)影院、超級(jí)物種+Bravo（精品超市）、歐悅真冰（室內(nèi)冰場(chǎng)）等組成，在品牌層次上，體驗(yàn)型消費(fèi)為主，鮮有高端品牌進(jìn)駐。

2017年12月底，在招商基本完成之后，宏立城對(duì)外宣布，海豚廣場(chǎng)將于2018年5月正式開業(yè)。然而最終，海豚廣場(chǎng)沒有如期開業(yè)。據(jù)贏商網(wǎng)報(bào)道，海豚廣場(chǎng)延期開業(yè)的原因是因?yàn)楣こ桃蛩?。?dāng)時(shí)為海豚廣場(chǎng)招商立下汗馬功勞的萬達(dá)系人士，包括張?jiān)朴?jì)、杜曉霞等，則都已經(jīng)不在宏立城任職。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向宏立城集團(tuán)詢問具體情況時(shí)，對(duì)方否認(rèn)花果園存在延期開業(yè)的情況。“海豚廣場(chǎng)建筑體量超過40萬方，工程浩大。目前主題結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，工作正按計(jì)劃進(jìn)行，不存在延緩入市一說。”

據(jù)記者從花果園海豚廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)看到的情況，海豚廣場(chǎng)目前仍圍蔽著綠網(wǎng)，表明項(xiàng)目仍在施工之中。另據(jù)熟悉海豚廣場(chǎng)的人士透露，海豚廣場(chǎng)目前的工程進(jìn)展的確未達(dá)預(yù)期。

事實(shí)上，海豚廣場(chǎng)未能如期入市，或許還存在著主觀上的原因。記者從可靠信源處了解到的消息，海豚廣場(chǎng)之所以延遲開業(yè)，還有一個(gè)重要因素是海豚廣場(chǎng)正在修改規(guī)劃。“海豚廣場(chǎng)之前的招商方案被推翻了，現(xiàn)在的想法是，要招一些高端牌子，奢侈品牌。”

可供佐證的是，2018年11月27日，宏立城在官方微信上發(fā)布了一條消息稱海豚廣場(chǎng)為“貴州奢侈品中心”；而據(jù)一名已經(jīng)從宏立城離職的員工提供的資料，宏立城目前的目標(biāo)商戶中，不乏國際頂級(jí)的品牌。

另據(jù)貴陽新浪樂居報(bào)道，2018年9月25日，貴州省投促局招商項(xiàng)目庫入庫一批貴陽市新項(xiàng)目，其中有：新零售電商項(xiàng)目位于花果園海豚廣場(chǎng)，總投資額一億人民幣；南明區(qū)海豚廣場(chǎng)國際影城項(xiàng)目，總投資額8000萬人民幣。這表明，海豚廣場(chǎng)的招商方案的確有所調(diào)整。

宏立城在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的問詢時(shí)指出，“海豚廣場(chǎng)的招商方向是國際最具品質(zhì)的購物中心，我司會(huì)進(jìn)行國際國內(nèi)各類品牌的洽談，引入奢侈品品牌是方法之一。”

商業(yè)運(yùn)營(yíng)的桎梏

宏立城為何如此看重商業(yè)板塊？

一名熟悉宏立城情況的人士向記者分析原因時(shí)表示，由于宏立城目前已經(jīng)沒有在建項(xiàng)目，資金流主要來自兩個(gè)方面，一是物業(yè)管理的收費(fèi)，二是商業(yè)管理。物業(yè)管理本身“一塊錢一塊錢”收上來的，還存在繳費(fèi)率的問題，所以一年回流的資金并不太多；而商業(yè)通過規(guī)劃定位的提升，能夠貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)額是值得期許的。

這在宏立城對(duì)外的宣傳資料中也可見一斑。據(jù)宏立城發(fā)布的資料：宏立城集團(tuán)啟動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展以來，規(guī)劃了物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市運(yùn)營(yíng)、生態(tài)運(yùn)營(yíng)和社會(huì)責(zé)任等五大主營(yíng)職能，以“城市服務(wù)讓生活更美好”的愿景，持續(xù)夯實(shí)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)；繼續(xù)構(gòu)建多元化、多層級(jí)的未來商圈，不斷挖掘宏立城花果園商業(yè)潛力。

但是對(duì)商業(yè)板塊短期資金流的過度看重，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的培育并不全是正面的作用。一名熟悉花果園情況的商業(yè)地產(chǎn)人士評(píng)價(jià)道，運(yùn)營(yíng)花果園的商業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，經(jīng)過不斷洗牌、淘汰，才能形成成熟的商業(yè)架構(gòu)。“商業(yè)前期都是砸錢的。”

可以佐證的是，投促局發(fā)布的兩個(gè)海豚廣場(chǎng)項(xiàng)目，其中新零售電商項(xiàng)目的回報(bào)周期是5年；國際影城的投資回報(bào)期則是8年。

上述熟悉花果園商業(yè)的人士以海豚廣場(chǎng)的定位舉例稱，理論上，找到高端品牌、奢侈品牌的進(jìn)駐，確實(shí)能夠提升租金，“定位不一樣了嘛”。但是現(xiàn)實(shí)情況是，以花果園的配套、定位，是很難招到奢侈品的。“越高端的牌子，開店的要求很高，周邊人群的消費(fèi)水平等，都必須納入考慮范圍。此外，裝修補(bǔ)貼也是不小的費(fèi)用。”

此外，上述前五大行商業(yè)地產(chǎn)人士也提到，貴陽的奢侈品大牌目前主要集中在市中心商圈附近，而花果園目前并不屬于這個(gè)商圈。“另外，在海豚廣場(chǎng)不遠(yuǎn)的Garland（直線距離約1公里），品牌組合是以中低端零售和餐飲為主的。對(duì)于宏立城來說，海豚廣場(chǎng)的招商是兩難；如果檔次不高，和老的購物中心（Garland）又會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。”

“說到底，招商是要建立在合理的客群定位上的，不能一下看得太高，也不能太著急。宏立城一開始是有這個(gè)信心要將商業(yè)做起來的，否則也不會(huì)引進(jìn)那么多的人才。但走得太急了。”一名熟悉貴陽當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的人士評(píng)述道。

再具體到辦公樓的運(yùn)營(yíng)，在貴陽的市場(chǎng)環(huán)境下，同樣是無法一蹴而就的。“花果園龐大的人口基礎(chǔ)對(duì)于發(fā)展商業(yè)和辦公類業(yè)態(tài)來說是先天優(yōu)勢(shì)。但是以貴陽的能級(jí)和花果園區(qū)域的市場(chǎng)成熟度來說，承擔(dān)目前宏立城期待的定位有操之過急之嫌。”上述商業(yè)地產(chǎn)人士指出。

在一名貴陽當(dāng)?shù)氐馁Y深業(yè)內(nèi)人士看來，宏立城在運(yùn)營(yíng)這條路上，還有很長(zhǎng)的路要走，還有很多的功課要做。

可以這么理解，宏立城打造花果園時(shí)，其實(shí)是很有想法的。但是很多東西，在執(zhí)行的過程中就走偏了。運(yùn)營(yíng)這個(gè)詞，一開始就不存在它的字典當(dāng)中。