每經(jīng)記者 吳澤鵬    每經(jīng)編輯 胥帥    

截至11月22日，3517軍工文化園中唯一修復(fù)完成的一棟  圖片來源：每經(jīng)記者 吳澤鵬 攝

“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”，因?yàn)楸彼挝膶W(xué)家范仲淹的一篇《岳陽(yáng)樓記》，岳陽(yáng)樓由此聞名全國(guó)。按理說，圍繞岳陽(yáng)樓周邊打造旅游項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是備受追捧。但際華集團(tuán)（601718，SH）近日卻經(jīng)歷了一番糾結(jié)。

11月13日，際華集團(tuán)公告披露，計(jì)劃出售子公司岳陽(yáng)際華置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱岳陽(yáng)置業(yè)）85%股權(quán)及債權(quán)，后者負(fù)責(zé)開發(fā)岳陽(yáng)樓旁規(guī)劃投資50億元的文旅新城項(xiàng)目。而12月11日，際華集團(tuán)又公告稱決定終止上述掛牌轉(zhuǎn)讓事宜。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，際華集團(tuán)一度想要“割愛”背后，是岳陽(yáng)樓區(qū)“打造文旅新城項(xiàng)目”口號(hào)提出多年，但實(shí)際上卻推進(jìn)緩慢，還存在久未開工而被認(rèn)定閑置的地塊。

對(duì)于久未動(dòng)工的原因，無論是當(dāng)?shù)卣耸窟€是岳陽(yáng)置業(yè)內(nèi)部人士均認(rèn)為，“規(guī)劃不清”是重要原因。作為一個(gè)地方的“名片項(xiàng)目”，文旅新城的開發(fā)陷入眾口難調(diào)的局面。在際華集團(tuán)披露的終止轉(zhuǎn)讓原因也提到，“為進(jìn)一步落實(shí)政府規(guī)劃調(diào)整意見”“文旅新城建設(shè)新戰(zhàn)略”、“對(duì)片區(qū)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整”等。

曾為岳陽(yáng)樓“未來”四處考察

11月12日晚間，際華集團(tuán)公告宣布，將通過公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓岳陽(yáng)置業(yè)85%股權(quán)以及同比例債權(quán)。標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓掛牌底價(jià)為15.05億元，其中85%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)約3.14億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)約11.91億元。

三年前開始，岳陽(yáng)置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)岳陽(yáng)樓旁“退二進(jìn)三”騰出的3517老廠區(qū)地塊，原計(jì)劃是打造文化旅游項(xiàng)目。這一地塊地理位置特殊，際華集團(tuán)12月11日公告顯示，岳陽(yáng)置業(yè)持有土地緊鄰岳陽(yáng)樓，位于岳陽(yáng)樓大片區(qū)文旅新城范圍，屬于重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理歷史資料發(fā)現(xiàn)，對(duì)于這一片區(qū)的開發(fā)，2015年以來，當(dāng)?shù)卣徇^“3517文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”、“3517軍工文化園”等說法，更大范圍的還有“岳州古城”、“3517文旅新城”等，但截至目前，部分項(xiàng)目還在論證籌備階段。

3517老廠區(qū)靠近岳陽(yáng)樓，地段極佳，對(duì)其開發(fā)也備受關(guān)注。岳陽(yáng)市情網(wǎng)在“2015年大事件”中記載，當(dāng)年6月26日，時(shí)任岳陽(yáng)市委書記盛榮華會(huì)見新興際華集團(tuán)時(shí)任總經(jīng)理沙鳴，雙方就加快洞庭3517文化旅游新城等事宜進(jìn)行深入交流。

2016年11月，湖南省文化廳官網(wǎng)發(fā)布了《2016~2017年度岳陽(yáng)市文化系統(tǒng)重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目》（報(bào)送單位為文化產(chǎn)業(yè)處），“3517文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”被列入其中。

記者采訪了解到，實(shí)際上，當(dāng)?shù)卣缭?015年就明確，對(duì)于在原3517廠地塊上的開發(fā)將圍繞“文化創(chuàng)意+旅游”這一方向進(jìn)行，但具體到何種業(yè)態(tài)并未確定。

“2015年，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃這一塊，包括際華自己在內(nèi)，在業(yè)態(tài)的選擇上一直沒有定下來，一直在探索，但大方向是文化創(chuàng)意，文化旅游和文化創(chuàng)意相結(jié)合。”有曾在2015年接觸過該項(xiàng)目的岳陽(yáng)市政府內(nèi)部人士如是對(duì)記者表示。

據(jù)該人士介紹，在確定“3517文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目”前，相關(guān)部門曾與開發(fā)企業(yè)一同到深圳、武漢考察，希望能借鑒到有價(jià)值的模式，“但也沒什么效果。包括在深圳聯(lián)系過一家規(guī)劃的公司，但后來合作也沒有談成。”

各方難達(dá)成一致共識(shí)

但開發(fā)至今，除了高掛著的“3517軍工文化園”的招牌外，“文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”依然未見雛形。12月11日公告顯示，岳陽(yáng)市政府與公司溝通擬按照文旅新城建設(shè)新戰(zhàn)略對(duì)片區(qū)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。

當(dāng)?shù)厥忻褚捕啻卧谑虚L(zhǎng)信箱中咨詢開發(fā)進(jìn)程。有市民中提問，老舊的3517廠區(qū)與一路之隔的岳陽(yáng)樓、汴河街等形成鮮明對(duì)比，且“早就有說……卻一直沒有動(dòng)呢？”

直到2018年3月，市長(zhǎng)信箱中對(duì)于“關(guān)于岳陽(yáng)文旅新城的建設(shè)進(jìn)度”問題的回復(fù)中才表示：項(xiàng)目經(jīng)過數(shù)年的論證籌備，已于2017年5月26日正式開工，進(jìn)行了土地收儲(chǔ)、規(guī)劃調(diào)整、土地招拍掛等系列工作。

“其實(shí)我們一開始已經(jīng)準(zhǔn)備動(dòng)工了，一期我們本來是商業(yè)用地拍下來的，但后來不讓我們做商業(yè)開發(fā)了，說要保留軍工企業(yè)文化。”記者從岳陽(yáng)置業(yè)內(nèi)部人士了解到，若開發(fā)做軍工文化園，將占用較大面積土地，投資回報(bào)將成問題，“很大一部分原因是整體規(guī)劃和要求，導(dǎo)致我們?cè)谶@里舉步不前，很難動(dòng)，因?yàn)橐煌顿Y下去就是幾十個(gè)億。”

“我估計(jì)，核心問題就是政府希望搞軍工文化園之類的項(xiàng)目，但企業(yè)會(huì)認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目不具備盈利能力。”前述岳陽(yáng)市政府內(nèi)部人士稱，據(jù)其估計(jì)，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的緣由，就在于開發(fā)業(yè)態(tài)上，政府與企業(yè)間未能達(dá)成共識(shí)，未能找到合適的模式。

“企業(yè)不反對(duì)搞這個(gè)（軍工文化園），但要找到商業(yè)盈利模式；企業(yè)嘛，總歸要盈利，靠什么盈利呢？他們面臨難題。”該人士指出，旅游資源開發(fā)說起來容易，但落實(shí)到具體實(shí)踐中，則要顧慮的東西有很多，必須考慮與岳陽(yáng)樓的關(guān)聯(lián)、相互提值等。

3517軍工文化園內(nèi)，修復(fù)工作于約50天前開始 圖片來源：每經(jīng)記者 吳澤鵬 攝

“例如，必須圍繞岳陽(yáng)樓的延伸，但又不能簡(jiǎn)單搞成搞購(gòu)物、餐飲這種，這對(duì)整個(gè)景區(qū)的提值沒有實(shí)際意義；同時(shí)，不能采取簡(jiǎn)單的復(fù)古模式去搞，現(xiàn)在全國(guó)修舊城太多了，修城也是投入很大，修了后，業(yè)態(tài)跟進(jìn)還是問題。”該人士稱：“總而言之，就是投入與產(chǎn)出的矛盾問題。”

記者也就此問題咨詢上市公司際華集團(tuán)，相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，項(xiàng)目進(jìn)程“在計(jì)劃中”，針對(duì)這種特殊區(qū)位的項(xiàng)目，尋找戰(zhàn)略合作伙伴、做出精品項(xiàng)目、全面體現(xiàn)土地自身價(jià)值是比較穩(wěn)妥的方式。“政府對(duì)這片地的期望也挺高，因?yàn)榫o靠岳陽(yáng)樓，他們不可能舍棄這方面（文化+旅游）的訴求，我們也挺慎重；所以最終選擇找戰(zhàn)略合作者，爭(zhēng)取以最好的方式把這個(gè)東西呈現(xiàn)出來。”