每經(jīng)記者 王佳飛 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

筒子樓、單元房、商品房……改革開放40年，里面有無數(shù)個(gè)關(guān)于住房的故事。

土地招拍掛、房住不炒、租售同權(quán)……房改20年，里面有無數(shù)次“誰是受益者”的爭論。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生一路見證。

聶梅生于1962年畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系給排水專業(yè)，她的工作也一直與房地產(chǎn)緊密相關(guān)：曾在中國市政工程西南設(shè)計(jì)院工作逾18年，1991年起出任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司副司長，1994年擔(dān)任科學(xué)技術(shù)司司長、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)委員，1998年起擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任，2001年起出任中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長……

近日，聶梅生在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)，回顧了改革開放40年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑，并描繪了行業(yè)未來的理想圖景。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生  圖片來源：聶梅生提供

個(gè)貸很成功，但沒有設(shè)置剎車所以有人借此炒房

如果單純用政策三部曲，即“福利分房政策——商品房政策——租售并舉政策”來概括過去的房改20年，并想當(dāng)然地將其歸類于“表層的金融市場壓力和住房資源分配不均衡”，一定是不夠全面的，其背后一定還有社會(huì)風(fēng)貌和價(jià)值觀的打破與重建。

福利分房的年代，單位和企業(yè)都靠分配解決住房問題，而實(shí)際上國家財(cái)政無法滿足如此龐大的住房需求。在一段長達(dá)10年的過渡期，國家開始進(jìn)行住宅市場化的探索，相繼出臺(tái)“三三制”補(bǔ)貼購房、提租補(bǔ)貼、租售結(jié)合、以租促售、配套改革等方案。不過，這些方案僅在部分城市進(jìn)行試點(diǎn)推行，并未成為全國性政策。

1986年，國務(wù)院成立住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室。1998年3月，房改辦整建制合并到了原建設(shè)部（現(xiàn)住建部）住宅與產(chǎn)業(yè)司，成為了未來房改的主力。

“亞洲金融危機(jī)之后，國內(nèi)市場出現(xiàn)了能源和鋼鐵的積壓。當(dāng)時(shí)還沒有產(chǎn)能過剩這個(gè)詞，政府決定通過建經(jīng)濟(jì)適用房來消化這些過剩的產(chǎn)能。這就有了1998年的那份文件。”聶梅生這樣描述房改的起因。

房改是制度性的變化。這樣的改革前提下有兩大功能要變化，即使用功能和投資功能，這是房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性所決定的。“房地產(chǎn)的投資功能，即房子是可以被炒的，炒房必然要推高房價(jià)。”聶梅生說。

1998年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式終結(jié)了延續(xù)近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度，揭開了房地產(chǎn)市場化序幕。

“其實(shí)房地產(chǎn)市場化改革早先已經(jīng)有一些探索，只不過各種因素疊加令這個(gè)政策在1998年才正式落地。”

不過，關(guān)于1998年的房改，當(dāng)時(shí)不乏爭議，焦點(diǎn)是“誰是受益者”。

“很多人會(huì)想，不福利分房了，那我工作多年了要怎么辦？所以在之前分到了房的，就把原來的房子租給你，或者花很少的錢把原來的房子買下，但是要買的話那時(shí)候都沒有什么錢，所以就必須要有配套的金融手段。這就是房改的基本邏輯。”聶梅生說：“那時(shí)，我們都是房改的受益者。”

房改20年，孕育了房地產(chǎn)市場的黃金10年。過去10年間，國內(nèi)房價(jià)普遍上漲了10倍以上，但凡這場博弈的參與者，個(gè)個(gè)都賺得盆滿缽滿，甚至有人專門辭職下海炒房。

“個(gè)貸啟動(dòng)很成功，在沒有個(gè)人住房抵押貸款之前，很少有人買得起房，只能向親朋好友借。不過個(gè)貸政策當(dāng)時(shí)沒有設(shè)置剎車機(jī)制，使得有人利用個(gè)人住房抵押貸款炒房了。”聶梅生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“當(dāng)時(shí)一些炒房團(tuán)就出現(xiàn)了，他們用籌集的少量資金通過銀行貸款大面積購房，一些‘一棟樓只買南面’的段子就是說他們的。那時(shí)銀行貸款對(duì)于購房數(shù)量沒有限制，這些炒房團(tuán)用很少的資金就能把整個(gè)區(qū)域的房價(jià)拉高。

地根和銀根制度，令房地產(chǎn)發(fā)展至今

土地和金融是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩座基石，這兩者的制度在一定程度上決定了今天的房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)。“地根和銀根政策都落地了，房地產(chǎn)才真正進(jìn)入了發(fā)展正軌。”聶梅生說。

不過，在這20年中，房改也暴露出了一些弊端。

“到2003年左右，整個(gè)市場就有些熱了。開發(fā)商通過協(xié)議出讓從政府手中獲取土地，很多都非常便宜。當(dāng)時(shí)土地成本在總房價(jià)中所占的比例很低，隨之進(jìn)行市場化開發(fā)和銷售，當(dāng)市場逐漸熱起來，土地就開始升值。”聶梅生說。

不過，8·31大限之后，一紙批文協(xié)議出讓的日子，一去不復(fù)返。

所謂8·31大限，即2004年發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求，從2004年8月31日起所有經(jīng)營性土地一律都要公開競價(jià)出讓。

該政策使得通過招拍掛的方式出讓土地成為我國房地產(chǎn)土地出讓的主要方式，并且延續(xù)到了今天。

“北京1998年的房屋均價(jià)大約才2000多元一平米，但到2003年就翻了一倍。大家逐漸開始認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)是有價(jià)值的，土地價(jià)格就不斷提升。8·31之后確立的土地招拍掛，打破了政府的協(xié)議出讓，能夠激發(fā)開發(fā)商的市場競爭。”

“招拍掛當(dāng)然有其很積極的一面，這種操作模式不再是和政府關(guān)系密切的開發(fā)商就能獲得土地，消滅了土地出讓中的灰色地帶。但是各開發(fā)商來搶土地，一定程度上也造成了地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，土地成本逐漸成為一間房子的主要成本。土地出讓金在地方政府的收入比重越來越高，也造成了土地財(cái)政問題。”聶梅生如此評(píng)價(jià)。

正是在2004年，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了首家年銷售額突破百億的房企——合生創(chuàng)展。

在那個(gè)年代，這可以說是個(gè)神話，“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦”的盛名由此得來。彼時(shí)，萬科銷售金額為91.6億元，碧桂園距離登陸港股還有三個(gè)春秋，恒大還在忙著產(chǎn)品升級(jí)換代。

房行業(yè)的蓬勃發(fā)展離不開各種金融手段的支持，并且房地產(chǎn)本身也帶有很強(qiáng)的金融屬性。

“就是為了應(yīng)對(duì)市場過熱，2003年，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，就是我們常說的121號(hào)文件，這其中規(guī)定了對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，首付比例執(zhí)行20%的規(guī)定，對(duì)購買第二套以上（含）住房的應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例等市場降溫措施。”

在聶梅生看來，這就是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的“第一槍”。

“地根和銀根制度的建立，讓我們的房地產(chǎn)發(fā)展到了今天。當(dāng)前的國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)非常重要的權(quán)重型產(chǎn)業(yè)，既能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上行，也能影響經(jīng)濟(jì)增速。”聶梅生表示：“從國家金融安全這個(gè)角度來看房地產(chǎn)，現(xiàn)在是非常清楚的，就是要防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫。所以，就是要規(guī)范住房租賃市場，實(shí)現(xiàn)住有所居。租售同權(quán)等一系列政策，都是從國家金融安全角度來考慮的。”

未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力實(shí)質(zhì)是科技

在回顧行業(yè)發(fā)展路徑后，聶梅生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者描繪了未來的理想圖景。

“不能像過去一樣，開發(fā)企業(yè)把房子賣掉之后就沒事了，而如何將巨大的價(jià)值目標(biāo)轉(zhuǎn)向消費(fèi)者、轉(zhuǎn)向C端才是行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)行業(yè)也須經(jīng)歷科技和消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。”

在聶梅生眼中，未來產(chǎn)業(yè)生態(tài)實(shí)質(zhì)是科技，未來的房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)有兩個(gè)趨勢(shì)，一是房屋品質(zhì)越來越好，其次是科技含量會(huì)越來越高。我國消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入到了注重品質(zhì)的時(shí)代了，一些不注重房屋品質(zhì)的企業(yè)勢(shì)必遭到市場淘汰。

“可以預(yù)見，我國的房地產(chǎn)供給會(huì)更加完善，保障中低收入人群的共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房等土地制度和金融制度會(huì)逐步建立并完善，惠及廣大老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)保障也會(huì)繼續(xù)深入，目前我們已經(jīng)看到了這樣的政策趨勢(shì)?？傊篮萌司由钪档梦覀兤诖?。”聶梅生最后笑著說。

隨著房住不炒、租購并舉等政策落地，下一個(gè)20年，這個(gè)行業(yè)又將是另一番模樣。