從次貸危機(jī)醞釀前夕的2006年至2014年之間，美國(guó)有近1000萬(wàn)的房主因房屋被法院拍賣(mài)售出而失去房屋。

次級(jí)抵押貸款危機(jī)的影響不僅今天仍能感受到，而且不可磨滅地改變了美國(guó)人看待房屋的方式和我們生活方式的方式。

在很大程度上，美國(guó)成了一個(gè)“租房”的國(guó)家。房地產(chǎn)泡沫破裂后的十年，美國(guó)人對(duì)房屋的負(fù)擔(dān)能力反而更弱。

在經(jīng)歷了住房平權(quán)法案后，不同族裔之間的居住條件并沒(méi)有明顯改善。而次貸危機(jī)后，貧困家庭的居住條件依然處于崩潰邊緣。

“租房客”的國(guó)度

第一個(gè)重大變化，是2006年至2016年間，美國(guó)變成了“租房客的國(guó)家”。

一方面，由于克林頓在總統(tǒng)競(jìng)選時(shí)提出讓更多中低收入者擁有住房的政見(jiàn)，以及美國(guó)大銀行機(jī)構(gòu)放松對(duì)購(gòu)房者貸款的審核，使得許多此前沒(méi)資格買(mǎi)房的人能以超低首付或零首付從銀行貸款買(mǎi)房。

也因此，到2006年時(shí)，美國(guó)的自有住房擁有者比例達(dá)到階段高峰，但隨著2007年次貸危機(jī)及隨后的金融危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被打回原形，許多房主失去了房屋。

據(jù)APM Research Lab的數(shù)據(jù)，2006年和2016年的最新可用人口普查數(shù)據(jù)顯示，在全美國(guó)173個(gè)人口超過(guò)15萬(wàn)的城市中，租房者的數(shù)量在次貸危機(jī)發(fā)生的十年后遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自有住房擁有者，從2006年的21%大增至2016年的47%。而自有住房擁有者的比例從2006年的79%降至十年后的53%。

在這10年的時(shí)間里，沒(méi)有一個(gè)城市的租房人數(shù)出現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)上的顯著下降，許多城市的租房人數(shù)都出現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

同樣在這段時(shí)間，擁有住房的家庭比例從69%降至64%。這也意味著與10年前相比，如今的租房人數(shù)增加了730萬(wàn)戶。

泡沫破裂后，更難擁有自住房

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去10年因房屋被法院拍賣(mài)而失去住房的家庭中，只有不到三分之一的家庭重新?lián)碛辛俗》俊?/p>

提高貸款標(biāo)準(zhǔn)也降低了住房擁有率。城市研究所(Urban Institute)住房金融政策中心聯(lián)席主任Laurie Goodman估計(jì)，在過(guò)去幾年里有600萬(wàn)人本可以繼續(xù)擁有住房，但卻無(wú)法獲得抵押貸款。

與此同時(shí)，美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)自金融危機(jī)觸底之后，已反彈超過(guò)50%以上，這意味著過(guò)去十年的房地產(chǎn)泡沫破裂已經(jīng)讓位于許多家庭面臨住房負(fù)擔(dān)能力降低的危機(jī)。目前，住房負(fù)擔(dān)能力已降至2008年以來(lái)的最低水平。

Marketplace研究認(rèn)為，上述現(xiàn)象與美國(guó)學(xué)生貸款增加一倍多的時(shí)間點(diǎn)重合，此時(shí)的學(xué)生貸款總額達(dá)到15億美元，這可能有助于解釋為什么千禧一代的住房擁有率約為35%，低于過(guò)去50年里的任何一代年輕人。而Marketplace-Edison的調(diào)查研究顯示，大約75%的18-24歲的年輕人表示，擁有房子仍然是他們的一個(gè)重要目標(biāo)。

不同族裔間居住條件差異巨大

擁有一個(gè)房子是家庭積累財(cái)富的主要方式，以確保他們的退休和把錢(qián)傳給他們的孩子，這意味著住房擁有率的下降可能會(huì)產(chǎn)生持續(xù)幾代人的影響。

次貸危機(jī)十年后，黑人住房擁有率下降5個(gè)百分點(diǎn)至42%，這比白人的住房擁有率低30個(gè)百分點(diǎn)。

城市研究所(Urban Institute)住房金融政策副總裁Alanna McCargo表示，如今黑人的住房擁有率與60年前《公平住房法案》(Fair Housing Act)通過(guò)時(shí)一模一樣。

這意味著，黑人家庭的境況并不比法案通過(guò)時(shí)更好，經(jīng)過(guò)了兩三代人之后，美國(guó)不同族裔之間的居住條件差異并沒(méi)有明顯改善。

“從租到擁有”的興起

盡管“次貸”曾引起美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大崩盤(pán)和金融危機(jī)，但哪里有市場(chǎng)，哪里就會(huì)有產(chǎn)品。在十年前那波因還不起貸款而自住房屋被法院拍賣(mài)的危機(jī)過(guò)后，另一類(lèi)購(gòu)房計(jì)劃在過(guò)去幾年在房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣開(kāi)來(lái)，也向那些沒(méi)有資格申請(qǐng)傳統(tǒng)抵押貸款的人提供了一個(gè)進(jìn)入市場(chǎng)的途徑。

其中一些中低收入者通過(guò)“從租住到擁有”（rent-to-own）的交易獲得了住房。Marketplace的報(bào)告指出，這些交易中有許多都帶有房屋所有權(quán)的責(zé)任，但卻并沒(méi)有很多益處。這類(lèi)房屋通常價(jià)格偏低，不過(guò)想要買(mǎi)的人往往要承擔(dān)昂貴的維修費(fèi)用和物業(yè)稅。

這類(lèi)住房的居住者，往往首先是租住在其中，因此也可能像傳統(tǒng)租房客那樣，突然被驅(qū)逐出來(lái)。

盡管像次貸危機(jī)那樣，“從租住到擁有”的住房不會(huì)像次貸危機(jī)那樣對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重威脅，但它可能會(huì)對(duì)處于崩潰邊緣的家庭造成威脅。

華爾街見(jiàn)聞 劉鑌練