每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“首付10萬(wàn)。”近日，在深圳工作的小葉在中介陪同下前往東莞塘廈等臨深片區(qū)看了幾次房，他坦言，完全是因?yàn)槭赘兜筒趴紤]的，按正常的首付，現(xiàn)在的自己根本買(mǎi)不起。

近年來(lái)，臨深樓市在深圳需求持續(xù)外溢的帶動(dòng)下，成為眾多深圳客的關(guān)注熱點(diǎn)，尤其是在2015~2016年深莞樓市蓬勃發(fā)展時(shí)期，就是極為搶眼的存在，甚至于一度被媒體、行業(yè)研究人員拿來(lái)作為“雙城生活可行性”研究的樣板。

但如今在深圳樓市低迷的形勢(shì)下，臨深樓市受影響較大。素有“世界工廠”之稱的東莞就是其一，市場(chǎng)進(jìn)入深度盤(pán)整階段，“低首付”、“首付貸”等現(xiàn)象在近期頻頻出現(xiàn)。

“低首付”“首付貸”等現(xiàn)象再現(xiàn)2018年深圳購(gòu)房客占比達(dá)41.5%

2017年全國(guó)樓市調(diào)控升級(jí)，東莞也不例外。

從2017年4月11日起，外地戶籍首套房需1年社保限2套需2年后方可轉(zhuǎn)讓；非本市戶籍若有全日制本科以上學(xué)歷或初級(jí)以上職稱的，在前2年內(nèi)若能逐月連續(xù)繳納半年以上社保，則可購(gòu)買(mǎi)首套房。

但近日，記者以購(gòu)房者身份實(shí)探東莞塘廈、黃江等臨深片區(qū)獲悉，該片區(qū)多個(gè)樓盤(pán)面對(duì)外地購(gòu)房者，都可采用客戶先購(gòu)房，同時(shí)開(kāi)始繳納社保的購(gòu)買(mǎi)方式，當(dāng)具備購(gòu)房資格后，再排隊(duì)進(jìn)行網(wǎng)簽、申請(qǐng)銀行按揭。

多名中介人員表示，在東莞臨深片區(qū)基本都可采用上述購(gòu)買(mǎi)方式，不過(guò)往東莞腹地，樓盤(pán)客戶多是東莞當(dāng)?shù)厝?，就必須要有?gòu)房資格才可購(gòu)買(mǎi)。

多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)調(diào)稱，限購(gòu)政策是要嚴(yán)格遵守的，必須繳納社保，具備購(gòu)房資格后才能網(wǎng)簽。“不過(guò)現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)可以說(shuō)是用今年的錢(qián)買(mǎi)明年的房子，還是很劃算的。”

每經(jīng)記者 董青枝 攝

除了購(gòu)房資格外，尤為值得一提的是，“分期首付”、“首付貸”等現(xiàn)象頻現(xiàn)東莞樓盤(pán)。

以塘廈一住宅樓盤(pán)為例，其采用了正常首付三成以及分期付首付的方式，付款方式不同，優(yōu)惠力度也不同。

據(jù)該樓盤(pán)銷(xiāo)售介紹稱，如果采用正常首付三成，簽約7天內(nèi)還可享受98折優(yōu)惠；若采用分期付首付，簽約7天內(nèi)支付5%，一個(gè)月支付5%，半年內(nèi)支付剩余的20%首付，可享受一個(gè)99折，零利息。

該名銷(xiāo)售解釋稱，分期付首付是為了解決客戶的首付壓力推出的方案，也是企業(yè)為了回籠資金。“此外，深圳客也需要時(shí)間來(lái)繳納社保，才具備網(wǎng)簽資格，所以這半年其實(shí)就不用供房，只需要繳納社保和支付首付款。”

此類情況并非個(gè)案，塘廈一公寓樓盤(pán)更是推出了“首付貸”。首付一部分，剩下的首付可根據(jù)個(gè)人資質(zhì)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商合作的第三方貸款，可采用信用貸款或者房產(chǎn)抵押貸。樓盤(pán)銷(xiāo)售表示，貸款額度也因個(gè)人情況而定，該類貸款方式不影響銀行按揭，不上征信。值得一提的是，此類貸款需要一次性支付貸款公司3個(gè)點(diǎn)的手續(xù)費(fèi)。

那么，分期付首付是否有風(fēng)險(xiǎn)呢？

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事張曉端告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，其實(shí)分期付首付是市場(chǎng)低迷情況下，開(kāi)發(fā)商為了吸引客戶采取的手段。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)都是打擦邊球，不管是對(duì)購(gòu)房者還是房企都是有風(fēng)險(xiǎn)的。

比如，首付分期半年，對(duì)購(gòu)房者而言，是否能在半年內(nèi)交夠首付，萬(wàn)一屆時(shí)征信不通過(guò)或者這半年內(nèi)開(kāi)發(fā)商出了意外，畢竟沒(méi)有網(wǎng)簽就不算成功購(gòu)房；對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，萬(wàn)一出現(xiàn)客戶征信不通過(guò)，那就代表房源并沒(méi)有真的交易成功。

記者在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，深圳樓市的低迷，對(duì)臨深市場(chǎng)受影響較大。

高速路口有多名中介人員在派發(fā)樓盤(pán)宣傳頁(yè)，業(yè)內(nèi)人士稱“這多是在市場(chǎng)下行時(shí)，一些小中介公司拉客的一種方式。”此外，在幾個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心，記者看到前來(lái)看房的最多僅有五六批客戶，并未見(jiàn)到現(xiàn)場(chǎng)簽約的。

根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，東莞2018年購(gòu)房者占比最多的還是剛需購(gòu)房，占到74%，與2017年相比上升約7個(gè)百分點(diǎn)，改善型需求的則有所下降，僅占到18%。同時(shí)，東莞本土購(gòu)房者在2018年依舊是大戶，占比達(dá)55.5%，相較于去年有所下跌，深圳購(gòu)房客占比達(dá)41.5%，與去年相比上漲4.7個(gè)百分點(diǎn)，莞深兩地購(gòu)房客占比差距縮小。

連續(xù)3個(gè)月供應(yīng)量超55萬(wàn)平方米 東莞樓市進(jìn)入深度盤(pán)整階段

2018年的東莞樓市整體表現(xiàn)不算太搶眼，受到新房嚴(yán)查社保、備案價(jià)限價(jià)、二手房三價(jià)合一等系列政策影響，樓市相對(duì)比較平淡。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，東莞一手住宅供銷(xiāo)連續(xù)3年下降，2018年?yáng)|莞整體供應(yīng)量不算太高，年度供應(yīng)面積僅為499萬(wàn)平方米，相較于2017年環(huán)比下降27.6%。其中前1~9月（除6月外）月供應(yīng)量基本都維持在50萬(wàn)平方米以下，10月份開(kāi)始開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存供應(yīng)量開(kāi)始加大，連續(xù)3個(gè)月供應(yīng)量都在55萬(wàn)平方米以上。

2018年?yáng)|莞銷(xiāo)售面積521萬(wàn)平方米，環(huán)比2017年下降7.6%，銷(xiāo)售方面年底隨著供應(yīng)面積加大，銷(xiāo)售面積也一路上漲，其中12月表現(xiàn)尤為突出，合計(jì)銷(xiāo)售83.99萬(wàn)平方米，遙遙領(lǐng)先。

截止2018年12月31日，東莞住宅存量面積約490萬(wàn)平方米，庫(kù)存有所下跌。以近6個(gè)月的消化速度計(jì)算，目前東莞庫(kù)存面積的消化周期為10.09個(gè)月，整體庫(kù)存壓力不算太大。

樂(lè)有家研究中心分析稱，2018年?yáng)|莞限購(gòu)限售政策不變，再加上新房嚴(yán)查社保、嚴(yán)控備案價(jià)，東莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合計(jì)網(wǎng)簽45341套，環(huán)比2017年下跌10.3%。

雖然成交量有所下跌，但是東莞房?jī)r(jià)一直都保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，五年時(shí)間東莞房?jī)r(jià)上漲89.8%。不過(guò)2018年環(huán)比2017年上漲5.1%，上漲幅度有所放緩。

值得一提的是，東莞東南臨深片區(qū)近兩年受供應(yīng)量低下及房?jī)r(jià)高企影響，無(wú)論是成交量還是成交價(jià)都不算太高，2018年房?jī)r(jià)第一的位置更是一舉被濱海片區(qū)奪得，屈居第二。

與此同時(shí)，東莞樓市表現(xiàn)平淡，并不影響開(kāi)發(fā)商在東莞拿地的熱情。

據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，2018年?yáng)|莞全市商住用地合計(jì)供應(yīng)35宗，成交26宗，3宗流拍，5宗終止出讓，一宗中止；成交金額245億，環(huán)比上漲36.6%；成交建筑面積約240萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲30.4%，平均樓面地價(jià)10227元/平方米，環(huán)比上漲4.76%，如果剔除各成交地塊要求配建的面積，實(shí)際可售樓面地價(jià)漲幅約為16%。不過(guò)政府在管控開(kāi)發(fā)商方面則要理性很多，2018年成交的26塊商住地有4成要求配建。

就拿地企業(yè)而言，2018年的東莞土拍市場(chǎng)依舊是外來(lái)品牌的盛宴。其中華潤(rùn)、金地、萬(wàn)科各拿地三塊，并列第一；另外，2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在內(nèi)的7家開(kāi)發(fā)商首度進(jìn)入東莞拿地，東莞本土房企僅天麟地產(chǎn)拿地一塊。

合富研究院高級(jí)分析師李興旺認(rèn)為，2017~2018年為樓市集中調(diào)控年，需求受到抑制，較2015~2016年樓市狂熱年大幅回落。當(dāng)前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性常態(tài)，2018年延續(xù)2017年的嚴(yán)格調(diào)控，總體以平穩(wěn)為主，去庫(kù)存壓力相對(duì)適中。

而在張曉端看來(lái)，臨深樓市與深圳樓市關(guān)系密切，短期內(nèi)深圳市場(chǎng)低迷，臨深片區(qū)市場(chǎng)波動(dòng)就更加明顯。在穩(wěn)字當(dāng)頭和促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的方向下，2019年深圳住宅價(jià)格總體目標(biāo)仍是維持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)局部市場(chǎng)小幅下探的可能性高，而成交量有望在供應(yīng)和價(jià)格刺激下有所增長(zhǎng)，不過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)還是看好深圳的，加上粵港澳大灣區(qū)利好，長(zhǎng)遠(yuǎn)也是看好臨深片區(qū)的。