每經(jīng)記者 任伯懿    每經(jīng)編輯 師安鵬    

▲ 圖片來源：攝圖網(wǎng)

地產(chǎn)大佬們啞火了，連賣房小哥也不再亢奮。

2017年喊著“逼死觀望者”的那群置業(yè)顧問，如今朋友圈佛系了許多，“過年了給自己安個(gè)家，快快聯(lián)系我187********。”

某一線房企更狠，人力資源被派到銷售前線不說，朋友圈里每天房子都在打折。未來30天，找我買XX樓盤享受95折！并減3萬！尾盤9折！

終于，西安樓市在經(jīng)歷了兩年的狂飆突進(jìn)之后，回歸理性。

這種理性的得來，一方面源于中央對(duì)“房住不炒”的嚴(yán)控，當(dāng)然，更現(xiàn)實(shí)的原因是近兩年對(duì)購買力的收割幾近完畢。

與此同時(shí)，一些不確定因素同樣存在，西安去年的精裝房政策，以及今年全國(guó)關(guān)于“取消公攤”的討論，給未來樓市又蒙上了一層未知。

2019年，西安房?jī)r(jià)究竟何去何從？

突如其來的“精裝房”

去年底，一張從微信流出的截圖，像一粒石子，在本已復(fù)歸平靜的西安樓市，濺出陣陣漣漪。

截圖中，《西安市新建住宅精裝修實(shí)施方案》格外顯眼，西安的精裝房時(shí)代真的來了？

一些樓盤的置業(yè)顧問像打了雞血，鼓吹西安房?jī)r(jià)的新一輪暴漲——

以后新房再無毛坯房，房?jī)r(jià)均價(jià)將會(huì)再次拉高！

趁價(jià)格還能接受，趁現(xiàn)在還有機(jī)會(huì)，趕緊下手！

剛開始還有部門喊話“此事正在研究還未敲定”，但兩周后，消息就已坐實(shí)，市政府辦公廳印發(fā)了文件，一片嘩然。

雖然文件中強(qiáng)調(diào)， “全裝修是指新建城鎮(zhèn)住宅中的集合式住宅，在竣工驗(yàn)收前，必須達(dá)到所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成”，與一般的拎包入住精裝修有所差別，但也足以引人遐想。

▲ 圖片來源：攝圖網(wǎng)

一位置業(yè)顧問感嘆，對(duì)于開發(fā)商來說，一旦政策出臺(tái)，小型房企資金沉淀期延長(zhǎng)，可能又要逼死不少小開發(fā)商。其次，開發(fā)商成本增加，必然給了開發(fā)商漲價(jià)的空間。

漲價(jià)，就是人們最關(guān)心的。

過去兩年，西安“限購、限貸、限售、限價(jià)”全用上，幾乎用盡了所有調(diào)控手段。其中，限價(jià)更是牢牢控制了開發(fā)商的漲幅，一度造成部分區(qū)域二手房新房倒掛。

但如果既要限價(jià)政策，又要開發(fā)商推行“全裝修”房，勢(shì)必造成開發(fā)商利潤(rùn)空間縮減，那么開發(fā)商為了賺錢，則會(huì)降低建造成本，進(jìn)而就是房屋質(zhì)量不過關(guān)，業(yè)主維權(quán)不斷。

而每一次維權(quán)都會(huì)造成政府的社會(huì)治理成本增加，這種結(jié)果是開發(fā)商、購房者和政府都不愿意看到的，那也就意味著，限價(jià)松動(dòng)勢(shì)所必然。

反映在市場(chǎng)上便是，目前的觀望者在“買漲不買跌”的心理作用下，抓緊上車，遇冷的西安樓市仍是一江春水。

公攤?cè)∠聘叻績(jī)r(jià)？

比西安推行“全裝修”房更早的是，央媒對(duì)“取消公攤”的試探。

雖然，直到最近，住建部官網(wǎng)一句“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，才引發(fā)了大眾 “天下苦公攤面積久矣”的瘋狂吐槽。

但實(shí)際上，去年夏天，人民日?qǐng)?bào)、新華社就曾對(duì)公攤面積提出質(zhì)疑，中國(guó)這一獨(dú)有的奇葩制度，在沒有統(tǒng)一規(guī)定、明確條文的情況下，20多年來，成為了國(guó)人買房必須要吃的“黃連”。

即使香港已經(jīng)廢止了“公攤面積”，但從香港學(xué)習(xí)這一制度的大陸，卻延續(xù)至今。

如今拿出來再討論，想是一場(chǎng)改革已經(jīng)在路上了。

但公眾更關(guān)心的是“取消公攤”對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

比如“羊毛出在羊身上”，現(xiàn)在100平的房子，總價(jià)100萬，平均下來每平1萬元，如果取消公攤面積，按20%算，套內(nèi)面積只有80平，在總價(jià)不變的基礎(chǔ)上，實(shí)際上每平的價(jià)格變成了1.25萬元，均價(jià)上漲了25%。

▲ 圖片來源：攝圖網(wǎng)

此外，房屋面積目前還牽扯到物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)等等，如果這些按套內(nèi)面積計(jì)算，購房者當(dāng)然歡迎，但如果物業(yè)公司因此受損，降低了服務(wù)質(zhì)量，又是購房者不愿意承受之痛。

而且，取消公攤造成的商品房單價(jià)上漲，也是與當(dāng)前“房住不炒”的大背景相違背的。

可如果既要取消公攤面積，又不能漲價(jià)，其實(shí)又回到了上文談到的問題，開發(fā)商偷工減料，改變?cè)O(shè)計(jì)，樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水，反而違背了取消公攤面積的初衷。

如何破題呢？

目前來看，地方政府是否甘愿把地價(jià)降下來或成為解決問題的關(guān)鍵。因?yàn)橹挥械貎r(jià)低，開發(fā)商的成本才能低，也才有盈利空間。

所以，對(duì)于西安來說，商品房未來如果按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，在仍依賴土地財(cái)政的情況下，房?jī)r(jià)難降。

誰來解局西安樓市

農(nóng)歷新年剛過，本地媒體關(guān)于2019年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的風(fēng)，就開始吹了。

但事實(shí)，也可能確實(shí)如此，除了上文談到政策變動(dòng)，西安的搶人政策、原材料成本上漲等原因，也可能助推房?jī)r(jià)，或者說為房?jī)r(jià)托底。

2月，西安市進(jìn)一步放寬部分戶籍準(zhǔn)入條件，具有本科(含)以上學(xué)歷的人員落戶不再受年齡限制，同時(shí)，全國(guó)在校大學(xué)生均可落戶。

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)接受媒體采訪時(shí)直言不諱，西安市的人口目標(biāo)是到2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到1000萬，全市人口達(dá)到1500萬，而現(xiàn)在距離目標(biāo)分別都有400萬的差額，每年至少100萬人口的增長(zhǎng)速度，直接引發(fā)了旺盛的住房需求。

從這方面來講，2019年的西安樓市，從投資、開發(fā)、銷售等規(guī)模上來講，依然會(huì)是上升之年。

王教授甚至說，去年出臺(tái)的“兩個(gè)20%”的政策，從土地源頭保障了低收入人群的住房需求，商品房不應(yīng)局限在價(jià)格公示的門檻里，隨著整個(gè)樓市的穩(wěn)定發(fā)展，限價(jià)應(yīng)在適當(dāng)時(shí)候逐步放松。

▲ 圖片來源：每經(jīng)記者 王朋 攝

這讓人多少有些擔(dān)心，西安的“一城一策”似乎也要來了。

微博上段子手已經(jīng)躍躍欲試：

房產(chǎn)交易大廳里，一撥人賣掉了房，準(zhǔn)備進(jìn)股市抄底；另一撥人剛從股市解套，準(zhǔn)備囤房。兩隊(duì)人馬擦身而過，互相瞟了一眼，心底都念了一個(gè)詞：SB。

現(xiàn)實(shí)往往就是這么魔幻，人生三次暴富的機(jī)會(huì)，賭徒們都相信自己能抓住。

我們的陜西鄉(xiāng)黨馮侖，年初就說了“如果是撿的錢就買房，如果是掙的錢暫時(shí)別買房。”

可惜好多人沒聽懂，按易會(huì)滿主席的話說，就是不懂敬畏。

西安此前的大漲，早已把購買力釋放得差不多了，小漲可能，但再想來一波大牛市，政策不允許，老百姓的錢包也不允許。

咨詢一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的朋友對(duì)于今年西安樓市的判斷：

——穩(wěn)中有升。

——原因呢？

——個(gè)人經(jīng)驗(yàn)。