文/王寶汗

這已并非第一次在財報季見到世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇（Jason），不過這一次，他似乎頗為興奮，對諸多敏感問題也毫不避諱。

或許在他看來，2018年的世茂真沒什么可避諱的，因為數(shù)據(jù)實在不錯。

財報顯示，世茂全年簽約額為人民幣1761.5億元，同比大幅上漲74.8%。這一速度使世茂成為港股銷售增長增速最快的房企，也帶動其實際銷售額目標(biāo)完成率達(dá)到126%。

同時，報告期內(nèi)，世茂房地產(chǎn)全年酒店、商業(yè)、物業(yè)及其他收入較2017年上升26.9%，達(dá)46.1億元，業(yè)績可謂多點開花。財務(wù)數(shù)字上，毛利額也提升25.8%至269.5億元，毛利率31.5%，核心利潤117.3億，同比上升25.3%，股東應(yīng)占核心利潤85.5億元，同比上升23.4%。

興奮之余，業(yè)績會上的世茂高管們也多少傳遞出“壯士慷而慨”的情緒，畢竟，世茂為實現(xiàn)2018年的強(qiáng)勁業(yè)績，付出了不懈努力。

布局策略調(diào)整全年回款上升70.4%

從世茂近幾年的結(jié)構(gòu)可見，其業(yè)績與布局緊密聯(lián)系。

數(shù)據(jù)顯示，目前世茂房地產(chǎn)擁有264個項目，分布于全國87個城市，共5538萬平方米（權(quán)益前），75%以上均分布在一二線及強(qiáng)三線城市。

可見，2018年，隨著一二線熱點城市樓市一波觸底反彈，同時一二線城市對低線城市的樓市需求傳導(dǎo)效應(yīng)仍持續(xù)，世茂的銷售金額出現(xiàn)大幅提升，不僅超額完成全年1400億元的銷售目標(biāo)，也再次成為行業(yè)頭部企業(yè)中年度成長勢頭最猛的一員。

經(jīng)過2016-2017年的主動調(diào)整，世茂2017年實現(xiàn)了合約銷售金額47.93%的增長，并首度擠進(jìn)了千億俱樂部。

據(jù)Jason介紹，世茂2018年除了75%的銷售額增幅這個亮點外，全年實現(xiàn)回款1374億元，也同比大幅上升70.4%。

數(shù)據(jù)顯示，至2018年底，世茂房地產(chǎn)賬面現(xiàn)金495.8億元，較2017年底上升50.2%，未動用銀行及金融機(jī)構(gòu)等融資額度約人民幣400億元，現(xiàn)金流充沛。目前世茂的總資產(chǎn)規(guī)模則在3776億元，同比上升22.8%。

據(jù)了解，世茂會將銷售的40%、回款的50%用于土地投資，30%用于用于償還工程款和其他稅費、歷史費用。

貨值超9000億今年加重收購比例

“布局一二線城市、同時關(guān)注一二線外圍可承載外溢需求的三四線城市”，調(diào)整策略后，世茂2018年世茂權(quán)益前土地儲備約5538萬平方米，貨值超9000億元。從土地成本來看，新增土地儲備的平均樓面地價約為每平方米人民幣5099元。

據(jù)Jason介紹，2018世茂收購了一些資產(chǎn)包，分布在大灣區(qū)、福建、長三角等地。

“去年我們用不到50%的資金做收購，今年這部分資金估計會增加到50%。”Jason表示。

就2019年而言，數(shù)據(jù)顯示，世茂現(xiàn)有項目全年可售資源3500億元，按60%的保守去化率估算，預(yù)計2019年可實現(xiàn)銷售簽約2100億元。

規(guī)模提升，也會客觀推漲負(fù)債率。數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債由2017年的58.9%小幅上升至59.4%。

對此，Jason表示，資產(chǎn)多了，項目多了，負(fù)債控制在60%左右，是可以接受的。

另外，業(yè)績會上其反復(fù)提及，酒店和物業(yè)的分拆上市問題。

Jason表示，世茂的酒店，酒店包括重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和物業(yè)大概都會分拆上市，分拆上市對母公司的資產(chǎn)包括價值是一個很大的重估。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，世茂房地產(chǎn)自持酒店已開業(yè)的有22家，各酒店總錄得收入人民幣19.1億元，EBITDA率30.8%。

商業(yè)運營方面，收入也呈現(xiàn)良性增長態(tài)勢，如上海世茂廣場煥新重啟、上海世茂大廈正式啟用，連同其他物業(yè)共錄得商業(yè)運營收入人民幣10.9億元，息稅折舊攤銷前利潤人民幣6.1億元，EBITDA率為56%。

業(yè)內(nèi)人士分析，世茂酒店、商業(yè)分拆上市必將對世茂集團(tuán)的多元化發(fā)展帶來更大支撐，值得期待。