2017年初開始，多個二三線城市通過放寬落戶門檻打起的搶人大戰(zhàn)吸引了高度關(guān)注。隨著昨日國家發(fā)改委出臺新政，要求中大型城市進一步放松落戶限制，各地房地產(chǎn)市場將會受到何種影響，再度成為市場關(guān)注焦點。

4月8日，發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，其中明確提出，積極推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度：

在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

事實上，早在2016年10月，國務(wù)院辦公廳就已印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》，其中指出在“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點以上，年均轉(zhuǎn)戶1,300萬人以上；到2020年，全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%。

從2017年2月開始，西安、南京、武漢、長沙、東莞等30多個二三線城市陸續(xù)出臺60余次人才新政，以加大貨幣補貼力度、放寬落戶門檻、取消部分人群限購等方式開啟“搶人才戰(zhàn)”，對相應(yīng)城市的戶籍人口以及商品房成交均有所拉動。

戶籍人口大幅提升

華創(chuàng)證券房地產(chǎn)首席分析師袁豪在此前研報中曾提到，受當(dāng)時人才新政的刺激，2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達到近5年的峰值，新增人才落戶增長率是城市自然人口增長率的4-6倍，因此人才新政是戶籍人口大幅提升的主因。

基于新增戶籍人口的購房需求分別在1、3、5年內(nèi)實現(xiàn)、套均90平的假設(shè)，袁豪估算年均購房需求影響2017年商品房成交分別為78%、26%和16%，政策推動樓市成交的作用不容忽視。

分城市來看，上述報告提到，南京、杭州、武漢和西安2017年末常住人口分別增長7萬、28萬、13萬和70萬人，同比分別增長0.79%、3.05%、1.18%和7.95%；相應(yīng)戶籍人口分別增長18萬、24萬、20萬和81萬人，分別同比增長3.23%、2.69%、2.37%和9.79%，人口同比增速基本都達到2010年以來的峰值。

華創(chuàng)報告認為，新增人才落戶增長率是城市自然人口增長率的4-6倍，當(dāng)時的人才新政是戶籍人口大幅提升的主因：

我們對這些城市的戶籍人口增長進行了分析，主要分為自然增長率和新增戶籍人口增長率，其中自然增長率取過去五年全國平均出生率減去死亡率，約為0.53%；

剩余的新增戶籍人口增長則大多來自于人才落戶，可以看到南京、杭州、武漢和西安的新增戶籍人口增長率分別為2.11%、2.71%、1.85%和3.12%，是人口自然增長率的4-6倍。

從歷年人口數(shù)據(jù)也可以看到，2017年這四個城市的人口增長基本都達到近5年的峰值。

購房需求釋放

新增戶籍人口的大幅提升，必然也將推動購房需求的釋放。上述報告提到，由于自然出生推動的戶籍人口提升對于購房需求的影響更加長期化，而人才新政推動的戶籍人口提升對于購房需求的影響則更加短期化，因而，后者對于購房需求的影響更加值得關(guān)注。

如果分別假設(shè)新增戶籍人口的購房需求分別在1、3、5年內(nèi)實現(xiàn)，按照套均90平來計算，報告認為，這些人才的平均購房需求影響商品房成交在1、3、5年內(nèi)分別為77.7%、25.9%和15.5%，政策推動樓市成交的作用不容忽視。

也就是說，個別城市如西安雖然目前成交尚未回暖，但大量戶籍人口的新增必然將在后續(xù)成交中體現(xiàn)購房需求。

在對樓市影響的時點上，華創(chuàng)報告認為，從商品房成交面積累計同比來看，人才新政在1-2個季度后會推動購房需求的釋放。具體來看：

長沙在2017年4月、5月、8月先后三次推出人才政策后，2017年10-12月成交同比一路上行，2018年累計成交面積同比由負轉(zhuǎn)正，2018年1-3月累計成交面積同比達到6%；

鄭州在2017年11月份推出人才政策，同樣在2018年3月累計成交同比上行至33%。

對于昨日發(fā)改委公布的城鎮(zhèn)化新政，袁豪在最新報告中表示，全國有超過75個城市滿足城區(qū)常住人口超100萬人，覆蓋了主流的一二線和強三四線城市，75城合計城區(qū)人口達2.3億人、占比全國58%，估算75城住宅銷售面積占比全國達到50%以上，本次落戶制度放寬將加速戶籍城鎮(zhèn)化率的提升，并一定程度上淡化住房限購的約束，從而提振一二線城市和強三四線城市住宅需求。

華爾街見聞 張家偉