譚浩俊

隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”正在漸行漸遠(yuǎn)。

近日密集發(fā)布的上市房企年報(bào)顯示，多數(shù)房企在營(yíng)收、利潤(rùn)方面業(yè)績(jī)理想，但銷售額增幅在逐步告別高速增長(zhǎng)。如萬(wàn)科2018年的銷售額同比增長(zhǎng)14.5%，恒大合約銷售額增長(zhǎng)10.1%，增速同比均有所放緩。雖然碧桂園的權(quán)益銷售額增長(zhǎng)高達(dá)31.25%，但與其2017年合同銷售額78.3%的增速相比亦大幅放緩。

與此相適應(yīng)，同策研究院近日公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，3月份受監(jiān)測(cè)的40家房企融資總額環(huán)比2月大幅上漲85.25%。其中，各類債權(quán)融資方式融資額度均大幅上漲，最高漲幅達(dá)464.84%；股權(quán)融資絕對(duì)值占比雙升。融資總額共計(jì)1024.2億元，自2017年11月以來(lái)，再次突破1000億大關(guān)。

銷售增速放緩，融資總額增加，也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，由于市場(chǎng)相對(duì)低迷，交易量失去了往日的“風(fēng)采”，房企面臨的資金壓力不斷加大，財(cái)務(wù)成本也在不斷上升。如果這樣的現(xiàn)象一直維持下去，相當(dāng)一部分房企將陷入困境，甚至?xí)l(fā)一些風(fēng)險(xiǎn)。因此，有條件的房企，都在謀求積極轉(zhuǎn)型，力圖用轉(zhuǎn)型改變不利局面，用轉(zhuǎn)型為企業(yè)尋找到一條更好的發(fā)展之路。

那么，如何轉(zhuǎn)型才能讓企業(yè)更好地適應(yīng)市場(chǎng)、適應(yīng)消費(fèi)需求、適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求呢？很顯然，找準(zhǔn)落腳點(diǎn)，明確轉(zhuǎn)型方向，把握好轉(zhuǎn)型重點(diǎn)，才是房企轉(zhuǎn)型最重要的方面，也是最現(xiàn)實(shí)的需要。否則，不僅轉(zhuǎn)型不成，反而會(huì)失去發(fā)展機(jī)會(huì)，失去轉(zhuǎn)型的最佳時(shí)機(jī)。

而從目前房企選擇的轉(zhuǎn)型方式來(lái)看，基本采用了內(nèi)涵式轉(zhuǎn)型和外延式轉(zhuǎn)型相結(jié)合的方法。所謂內(nèi)涵式轉(zhuǎn)型，就是圍繞主業(yè)，在產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)的質(zhì)量方面下功夫，不僅房屋的設(shè)計(jì)、房屋的質(zhì)量、房屋的結(jié)構(gòu)和房屋的品位更加符合消費(fèi)者需求，滿足購(gòu)房者需要，甚至出現(xiàn)一些個(gè)性化定制的產(chǎn)品，從而讓企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品更具針對(duì)性，更具備市場(chǎng)化特征，而不是過(guò)去那種皇帝的女兒不愁嫁，真正讓住房也進(jìn)入買方市場(chǎng)，讓購(gòu)房者決定房企的命運(yùn)。而且，在產(chǎn)品的服務(wù)和配套方面，也更能體現(xiàn)綜合化、便利化、現(xiàn)實(shí)化，如信達(dá)地產(chǎn)推出的“教育社區(qū)”，就把優(yōu)質(zhì)教育資源與房屋開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，讓購(gòu)房者不僅可以買到滿意的房子，更能享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源，拋卻了“學(xué)區(qū)房”的煩惱。而大連萬(wàn)達(dá)的“棄房轉(zhuǎn)型”，更被認(rèn)為是斷臂求生之舉。雖然過(guò)程比較痛苦，但快人一拍、先人一步，有望讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)比較好的轉(zhuǎn)型。

當(dāng)然，內(nèi)涵式轉(zhuǎn)型，更有利于房企走出一條新路，也有利于房企在轉(zhuǎn)型過(guò)程中減少震蕩。但是，由于要求很高，轉(zhuǎn)型過(guò)程中需要更講究質(zhì)量與效率，需要在人員、人才結(jié)構(gòu)方面有更好的改善。

外延式轉(zhuǎn)型，主要是一些有條件、有能力、有實(shí)力的房企，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，開(kāi)拓和開(kāi)發(fā)一些新的業(yè)務(wù)，尋求新的突破。如廣州恒大就選擇了以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。特別是新能源汽車，是恒大一次較為大膽的嘗試。而碧桂園則選擇地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人3大重點(diǎn)發(fā)展方向，未來(lái)將通過(guò)技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)、生態(tài)整合、場(chǎng)景應(yīng)用等幾方面打造機(jī)器人全產(chǎn)業(yè)鏈。其他大型房企也都有了自己的新目標(biāo)、新領(lǐng)域、新方向。關(guān)鍵就要看能不能取得突破，能不能殺出一條新路。如果選擇的方向錯(cuò)了，或者沒(méi)有能力取得突破，對(duì)這些房企來(lái)說(shuō)，也會(huì)面臨很大的壓力。

矛盾比較突出的，是那些實(shí)力不是很強(qiáng)、條件不是很好，沒(méi)有能力和實(shí)力進(jìn)行轉(zhuǎn)型的房企，既無(wú)法在內(nèi)涵上取得突破，也無(wú)法在外延上找到出路，因此，在新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，很有可能被淘汰或并購(gòu)。如此一來(lái)，市場(chǎng)也將進(jìn)入新一輪的重構(gòu)和洗牌。中小型房企能否早作決斷，在自己尚具備一定經(jīng)濟(jì)條件的情況下，與大型房企合作，或主動(dòng)投入到大型房企的懷抱之中，或許是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

從總體上講，隨著經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，居民消費(fèi)由數(shù)量型向品質(zhì)型轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入到由規(guī)模向品質(zhì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。如何才能選擇好轉(zhuǎn)型的“落腳點(diǎn)”，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，也是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。轉(zhuǎn)好了，或是一片新的藍(lán)海。轉(zhuǎn)不好，可能影響企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

（作者為財(cái)經(jīng)時(shí)評(píng)人）