每經(jīng)編輯 陳夢妤    

5月23日，中國社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16（2019）》。藍皮書顯示，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應(yīng)成為調(diào)控重點目標。2019年預(yù)測住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預(yù)期價格增長7.6%。

藍皮書指出，在經(jīng)歷了2017年“最嚴調(diào)控年”之后，2018年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出政府調(diào)控與市場供需多方的博弈。2019年，貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)計2019年房地產(chǎn)市場銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢不會發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

藍皮書指出，預(yù)計政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責任，自下而上，實行局部試探性微調(diào)。

不同城市的市場運行結(jié)果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長；三四線城市區(qū)別對待棚改安置，已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強政策托底，加之市場需求透支，市場銷售有可能進一步回落。

藍皮書顯示，2018年1~12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比上年同期提高2.5個百分點。雖然2018年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持高速增長，但增速比前11個月回落0.2個百分點。從不同城市看：2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升，2019年有望延續(xù)這一趨勢；二線城市投資低速徘徊，年底市場熱度明顯提升；三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大的回調(diào)壓力。

總體來看，投資增速放緩主要受兩方面因素影響。一是政策因素。在2018年房地產(chǎn)市場整體調(diào)控政策不放松、各地調(diào)控手段不斷升級的背景下，中小房企投資明顯乏力。二是融資環(huán)境。雖然2018年第四季度市場流動性有了較為明顯的緩解，但對于房企的直接拉動作用仍有限，從而導(dǎo)致了房企投資增速放緩。2018年下半年以來，土地拍賣市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹慎，底價成交、流拍頻現(xiàn)。鑒于市場下行壓力不斷積聚，商品房銷售面積、土地購置面積增速雙雙下滑，將顯著抑制企業(yè)新開工意愿，短期內(nèi)新開工面積將進入下行通道，年內(nèi)不排除步入負增長區(qū)間的可能性。

藍皮書報告課題組認為，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應(yīng)成為調(diào)控重點目標。2018年商品住宅平均銷售價格增長12.2%，明顯高于預(yù)期。2019年預(yù)測住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預(yù)期價格增長7.6%，這是全國平均水平。可以推測，部分重點城市價格將大幅超過這個預(yù)期水平。應(yīng)對部分重點城市加強多層面的預(yù)測、監(jiān)測和預(yù)警，將防止價格刺激市場引發(fā)大幅波動作為調(diào)控的重點目標。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）