每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

若非因?yàn)椴①弻?duì)象是話題度十足的泰禾，為世茂樹立起“白衣騎士”的形象，其2019年至今總計(jì)191億元的并購交易或許不會(huì)在業(yè)界掀起太大波瀾。

畢竟，這是一個(gè)融創(chuàng)能夠以125.53億元拿下泛海京滬兩個(gè)核心地塊，4月單月拿地超百億房企有8家的時(shí)代。

渡過了“流年不利”的2018年，泰禾開始出讓旗下項(xiàng)目股權(quán)。“新白衣騎士”世茂因此站上了并購的舞臺(tái)中央——今年以來，它已陸續(xù)從泰禾手上接過7個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)（世茂股份1個(gè)、世茂房地產(chǎn)6個(gè)）。泰禾并不是世茂唯一的交易對(duì)象，粵派房企粵泰股份也將部分項(xiàng)目脫手予世茂。

2019年行將過半，世茂花在并購上的資金是近兩百億元。在2018年的業(yè)績會(huì)上，世茂房地產(chǎn)總裁許世壇針對(duì)“有沒有重回前十”可能時(shí)表態(tài)，“去年是11名，還能不能往上走，我相信應(yīng)該能吧”。

而今年以來頻密的并購交易，或是世茂房地產(chǎn)“重回前十”雄心的注腳。

啟動(dòng)“收割”模式

世茂的“收割”模式始于今年3月。

3月25日，全資子公司福州泰禾向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)，雙方將合作開發(fā)南昌茵夢(mèng)湖國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，總對(duì)價(jià)約18.06億元。

3月27日，泰禾再發(fā)公告，全資子公司廈門泰禾將向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所持有的漳州泰禾40%股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)6.34億元。

此后兩個(gè)月，世茂房地產(chǎn)還陸續(xù)從泰禾手中接手了杭州同人山莊49%的股權(quán)、蘇州淀山湖項(xiàng)目20%的股權(quán)、廣州增城項(xiàng)目51%的股權(quán)以及佛山項(xiàng)目30%的股權(quán)。

加上3月22日，泰禾全資子公司將持有的商業(yè)項(xiàng)目——杭州藝輝商務(wù)51%股權(quán)以3.79億元出售給世茂股份旗下公司。至此，世茂從泰禾手中受讓了7個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，總對(duì)價(jià)約77.20億元。在這些項(xiàng)目中，世茂持股超過50%的項(xiàng)目僅有杭州蔣村、南昌茵夢(mèng)湖和廣州增城項(xiàng)目，其他項(xiàng)目仍在泰禾的并表范圍。

泰禾不是世茂唯一的交易對(duì)象，它還對(duì)另一家同樣陷入流動(dòng)性危機(jī)的粵派房企粵泰股份伸出了援手。

6月9日，粵泰股份發(fā)布公告，宣布與隸屬世茂房地產(chǎn)的5家子公司分別簽署了5份項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對(duì)價(jià)總計(jì)63.97億元。

所轉(zhuǎn)讓的5個(gè)項(xiàng)目分別是：廣州嘉盛項(xiàng)目24.99億元、廣州天鵝灣二期項(xiàng)目27.80億元、淮南恒升天鵝灣置業(yè)有限公司80%股權(quán)7.58億元、淮南粵泰天鵝灣置業(yè)有限公司20%股權(quán)8063萬元、深圳市中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權(quán)2.79億元。

除了這兩筆引人矚目的交易，世茂今年還零星有一些收購動(dòng)作。“鎂刻地產(chǎn)”記者根據(jù)公告梳理，世茂今年以來花在項(xiàng)目并購上的資金是191億元。

并購的抉擇

從資金面看，世茂房地產(chǎn)用以支撐并購的資金尚算充裕。年報(bào)顯示，2018年世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債率為59.4%?，F(xiàn)金方面，截至2018年年底，世茂房地產(chǎn)共有現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包括受限制現(xiàn)金）約為495.77億元，足以覆蓋短期借款。

世茂房地產(chǎn)近期鮮少在公開市場(chǎng)有所斬獲，它似乎只認(rèn)準(zhǔn)了并購這條路。在2018年的業(yè)績會(huì)上，許世壇也明確表示，會(huì)繼續(xù)加大收并購力度。

而如果回看世茂房地產(chǎn)并購標(biāo)的，實(shí)際上實(shí)現(xiàn)并表的項(xiàng)目并不多——多數(shù)并購來的項(xiàng)目中，其持股比例均低于50%，這意味著在這些項(xiàng)目中，其角色更像是“財(cái)務(wù)投資者”。

了解交易情況的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，泰禾在出讓項(xiàng)目時(shí)，輕易不會(huì)把操盤權(quán)讓出去，有些了解過項(xiàng)目的房企在得知這一點(diǎn)后也選擇放棄。

但在與世茂的交易中，泰禾還是作出了一定讓步——杭州蔣村、南昌茵夢(mèng)湖和廣州院子世茂持股的比例均為51%。“世茂是大股東，有更多的話語權(quán)了。”接近泰禾的人士表示。

很難從世茂對(duì)交易標(biāo)的的選擇中總結(jié)出它的喜好是什么。關(guān)注世茂的研究人士指出，世茂交易的資產(chǎn)本身“地不差”，價(jià)格也合理，只是現(xiàn)金流有問題，“救回來了，回報(bào)還是豐厚的。”

世茂房地產(chǎn)方面在回復(fù)“鎂刻地產(chǎn)”記者時(shí)則表示，其選擇合作項(xiàng)目時(shí)主要看項(xiàng)目質(zhì)量、利潤率及銷售周期，凈利潤率需要達(dá)到10%或以上。

重回前十的野心

世茂房地產(chǎn)曾坐穩(wěn)閩系房企頭把交椅多年。2014年，曾以707.8億元的金額位居房企銷售榜的第8位，那是它最高光的時(shí)刻，此后再未躋身前十。

任何一家房企的“掉隊(duì)”，似乎都愿意歸因于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，世茂房地產(chǎn)也不例外。那時(shí)候，世茂房地產(chǎn)董事局主席許榮茂認(rèn)為：“我們前兩年增速太快，負(fù)債太高，庫存太多，利息也上去了，工程質(zhì)量也沒控制住。”

世茂房地產(chǎn)因此發(fā)起了一場(chǎng)變革，主要調(diào)整了投資和負(fù)債，在三四線城市實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的“以銷定產(chǎn)”控制開工，將供貨重心轉(zhuǎn)向毛利率相對(duì)較高、庫存去化風(fēng)險(xiǎn)較低的一二線城市；其次，將90%以上的新增投資放在一二線城市；還有降低融資成本，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

此后，世茂房地產(chǎn)的業(yè)績一直不溫不火。2016年，累計(jì)合約銷售總額約681.2億元，同比上升2%；營業(yè)額上升至592.9億元，同比增長2.7%?？硕鸬陌購?qiáng)排行榜上，世茂房地產(chǎn)已經(jīng)掉到了16名。

盡管世茂房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)這是“主動(dòng)調(diào)整”，但在規(guī)模上重回高增長通道，也是在行業(yè)接近天花板、集中度進(jìn)一步提升的背景下，每一家規(guī)模房企的“野心”。

許世壇相信，世茂房地產(chǎn)或許能“重回前十”，這似乎不是遙不可及的。2018年，世茂房地產(chǎn)最終排名是第11名，已經(jīng)十分接近它的目標(biāo)了。今年前5個(gè)月，世茂房地產(chǎn)也徘徊在11、12名的位置，始終離第10名有一步之遙。

但“前十”的座次你追我趕，世茂房地產(chǎn)并不占優(yōu)。無論如何，它實(shí)在也算不上進(jìn)取——據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，世茂房地產(chǎn)今年前5個(gè)月拿地的金額為175億元，僅排在20名，遠(yuǎn)落后于與其規(guī)模相近的金地（308億元）、陽光城（281億元）和旭輝（267億元）。

它的優(yōu)勢(shì)在于，通過兩年調(diào)整，其凈負(fù)債率控制得相對(duì)合理，理論上還有加杠桿的空間；但當(dāng)前市場(chǎng)下行、融資收緊，世茂能否盤活并購的項(xiàng)目并在規(guī)模上更進(jìn)一步，仍是未知數(shù)。

并不是所有的大宗并購都能讓一家房企如融創(chuàng)一般崛起。

2016年，中國海外發(fā)展和中信地產(chǎn)的310億元大并購曾被業(yè)界寄予厚望，認(rèn)為中海地產(chǎn)有望沖擊TOP3。但后來的故事沒有如愿發(fā)生，中國海外發(fā)展在公開市場(chǎng)上沉寂很長一段時(shí)間后，規(guī)模一直徘徊于第6名左右。

世茂房地產(chǎn)近些年也鮮少在公開市場(chǎng)上有所表現(xiàn)。世茂房地產(chǎn)方面在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)僅表示，世茂不盲目追求排名，追求高質(zhì)量的增長，重視盈利能力。面對(duì)部分異?；馃岬恼信膾焓袌?chǎng)，不盲目追高，而是立足長遠(yuǎn)，積極拓展拿地渠道。

(封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)