每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“空窗”222天，37歲的余麗娟接下了歐宗洪的任命書，正式接任融信集團總裁一職。

7個月前，當15年融信老將吳劍遞上辭呈，林峻嶺也留下一封通告、一份業(yè)績表和一張總部大樓照片離開融信時，很多人說這二人“事了拂衣去”，頗有功成名就的意味。

但瀟灑揮袖之余，留下的也并非一片潮平海闊。畢竟119億、246億、502億、1218億元……這4年一腳油門踩下去，能沖進千億門檻，已費九牛二虎之力。面對一線陣營如狼似虎的對手們，誰也無法給融信足夠的信心，再來一波每年80%的上漲。

就在去年5月，余麗娟在和團隊完成青海湖騎行后，曾感嘆“（融信）過去的快就像梯形的爬坡段，需要不停地用力，才能夠向前向上”。

而現(xiàn)在，和融信一起走過了12年，余麗娟更想做的，是“適當調(diào)整節(jié)奏，適當變一下自己的崗位，慢下來欣賞沿途的風景，為下一個爬坡段蓄力”。

或許因為這段感觸，不少人會誤把這段看似“不費力”的時間，視為余麗娟和融信的蜜月期。

但若翻開融信的成績單，近4年8.72%～18.96%的凈利率，98%～159%的資產(chǎn)負債比率，近期以最低11.25%年利率的新票據(jù)高息置換低息……背后的錢袋壓力不小，“刀光劍影”中的融信恐怕很難給到余麗娟真正的蜜月期。

而想要在千億陣營中走得更遠，融信要補的課還不少，從錢到糧，余麗娟需要立即開始“后防”。

保份額：兩年規(guī)模翻番 留在千億分水嶺之上

2018年11月，融信中國正式躋身千億房企俱樂部，以73.35%的同比增長，將合同銷售金額推高到1219億元，當年融信制定的目標是1200億元。

而今年，融信的銷售目標是1400億元，其甚至在業(yè)績發(fā)布會把2020年的目標也亮了出來——2000億元。

這意味著，在花了4年從百億沖上了千億后，融信希望只花2年就把規(guī)模翻一番。

就今年來看，截至5月31日，融信總合約銷售額是466.48億元，距離千億約540億元。

余麗娟初任總裁的這后半年，千億對于融信而言是勢在必行，也是當務之急——必須留在千億分水嶺之上。

克而瑞數(shù)據(jù)可見，2018年千億房企數(shù)量已達30家，新增成員就有13家。融信與陽光城、中南、正榮、金科、中梁等同儕對手們，還要面對背后7家800億以上規(guī)模的后發(fā)者，甚至警惕規(guī)模已超500億的13家房企“出奇制勝”。

億翰智庫曾分析，融信2016～2018年銷售規(guī)模翻番增長，最重要的原因是趕上了上一波房地產(chǎn)牛市，并精準布局了長三角區(qū)域，重倉上升潛力巨大的杭州、上海等城市，提前鎖定低價地，此后享受地價和房價同時上升的紅利。

“可以說，融信高速增長的故事，離不開長三角，尤其是杭州。而融信在杭州成功的這一套，應該也是其下一步發(fā)展的基本邏輯。這次余麗娟一躍升任總裁，就很說明問題。”有業(yè)內(nèi)人士直言。

保效率：“杭州現(xiàn)象”能否成為全國邏輯？

的確，杭州是余麗娟的“光明頂”，這也是融信除福州、上海外的第三大本營，2018年融信在上海和杭州的土地儲備占比達到24%。

據(jù)了解，融信內(nèi)部也常津津樂道，余麗娟在杭州做出的亮眼成績。2016年，融信杭州區(qū)域合約銷售額達到了82.57億元，僅次于福州；2017年杭州區(qū)域合約銷售額166.71億元，超越福州區(qū)域；2018年，融信杭州區(qū)域銷售額達到402.85億元，已占集團銷售總額約33%，而杭州是融信2013年才開始布局的。

不過初入杭州之時，融信并不順利。2013年是杭州樓市多限齊下的艱難時刻，而融信在杭州短短半年時間就花了近70億拿地，可謂負重前行。

但4年后，融信擠進了杭州房企“第一陣營”，并立足杭州，收入大浙江區(qū)域內(nèi)和長江中游經(jīng)濟帶重點城市，成立第三事業(yè)部，在2018年把銷售額做到了將近500億元，2020年還下了軍令狀——挑戰(zhàn)1000億元。對局部區(qū)域（且非一線城市）提出千億計劃，在全國房企鮮有。

余麗娟在杭州的戰(zhàn)績一度被稱為“杭州現(xiàn)象”，這背后的邏輯也受到關(guān)注。

《每日經(jīng)濟新聞》記者曾聽余麗娟親自“揭秘”，而她最強調(diào)的其實就是拿地時機、打法靈活、產(chǎn)品過硬三點。

余麗娟告訴記者，2016年3～9月，融信參與了杭州的每一次土拍，且瞄準優(yōu)質(zhì)土地，這些地價格夠低，也保證了項目的利潤率。

“2016年～2017年，融信堅持自己的拿地邏輯。”余麗娟表示。

億翰智庫則進一步點出，這一曾被視為“激進”的拿地頻率，其實是為了追趕2016年開始的這一波房地產(chǎn)牛市。

實際上，融信在杭州的“叫價”并不低，合約銷售平均單價達到43785元/平方米。而數(shù)據(jù)顯示，融信各年拿地平均樓面價占當年銷售均價的40%左右。較低的土地成本占比，意味著更大的盈利空間。

據(jù)統(tǒng)計，2018年融信在杭州的瀾天、創(chuàng)世紀等多個項目“開盤即售罄”，杭州永興首府、蕭山公館、杭州江南學府、嵊州創(chuàng)世紀等多個項目均超額完成2018年度銷售目標。

余麗娟認為，打法能如此快，很大程度上也得益于“事業(yè)部”的戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)。

杭州是一個競爭非常激烈，也非常考驗開發(fā)商真正專業(yè)度的市場。上述業(yè)內(nèi)人士就直言，在杭州能做好，在全國就很可能做好。從杭州市場歷練出來的余麗娟，能否在融信的份額防衛(wèi)上再出佳績，值得觀察。

保健康：糧倉和錢倉才是真正考驗

從杭州到集團，余麗娟需要解決的最重要的“后防”問題，則是糧倉和錢倉。

在“儲糧”上，融信曾經(jīng)一嘯千里。2016年，將總部遷至上海的當年，融信就拿下了全國地王，110.1億元的靜安中興地塊，樓面價10.03萬元/平方米，記錄至今未破。整個2016年，融信累計拿地21塊，土地成本246.22億元。隨后的2017年，融信新收購地塊78宗，總建筑面積達1481.5萬平方米，金額342.42億元。

但也由于高舉高打，2012年～2015年，融信的資產(chǎn)負債比率最高達到了1541%；上市后，2016年～2018年，融信的資產(chǎn)負債比率降至98%～159%。

也正因此，2018年融信新增拿地顯著下降，全年新增土儲478萬平方米，同比大幅下降68%，而2019年計劃拿地資金也僅200億元。

同時，歐宗洪在業(yè)績報告中表示，2019年融信將密切留意房地產(chǎn)政策以及市場變化，堅守“聚焦、平衡、輕資產(chǎn)”的三大戰(zhàn)略。雖然降杠桿頗有成效，但盈利能力有待繼續(xù)加強。

從上市初的大刀闊斧和狂飆突進，到眼下的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略、平衡戰(zhàn)略，融信的調(diào)整顯而易見，這是融信下半場必須解決的問題，也是余麗娟的防衛(wèi)重點。

(封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)