每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

上任不過(guò)一個(gè)半月，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰就向公司提出了辭職。

薛峰履新之時(shí)被認(rèn)為是“最合適的人”，但在實(shí)踐過(guò)程中的困難最終還是導(dǎo)致了他的“閃電辭職”——長(zhǎng)租公寓BU是萬(wàn)科今年新成立的事業(yè)部，長(zhǎng)期以來(lái)長(zhǎng)租公寓在萬(wàn)科內(nèi)部為各個(gè)城市公司所負(fù)責(zé)，雖然萬(wàn)科計(jì)劃推動(dòng)由BU主導(dǎo)，但這并非易事。

萬(wàn)科方面回復(fù)“鎂刻地產(chǎn)”記者稱，在業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中存在正常的人事變動(dòng)和實(shí)際困難，是萬(wàn)科必須要面對(duì)的功課。萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁孫嘉目前是長(zhǎng)租公寓BU的董事長(zhǎng)和第一負(fù)責(zé)人，長(zhǎng)租公寓團(tuán)隊(duì)也將在他的帶領(lǐng)下進(jìn)行組織重建和事人匹配。

孫嘉所將面對(duì)的大環(huán)境是，長(zhǎng)租公寓事業(yè)正在從“資本紅人”變成“明日黃花”，大玩家們收縮戰(zhàn)線，小玩家們漸次退場(chǎng)，這是一個(gè)比以往任何時(shí)候都更難的事業(yè)。

萬(wàn)科的境況更加復(fù)雜，“萬(wàn)村計(jì)劃”從失控到收斂所背負(fù)的尖銳批評(píng)將是這名少帥接下去要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

圖片來(lái)源：泊寓官網(wǎng)

理想與現(xiàn)實(shí)

泊寓脫胎自廈門萬(wàn)科的被窩公寓，它的初衷是為了滿足萬(wàn)科內(nèi)部“買不起房”員工的住房需求。

那時(shí)候，萬(wàn)科正在全面多元化的路上，長(zhǎng)租公寓作為新的風(fēng)口，成為了萬(wàn)科轉(zhuǎn)型路上的一站。

泊寓勾勒過(guò)“美好的藍(lán)圖”，萬(wàn)科彼時(shí)選取的客群是，“那些事業(yè)沒(méi)有最后定型，還有抱負(fù)、有理想的年輕人”，它將為他們提供“高品質(zhì)空間與創(chuàng)意時(shí)尚生活。”

泊寓的這種理念一定程度上貼合了90后的需求。在蜜罐里長(zhǎng)大的他們對(duì)居住品質(zhì)有著更高的需求，對(duì)租金的變動(dòng)并非十分敏感，泊寓的出現(xiàn)滿足了他們。

“不用和別人合用衛(wèi)生間，還可以有一些社交活動(dòng)，一起做飯、打打桌球。”泊寓的租客小陳的想法在很大程度上代表了這一客群的共識(shí)。

一線城市是租賃最活躍的市場(chǎng)，泊寓的布局也由此鋪開(kāi)。

萬(wàn)科始終是對(duì)規(guī)模有著追求的，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾在2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開(kāi)喊話，“德國(guó)最大的租賃企業(yè)，大概是33萬(wàn)間公寓。我們用三年左右的時(shí)間，有機(jī)會(huì)趕超它。”

而在一線城市中的深圳、廣州，城中村容納著這座城市絕大部分的勞動(dòng)者。萬(wàn)科將目光瞄準(zhǔn)它們，并在深圳推行了野心勃勃的“萬(wàn)村計(jì)劃”，卻不曾想由此埋下了隱患。

萬(wàn)村計(jì)劃的目標(biāo)是宏大的。其主要模式是以略高于市場(chǎng)價(jià)的租金承租城中村農(nóng)民房業(yè)主的樓房，進(jìn)行升級(jí)改造后重新供應(yīng)給租客，在這一過(guò)程中整合并植入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化等內(nèi)容，試圖以較低成本，推動(dòng)居住升級(jí)。

萬(wàn)村計(jì)劃同時(shí)也是激進(jìn)的。在短短一年多的時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)科涉足了80~90座城中村，其中有富士康員工集聚的清湖新村，還有以“三和大神”被熟知的景樂(lè)新村。

盡管萬(wàn)科力控單間租金保持在同一區(qū)間，但在改造的過(guò)程中，城中村的租客們不可避免地被置換了大部分，住在城中村的勞動(dòng)者們對(duì)于租金微弱的升幅可能都極其敏感。

于是，這種在城中村高調(diào)的大規(guī)模改造的模式很快遇到了發(fā)展的坡坎——在進(jìn)入清湖新村時(shí)，富士康員工發(fā)表了一封公開(kāi)信，直指萬(wàn)科“進(jìn)村”將推高租金。

萬(wàn)科總裁祝九勝曾經(jīng)在業(yè)績(jī)會(huì)上否認(rèn)這一指控，“目前的情況來(lái)看機(jī)構(gòu)的占比其實(shí)非常低。從我們的觀察來(lái)看，中國(guó)最高的城市（租賃）機(jī)構(gòu)滲透率5%，一般城市2%都不到，所以機(jī)構(gòu)在目前介入有限。”

從城中村撤退

無(wú)論是否真正推高了租金，“萬(wàn)村計(jì)劃”因此受到來(lái)自社會(huì)各界的尖銳批評(píng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

輿論的壓力將“萬(wàn)村計(jì)劃”推上了風(fēng)口浪尖，但讓風(fēng)真正停下來(lái)的卻不完全是它。

2018年年底，“萬(wàn)村計(jì)劃”那時(shí)的掌舵者張紀(jì)文承認(rèn)，這一計(jì)劃已經(jīng)全面暫停簽約新的房源；2019年年中，“萬(wàn)村計(jì)劃”主動(dòng)違約，準(zhǔn)備放棄部分已簽約房源。

從2017年9月開(kāi)始到2019年7月止損，不過(guò)兩年時(shí)間“萬(wàn)村計(jì)劃”就被邊緣化，這是萬(wàn)科在多元化業(yè)務(wù)上試錯(cuò)的一個(gè)縮影。

萬(wàn)科早年為了鼓勵(lì)各一線公司積極嘗試新業(yè)務(wù)是允許它們“試錯(cuò)”的。萬(wàn)科為此成立了“試錯(cuò)委員會(huì)”，鼓勵(lì)年輕人大膽嘗試，即使錯(cuò)了所承擔(dān)的責(zé)任也很小。

對(duì)于新業(yè)務(wù)，作為不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的萬(wàn)科所采取的辦法是，給一段時(shí)間的“觀察期”，在觀察期內(nèi)，可以放手大膽去做，如果觀察期結(jié)束沒(méi)有看到未來(lái)，就必須“果斷退出”，“進(jìn)行資產(chǎn)處置，該停的就停、該賣的就賣掉。”

“萬(wàn)村計(jì)劃”正是在這樣的機(jī)制下急速前行。有萬(wàn)科的品牌背書(shū)，定位和價(jià)格迎合了年輕人的需求，這些房源是有市場(chǎng)的。

在“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪的石廈村、新圍仔村等萬(wàn)村改造的公寓中，很多房源都能夠在較短的時(shí)間內(nèi)被預(yù)定。去年8月，祝九勝指出，萬(wàn)科泊寓在深圳的入住率為92%以上。

穩(wěn)定的入住率不代表著必然的現(xiàn)金回報(bào)。如果沒(méi)有能夠很快地開(kāi)業(yè)，“萬(wàn)村計(jì)劃”所沉淀、消耗的資金量是巨大的，這是模式本身的缺憾。

“萬(wàn)村計(jì)劃”是集中式長(zhǎng)租公寓，它采取的是輕資產(chǎn)模式。通過(guò)與各樓棟的業(yè)主簽約合作來(lái)獲取房源租賃期一般在12年及以上。

從簽約的那一刻起，萬(wàn)科就必須為此向業(yè)主方付出租金，沒(méi)有免租期。“只要晚開(kāi)業(yè)一個(gè)月，所消耗的錢可能需要一年才能賺回來(lái)。”了解萬(wàn)村的人士表示。

和其他的品牌公寓別無(wú)二致，雖然萬(wàn)科后期布局了“服務(wù)”、“運(yùn)營(yíng)”并期望借此產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但目前“租金差”仍然是它主要的收益模式。

這種模式暫時(shí)不是公認(rèn)的、成熟的商業(yè)模式，所有的參與者都在虧損。萬(wàn)科沒(méi)有公布具體的收益情況，但同樣布局這一領(lǐng)域已久的朗詩(shī)有報(bào)表可以參考。

據(jù)朗詩(shī)年報(bào)，2017、2018年朗詩(shī)長(zhǎng)租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來(lái)總虧損達(dá)到2.34億元。

后萬(wàn)村時(shí)代

萬(wàn)科當(dāng)下的基調(diào)是，“收斂聚焦”和“鞏固基本盤”，而開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬(wàn)科的基本盤，它支持著未來(lái)10年萬(wàn)科主要的收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

至于新業(yè)務(wù)，郁亮認(rèn)為，“如果摸索三年尚未找到成熟的商業(yè)模式，業(yè)務(wù)就應(yīng)該暫停，因?yàn)槲覀儾恢涝趺闯掷m(xù)下去。”

必須承認(rèn)，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)目前的回報(bào)率是不盡如人意的，那么，這項(xiàng)業(yè)務(wù)是做還是不做？

萬(wàn)科發(fā)展長(zhǎng)租公寓的決心還是堅(jiān)定的。“在房地產(chǎn)領(lǐng)域，必須在租售并舉兩個(gè)領(lǐng)域做到數(shù)一數(shù)二，才是行業(yè)領(lǐng)先領(lǐng)跑的公司。”郁亮認(rèn)為。

這并不是萬(wàn)科對(duì)外的喊話，一些熟悉泊寓的人士對(duì)“鎂刻地產(chǎn)”記者指出，萬(wàn)科內(nèi)部也是如此定調(diào)，這是一個(gè)千億級(jí)的市場(chǎng)，“萬(wàn)科必須要做好。”

決心有了，剩下的就是模式的問(wèn)題。北京泊寓、上海泊寓其實(shí)進(jìn)行了一些可供思考的探索。

例如，北京泊寓與和成壽寺村辦企業(yè)金城源投資管理公司合作開(kāi)發(fā)的集體土地租賃項(xiàng)目；上海泊寓與閔房集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)閔行區(qū)存量住房項(xiàng)目、并對(duì)租賃住房進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

北京泊寓的模式中，萬(wàn)科方面負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，每年付給村集體收益。在這個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)科的投入成本很少，它只需要付出建安成本。

“可實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)的盈利是我們租賃住房業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的前提。”北京泊寓曾在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)指出。

對(duì)“萬(wàn)村計(jì)劃”進(jìn)行修枝剪葉和對(duì)租賃模式的持續(xù)探索，對(duì)萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展是必要且重要的。

長(zhǎng)租公寓的商業(yè)邏輯比起住宅開(kāi)發(fā)必然更加復(fù)雜，也更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，這對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，并非易事，它必須要突破原有的開(kāi)發(fā)思維才能夠適應(yīng)行業(yè)。

萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部董事長(zhǎng)孫嘉在2019年5月底與同行交流的分享會(huì)上曾經(jīng)指出，“在租賃行業(yè)，未來(lái)最優(yōu)秀的品牌，最主要的企業(yè)肯定是在北京、上海和深圳三個(gè)城市。”

萬(wàn)科必然不可能一直都是單一的開(kāi)發(fā)商，它的轉(zhuǎn)型路徑因此具有標(biāo)志性的意義。因此，無(wú)論成敗與否，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的命運(yùn)都備受關(guān)注。從不熟悉的領(lǐng)域摸索成長(zhǎng)，到曾經(jīng)引領(lǐng)行業(yè)，泊寓的未來(lái)又將走向何方？

 

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封面圖片來(lái)源：泊寓官網(wǎng)