每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

蟄伏許久的北京豪宅市場，如今迎來了一波行情。

去年末一個個“10萬元+”項目的入市和土拍的再度燥熱，也令北京的豪宅市場再一次充滿想象。

7月15日，央企中海斥資79.4億元競得北京豐臺造甲村地塊，為區(qū)域史上第二高總價“地王”，樓面單價達66000元。

合碩機構首席分析師郭毅甚至說：“5萬～7萬元的樓面地價，意味著北京樓市似乎又將駛入10萬元+的激情賽道。”

競逐10萬元+

據中指院數據，2019年上半年，北京市場共成交2110套別墅，成交額385.88億元，環(huán)比去年下半年成交額上浮7%，同比去年上半年成交額大漲227%。其中，恒大麗宮以28套、10萬+均價、近40億元成交金額成為上半年北京別墅市場銷冠。

根據“地產營銷人”，上半年豪宅成交排名Top30中，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10萬元+豪宅項目多達10個，最貴的是首創(chuàng)禧瑞都，成交均價超16萬元/平方米，成交6套；其次是使館壹號院、北京壹號院和霞公館，成交均價均超12萬元/平方米。

另外，今年上半年，北京別墅市場總成交面積67.55萬平方米，平均成交價57129元/平方米，環(huán)比去年下半年價格增長4000元/平方米，套均價1829萬元/套，環(huán)比增加335萬元/套。

而根據貝殼研究院獨家提供給《每日經濟新聞》記者的數據，今年上半年，5000萬元以上級別豪宅銷售占比是2.67%，2000萬～5000萬元級別是15.98%，1500萬～2000萬元級別是10.67%，1500萬元以下級別占比70.67%。

其中，作為北京樓市最獨特的存在，豐臺區(qū)今年以來的表現(xiàn)也沒有讓市場失望。據中指院，豐臺區(qū)以268.95億元奪得上半年區(qū)域銷售金額桂冠，10萬元+項目多達6個，均為中國璽、昆侖域、西府大院等幾年前的地王級地塊項目。根據貝殼研究院提供給《每日經濟新聞》記者的數據，目前北京市場上在售的10萬元+項目（按單價計）有14個，其中豐臺占4個。

就在7月15日，中海歷經56輪，以豐臺區(qū)歷史第二高的成績、總價79.4億元拿下造甲村地塊，樓面單價約6.6萬元/平方米，僅次于2015年的葛洲壩樊家村7.7萬元/平方米。限競房已經撐起了北京樓市半邊天，但房企仍不惜重金搶奪豪宅市場。

“在新房高度同質化的情況下，一、二手豪宅熱度都明顯提升，較低的杠桿依賴度使得豪宅市場表現(xiàn)和全市大不相同。”貝殼研究院首席分析師許小樂稱，“現(xiàn)在北京豪宅市場需求穩(wěn)定，而且市場的需求越來越存量化，新增的市場越來越少，沒有換房的力度，沒有更多增量資源進入存量市場。”

大興區(qū)某限競房項目 每經記者 王佳飛 攝

限競之下

雖然早在2012年政策就已規(guī)定不許再建設容積率低于1.0的住宅項目，歷年《北京市新增產業(yè)的禁止和限制目錄》也做出了同樣的禁止性規(guī)定，但低密度別墅產品仍然以另一種方式出現(xiàn)，尤其是當下的限競房時代。

由于受制于最高限價，加之“70/90”政策，很多限競房項目都被設計成“高層住宅+別墅”。

承載大多數剛需客的90平方米以下住宅由于是高層，只占少部分土地面積，而項目廣大區(qū)域則是被低矮的別墅占據，這樣的設計并未違反相關政策，同時也能滿足開發(fā)商在既有天花板下做豪宅產品。

一位業(yè)內人士就向《每日經濟新聞》記者談及：“開發(fā)商肯定愿意做豪宅，開發(fā)成本比高層低，獲客成本也低，單位產品總價高，省心。”

郭毅則表示：“開發(fā)相對低密度的產品，有利于實現(xiàn)房企的經濟效益。”

不過另一方面，據記者此前調查，為了節(jié)約成本，限競房中的別墅或多或少呈現(xiàn)出了微縮或減配。

以合院別墅為例，表面上別墅的面積為200平方米有余，但有限的空間被分隔成上下三層，一些單層僅60平方米左右。這顯然與真正的別墅有差距。

疊拼別墅就顯得更加“緊湊”。有銷售人員就表示，上戶業(yè)主也會配有地下室，通過別墅中的電梯相連，也就是說到自己家中的某個區(qū)域，必須通過別人家。

“疊拼就是入門款的別墅。以前叫別墅，現(xiàn)在叫合院、疊拼，其實都是一個意思。”

當下的北京市場，限競房扎堆上市，限競房中的別墅也扎堆上市。

但總體去化水平并不樂觀。

據中原地產數據，包括限競房類別墅在內，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競房網簽套數合計11976套，網簽套數占供應總量為35%；網簽面積為125萬平方米，按照面積計算，網簽完成率只有31%；也就是說，近七成限競房還未簽約銷售，就已經變?yōu)閹齑娣e壓。

根據“70/90”政策的比重推測可知，限競房總庫存積壓面積的其中兩成為改善型大戶型和限競房類別墅。

“現(xiàn)在北京樓市是兩頭熱、中間冷。低的剛需和超高端的豪宅賣得好，中間總價1000萬元以上的‘夾心層’不太好賣。”這是一名豪宅銷售人員自身的觀察，而她口中的‘夾心層’價格區(qū)間，正符合限競房類別墅項目。

對這樣的市場現(xiàn)實，有業(yè)內人士調侃：“北京幾乎所有豪宅都在暗中降價銷售，網簽價低于備案價。”

位于大興區(qū)的限競房項目中海云筑銷售人員這樣告訴記者：“您要是買我們的合院項目會優(yōu)惠更多，總價高的話優(yōu)惠力度也大。”

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網