每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月22日晚間，新城控股緊急發(fā)布澄清公告稱，為積極應(yīng)對市場變化，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協(xié)商，籌劃出售部分項目公司股權(quán)。

但事情并未向有利的方向發(fā)展。7月23日，新城旗下三家上市公司的股價還是遭遇大幅下挫。其中，新城旗下的港股上市公司新城發(fā)展收盤跌11.30%，新城悅跌9.03%；新城控股則在當(dāng)日午后跌停，報26.73元。

而針對新城控股籌劃出售的40個項目，坊間傳聞弘陽地產(chǎn)、金科股份、新力地產(chǎn)、陽光城等可能成為接盤方?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者依次向上述企業(yè)進行核實，除金科之外，其余企業(yè)或稱不知情，或予以否認。

圖片來源：視覺中國

未來發(fā)展不確定性增加

雖然新城及時對近日市場場傳聞的“ 新城控股已經(jīng)開始出售資產(chǎn)”“近68個項目的權(quán)益已經(jīng)被放到了待售的貨架上”“ 更折射了新城內(nèi)部對未來局勢之悲觀”等方面內(nèi)容及時進行了澄清，但有業(yè)內(nèi)人士認為，這也預(yù)示著新城自身在財務(wù)運營方面，以及后續(xù)規(guī)?；洗嬖谥T多限制和挑戰(zhàn)，甚至反映了其后續(xù)發(fā)展乏力的情況。

新城控股在澄清公告中稱，截至目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個（含合聯(lián)營項目），但擬出售的標(biāo)的項目公司范圍、交易對方及交易金額均存在不確定性。

而針對坊間傳聞的可能成為新城接盤方的弘陽地產(chǎn)、金科股份、新力地產(chǎn)、陽光城等，《每日經(jīng)濟新聞》記者依次向上述企業(yè)進行核實，除了金科之外，其余企業(yè)或稱不知情，或予以否認。

一位不愿具名的券商分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，首先，整個地產(chǎn)板塊在利空因素下引起下跌。據(jù)悉，銀保監(jiān)會部署房貸檢查，或涉30城75家機構(gòu)，嚴(yán)查違規(guī)向房企提供表內(nèi)外融資、違規(guī)“首付貸”等行為，要求做好壓力測試。而這一排查的主要目的，是防止資金向房地產(chǎn)過度融資。

其次，從新城本身來說，前董事長丑聞發(fā)生后，給企業(yè)帶來不確定因素。本來市場以為，如果新城和前掌門切割好，公司就能進入正常軌道。但澄清公告發(fā)出后，等于坐實了新城在出售項目，直接影響了市場對新城的預(yù)期。加之項目中有很大一部分都是新拿的地塊，這給市場一個信號：未來發(fā)展不確定性增加。

此外，短線買盤的逢高兌現(xiàn)，股價還有一個二次探底的過程。上述分析師表示，“從港股表現(xiàn)來看，由于不漲跌幅限制，更能及時反應(yīng)股價，港股的估值能夠合理反應(yīng)投資人對新城的預(yù)期。就目前港股市盈率倒推A股的合理價格，（新城股價）大概在24~25元之間。”

而這也和許多機構(gòu)對新城的估值一致，此前，多家基金均下調(diào)了新城估值。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，整個大環(huán)境造成房地產(chǎn)股下跌，之前大家對企業(yè)的未來發(fā)展已經(jīng)有了一些不確定性，“市場短期積累情緒因素，股價可能更低。未來如果沒有很好的辦法改變投資者預(yù)期，（新城股票）價格可能會繼續(xù)探底。”

2700億年度目標(biāo)咋完成

新城控股在澄清公告中還表示，公司2019年度合同銷售目標(biāo)仍為2700億元。

而從上周開始，坊間就開始傳言，新城跟多家房企有接觸，伴隨而來的是市場對新城能否完成今年業(yè)績的質(zhì)疑。

值得注意的是，在2018年度業(yè)績會上，新城方面曾表示，2019年將推出貨值5000億元供貨，實現(xiàn)2700億元銷售。也就是說，只要去化率在50%就能完成全年業(yè)績。按照企業(yè)慣例，全年退貨比重是四六開，所以完成銷售目標(biāo)并不大。

對此，新城控股方面回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，此次轉(zhuǎn)讓項目，都處在前期階段，不涉及在售項目。當(dāng)前公司的營銷部門正在積極組織銷售計劃，有序推進銷售進度，增加銷售回籠。

根據(jù)新城控股發(fā)布的公告，截至2019年6月30日，公司權(quán)益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。加之上半年新城控股已經(jīng)完成的1224億元銷售額，新城完成今年全年的2700億元銷售目標(biāo)比較有保證。

同時，新城去年操盤項目銷售回款率達到行業(yè)較高的92%，在今年進一步加強風(fēng)險把控、進一步提升銷售回籠的情況下，預(yù)計新城的回款率依舊保持高位、回款絕對金額保持快速增長。

但張波表示，就算整體完成業(yè)績，對其銷售有沒有影響和銷售業(yè)績能否完成是兩個概念。

億翰研究總監(jiān)于小雨告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在新城的問題在現(xiàn)金流上。住宅項目對開發(fā)商來說是不可或缺的好東西，但新城這兩年商業(yè)發(fā)展迅速，2020年要達到100個吾悅廣場，綜合體投入非常大，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，極有可能反噬企業(yè)本身。

“企業(yè)要想長期規(guī)?；l(fā)展，商業(yè)是一個長期盈利的保證，但如果盈利不達預(yù)期，反而會成為拖累。因此，手持商業(yè)是一個明顯的雙刃劍，尤其是自持的城市綜合體。”于小雨表示。

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