每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

在“碧萬恒”稱霸行業(yè)，黑馬房企不斷涌現(xiàn)的當下，合生創(chuàng)展已經(jīng)是一個遙遠又陌生的名字。

它曾經(jīng)被萬科創(chuàng)始人王石稱為是中國房地產(chǎn)界真正的“航空母艦”，但那是過去時——而今遍地都是以“高周轉”打法見長的房企，合生創(chuàng)展雖然在北上廣坐擁一大批低成本的地塊，但“慢周轉”的模式讓它在“百億銷售額”的陣營原地踏步十余年。

過去數(shù)年，合生創(chuàng)展鮮少在土地招拍掛市場出手，但最近它開始變得生猛，想要逐漸尋回它在這個行業(yè)的存在感。

2019年7月16日，北京今年的“總價地王”出讓中，合生創(chuàng)展和中海地產(chǎn)纏斗數(shù)輪后落下陣來，但一個星期后，它以底價11.19億元奪得廣州增城區(qū)1宗宅地。

這不是合生創(chuàng)展最好的時代，但它依然擁有著其他房企艷羨的土地儲備。這艘“巨艦”重新起航，等待它的會是陽光還是雷雨？

圖片來源：合生創(chuàng)展官網(wǎng)

沉寂數(shù)年

合生創(chuàng)展是鮮少在公開的土地招拍掛市場上出手的，它大部分的土地儲備都來自于城市更新、協(xié)議出讓等方式。早期，它在北京、廣州“圈下了”大片的土地，這些土地成本多數(shù)不過每平方米數(shù)百元。

1992年，合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依在香港成立了合生創(chuàng)展。它的發(fā)展模式也與港資房企類似，這些年來，它一直通過“囤地、慢周轉”的開發(fā)模式，最大限度獲得土地或物業(yè)升值帶來的收益。

盡管能夠帶來可觀的回報，但卻不得不承受規(guī)模失落的“后遺癥”。2004年,合生創(chuàng)展成為國內(nèi)首家銷售額超百億的房地產(chǎn)公司,但十多年過去,它依然停留在“百億陣營”。而采取與合生創(chuàng)展相同發(fā)展模式的港資房企，在中國內(nèi)地也已經(jīng)被更快的房企們打得“措手不及”。

2018年，碧桂園、萬科和恒大都已經(jīng)沖進了5000億俱樂部，行業(yè)的第一個百億選手合生創(chuàng)展的銷售額則是149.75億元，全年營業(yè)額同比減少3.8%至132.94億港元；股東應占溢利微跌0.36%至57.75億港元。

這些年，合生創(chuàng)展的土地儲備一直維持在穩(wěn)定值——2018年，它的土地儲備達2922萬平方米，2017年為2933萬平方米，2016年的數(shù)值則是3013萬平方米。

它甚至連擅長的收并購拿地光環(huán)都已不再，2017年9月以人民幣13.64億的價格向中國信達收購不良資產(chǎn)就被稱為是“沉寂兩年后首拿地”。

在此之前的一次公開拿地要追溯至2015年2月，以總價5350萬元向朱孟依胞妹朱金麗收購惠州稔山鎮(zhèn)物業(yè)，建筑面積9.77萬平方米。

積極納儲

或許是朱孟依家族對市場的預判出現(xiàn)了根本性的變化，又或者不甘于在這個行業(yè)就此沉寂，總之變化正在合生創(chuàng)展的身上發(fā)生。至少很明顯可以看到，它開始在土地市場發(fā)力了。

2019年7月9日，合生創(chuàng)展（廣州合生東宇房地產(chǎn)有限公司）以9.36億元，拿下廣東江門杜阮JCR2019-65（蓬江10）、JCR2019-66（蓬江11）兩地塊，這是合生創(chuàng)展首次進駐江門。

2019年7月22日，合生創(chuàng)展又以底價11.19億元拍下廣東增城一宗地塊，扣除6000平方米安置房后折合樓面價為10009元/平方米。

更早之前，合生創(chuàng)展也在廣州簽下了城市更新協(xié)議。2019年，合生創(chuàng)展與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟聯(lián)合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協(xié)議。

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者了解，鳳和聯(lián)社康樂村、鷺江村位于海珠風和街道，占地面積約109.74萬平方米，現(xiàn)狀建筑約330萬平方米，是海珠舊改項目中面積第二大改造片區(qū)，僅次于瀝滘村。

合生創(chuàng)展的變化其實源于去年年底。去年11月以來，合生創(chuàng)展還分別在太倉、佛山等地的土地拍賣市場上有所斬獲，它在努力地跟上行業(yè)的節(jié)奏。

今年上半年，合生創(chuàng)展的銷售額也終于有了起色——根據(jù)業(yè)績預告，截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展集團之合約銷售金額為約人民幣103.69億元，較2018年同期約人民幣62.35億元同比上升66.3%。

風格轉變？

這些年，合生創(chuàng)展被外界所評議的除了規(guī)模停滯不前之外，還有職業(yè)經(jīng)理人的“如流水轉”。朱孟依家族牢牢把握著這艘“航母”的走向，但職業(yè)經(jīng)理人也很難在合生創(chuàng)展找到發(fā)揮的空間。

2012年以來，合生創(chuàng)展的總裁一職換過了薛虎、謝世東、武捷思、陳長纓等人，而在去年9月原建設銀行廣東省分行副行長席榮貴出任合生創(chuàng)展的行政總裁及執(zhí)行董事之前，這一職位已空缺了六年。

今年4月，加盟合生創(chuàng)展不到一年的馮勁義離職再次讓合生創(chuàng)展陷入“難以留住”職業(yè)經(jīng)理人的困境中。

朱孟依家族對于合生創(chuàng)展是全方位掌控的。多名合生創(chuàng)展的前員工在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時均評價，“（老板）不放權”。

一名在合生創(chuàng)展內(nèi)部轉換過多個板塊的員工則表示，“公司在管理方面比較傳統(tǒng)，企業(yè)文化不算強，凝聚力偏弱。”

合生創(chuàng)展的管理風格向來如此，席榮貴這名來自銀行的總裁，所面對的局面也并不好于他的前任。

但目前從公開的動作來看，席榮貴在合生創(chuàng)展的職業(yè)道路還算平穩(wěn)，他至少讓合生創(chuàng)展在融資動作上表現(xiàn)得十分積極，發(fā)揮了他之前的職業(yè)特長。

2019年6月21日，合生創(chuàng)展集團有限公司發(fā)布公告稱，公司、附屬公司擔保人與初步買家于6月20日簽訂有關發(fā)行于2022年到期的5億美元7.5%優(yōu)先票據(jù)的認購協(xié)議。

2019年7月12日，據(jù)深交所公告披露，華泰-合生創(chuàng)展-聯(lián)合保理供應鏈金融1-24號資產(chǎn)支持專項計劃項目狀態(tài)更新為“已反饋”。

資金與土地都在頻密的動作中，合生創(chuàng)展駛入了賽道。只是如今融資收緊、調控趨嚴，這家失落數(shù)年的房企，還能找回它的高光時刻嗎？

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：合生創(chuàng)展官網(wǎng)