每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

一旦關(guān)上資金這個水龍頭，房地產(chǎn)行業(yè)的日子就開始過得緊巴巴了。然而，這很可能還不是最壞的天氣，穩(wěn)定市場的消息接踵而至。

2019年7月30日，中共中央政治局會議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的話音剛落，7月31日央行就發(fā)布了加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險提示。

對市場、監(jiān)管的嗅覺正在考驗(yàn)大型房企的決策能力。富力是第一家被公開“轉(zhuǎn)向”的房企，它率先發(fā)出了暫停拿地的號召。但富力絕對不會是最后一家，很多高杠桿的房企都在悄悄收縮戰(zhàn)線。

“得資金者則得天下”。少數(shù)信用評級高、資金杠桿低的優(yōu)質(zhì)房企，在各地的土地市場正在全方位圍獵，中海、萬科、融創(chuàng)、保利都在伺機(jī)而動。地市此時正在走向全面分化，幾家歡喜幾家憂。

從“面粉”的數(shù)量也可以一定程度上預(yù)判未來一段時間房企的座次排名，誰坐王座，誰是黑馬，一目了然。

發(fā)令“暫停拿地”

7月30日,一份關(guān)于富力暫停拿地的文件在網(wǎng)絡(luò)流傳。富力官方從未回應(yīng)過這份文件的真實(shí)性，但接近富力的人士均向“鎂刻地產(chǎn)”記者確認(rèn)了這份文件的存在。

這份名為《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》（以下簡稱“《通知》”）指出，各公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務(wù)，其中一條就包括“2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報集團(tuán)董事長審批”。

隨后的兩天，富力似乎是在澄清什么，連續(xù)發(fā)布了數(shù)則拿地消息——7月29日，富力拿下威海市臨港區(qū)3宗建設(shè)用地，首入進(jìn)入山東威海；7月31日，富力又在內(nèi)蒙古包頭以1.4億元拿下110國道北側(cè)62.88畝土地；同一天，富力還在淮南拿下經(jīng)開區(qū)兩宗宅地。

一名了解情況的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，這些地塊多是前期富力簽訂過協(xié)議且談過的土地，此時不過是履約。他同時指出，“也不是完全不拿地，好的項(xiàng)目還是會繼續(xù)談。”

“暫停拿地”的聲音被現(xiàn)實(shí)否認(rèn)，但這在一定程度上折射出富力對于市場的預(yù)期。同樣在這份《通知》中，富力指出，“2019年上半年整體房地產(chǎn)市場增速顯著放緩，銷售形勢不容樂觀?，F(xiàn)在集團(tuán)最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務(wù)。”

銷售形勢沒有起色，而富力雖然在融資上向來能夠把握住節(jié)奏，但囿于發(fā)展模式，它當(dāng)前的資金面仍不十分樂觀，因此安全過冬就是最優(yōu)解。年報顯示，截至2018年底，富力凈負(fù)債率為184.1%；短期債務(wù)為達(dá)523.5億元，同比增長84.24%，而賬上現(xiàn)金僅340億元。

選擇收縮戰(zhàn)線的不只是富力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年十分迅猛的正榮集團(tuán)，2019年1~7月的拿地金額為263.4億元，同比下滑41.28%。

與此同時，正榮地產(chǎn)今年上半年的銷售金額增速也在迅速下滑。7月5日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，今年上半年，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司的累計(jì)合約銷售金額約586.07億元，同比增長0.82%。而去年同期，正榮地產(chǎn)完成銷售額581億元，同比大幅增長170.3%。

土地市場分化加劇

高杠桿房企在收縮過冬，資金寬松的房企還在繼續(xù)前進(jìn)。決定拿地的唯一標(biāo)準(zhǔn)是，是否手握大筆低成本的資金。

中海地產(chǎn)即是一個十分典型的例子。7月8日，中海首次在香港設(shè)立境外中期票據(jù)（MTN）計(jì)劃，其中票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券刷新了同行業(yè)的最低利率，且創(chuàng)造了中資企業(yè)境外公開發(fā)行的最長年期港幣債券。

中海地產(chǎn)的融資成本向來居于同行最低位，這同時也是它逆周期擴(kuò)張的資本。過去一個月，其在土地市場上堪稱兇狠，2019年7月15日下午，中海以79.4億元總價將北京市豐臺區(qū)造甲村地塊收入囊中——這是北京年內(nèi)總價地王。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~7月，中海地產(chǎn)拿地耗資657億元，排名第四，僅在碧桂園、萬科和融創(chuàng)之后。

喊出“重回前三”的保利，在土地市場上也表現(xiàn)得十分積極。據(jù)克而瑞，今年前七個月，保利發(fā)展拿地的金額為600億元，而它的融資能力也強(qiáng)于同行。7月9日，保利發(fā)展發(fā)布公告，中國證監(jiān)會已核準(zhǔn)保利發(fā)展向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過150億元的公司債券。

從拿地的排行榜看，居于前列的房企，多數(shù)是背靠大山的國企、央企，在融資寒冬的當(dāng)下，它們良好的信譽(yù)與風(fēng)控使得他們更容易獲得便宜的資金，這在市場寬松之時優(yōu)勢或許不凸顯，當(dāng)下則足以讓同行艷羨。

2019上半年拿地排行榜前十。數(shù)據(jù)來源：中指院

不過，這些手握資金的房企，對土地市場也并非“有拍必投”。在布局上，這些企業(yè)顯示出更加謹(jǐn)慎的一面，多數(shù)布局集中于一線城市或者強(qiáng)二線城市。

一名央企內(nèi)部人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，在能級特別高的城市，他們的策略是“不計(jì)代價，爭取都拿”，而非核心布局城市，則“盡量不碰”。

由此可見，淡市正在驅(qū)使房企更加冷靜地決策，而資金也正往著正確的地方游去。城市在分化，房企也在分化，這是“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的時代。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)