每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

鄭州二手房掛牌價(jià)已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月下降了。

7月末，一條“鄭州一樓盤(pán)每平方米降價(jià)3000元”的消息更是廣為流傳，甚至出現(xiàn)了買(mǎi)房者和退房者在售樓處“擦肩而過(guò)，互道珍重”。

但與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鄭州新建商品房?jī)r(jià)格一直穩(wěn)定，自2018年末以來(lái)，環(huán)比增幅一直保持在0.1%以?xún)?nèi)。

對(duì)于這些看似矛盾的表現(xiàn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪(fǎng)了鄭州多個(gè)項(xiàng)目，力求還原數(shù)據(jù)背后的真相。

12月連降

“原本以為地鐵快通了房?jī)r(jià)會(huì)漲一波，我便準(zhǔn)備以78萬(wàn)元將鄭州二七區(qū)一套37平方米的小戶(hù)型出售，但沒(méi)想到中介說(shuō)現(xiàn)在的行情最多只可能賣(mài)68萬(wàn)元。”趙女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》她的賣(mài)房經(jīng)歷，“現(xiàn)在幾個(gè)月過(guò)去了，房子依舊沒(méi)有成交。”

鄭州二手房市場(chǎng)近來(lái)持續(xù)低迷。

據(jù)諸葛找房，自2018年6月以來(lái)，鄭州二手房掛牌價(jià)已連續(xù)下跌12個(gè)月，從當(dāng)時(shí)的1.68萬(wàn)元/平方米跌至7月的1.53萬(wàn)元/平方米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2018年底以來(lái)，鄭州二手房?jī)r(jià)同比除今年4、5月略有增加外，幾乎都呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)，今年6月更是有著0.4%的降幅新高。

二手房市場(chǎng)信心似乎也不足。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，近期鄭州二手房供應(yīng)量增加，同時(shí)降價(jià)成為普遍現(xiàn)象。今年6月，鄭州二手房掛牌量106855套，環(huán)比上漲1.8%，其中漲價(jià)房源3186套，環(huán)比下降17%，而降價(jià)房源18340套，環(huán)比持續(xù)小幅上漲，平均降幅4.74萬(wàn)元。

鄭州市中心城區(qū)的樓盤(pán)吸引力在下降，降價(jià)房源也多集中于金水、二七、中原等老城區(qū)。二七區(qū)的一名中介人員告訴記者：“這附近可選擇較多的是無(wú)電梯房，同時(shí)小區(qū)環(huán)境可能差一些，這部分房源不太賣(mài)得上價(jià)。”

鄭州某在售樓盤(pán)

新房涌入

鄭州新建商品房供應(yīng)的確在增加，進(jìn)而分流了部分二手房客戶(hù)。

根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局《2018年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況》，2018年鄭州全市住宅施工面積12714.8萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)13.1%；住宅竣工面積1357.1萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)33.2%。

據(jù)鄭州市人民政府消息，截至2018年12月底，商品住房累計(jì)可售面積為2207.69萬(wàn)平方米，與2017年12月底相比，商品住房增加429.66萬(wàn)平方米。從年度數(shù)據(jù)看，2018年商品住房累計(jì)可售面積為歷史新高。

中指院數(shù)據(jù)表明，上半年鄭州商品住宅市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)445萬(wàn)平方米，雖然同比略有下降14%，但成交大幅增加——累計(jì)成交630萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43%。

鄭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“6月以來(lái)，各開(kāi)發(fā)商加快了推盤(pán)速度，一些區(qū)域存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市。”

據(jù)諸葛找房，6月鄭州共有27個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，供應(yīng)8190套房源，成交6126套，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目增加7個(gè)，供應(yīng)量增加65%，成交量增加47%。

另?yè)?jù)Wind，鄭州土地供應(yīng)總體也呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。今年春節(jié)以來(lái)，居住用成交土地?cái)?shù)量和成交土地規(guī)劃建筑面積除6月外皆穩(wěn)步增長(zhǎng)，7月成交土地規(guī)劃建筑面積達(dá)到161.76萬(wàn)平方米，這些都將在不久之后轉(zhuǎn)化為可售項(xiàng)目。

但樓面價(jià)有不斷走低趨勢(shì)。據(jù)Wind，鄭州成交土地樓面價(jià)自2018年8月6151.25元/平方米后便開(kāi)始整體趨弱，今年6月最新數(shù)據(jù)為3411.82元/平方米，幾乎腰斬。

降價(jià)邊緣

新房的大量入市，擠壓二手房的空間同時(shí)，自身也不免膠著。

中指院數(shù)據(jù)表明，鄭州新房?jī)r(jià)格整體呈下降態(tài)勢(shì)。

2019年上半年，鄭州商品住宅成交均價(jià)為13138元/平方米，同比下降3%。自2015年起，鄭州商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，但2018年下半年增速明顯放緩，2019年上半年成交均價(jià)首次出現(xiàn)下跌。

成交規(guī)模較大的熱點(diǎn)區(qū)域，降價(jià)趨勢(shì)更為明顯。

根據(jù)中指院，2019年上半年惠濟(jì)區(qū)成交規(guī)模最大，累計(jì)成交量達(dá)到113萬(wàn)平方米，占市區(qū)成交總規(guī)模的18%，降價(jià)的苗頭也最先在這里顯現(xiàn)。

此前據(jù)媒體報(bào)道，鄭州最北部的惠濟(jì)區(qū)大河宸院推出了133平方米特價(jià)房，由原價(jià)13000～14000元/平方米降至毛坯10500元/平方米、精裝11500元/平方米，降幅達(dá)到3000元/平方米。

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者到達(dá)大河宸院售樓處時(shí)，這里人頭攢動(dòng)，一如當(dāng)下熏蒸的暑氣。

“你是聽(tīng)到了我們打折的消息才過(guò)來(lái)的吧？”項(xiàng)目工作人員笑著對(duì)記者說(shuō)，“這兩天有很多看房者直接來(lái)咨詢(xún)降價(jià)的事情，但其實(shí)那是我們的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，現(xiàn)在已經(jīng)停止了。”

該銷(xiāo)售繼續(xù)解釋?zhuān)?ldquo;我們一共就700多套房源，而我們委托的兩家銷(xiāo)售公司一下子就訂了150套，銷(xiāo)售公司承銷(xiāo)多，所以我們肯定要進(jìn)行一些讓利，團(tuán)購(gòu)總是比單買(mǎi)要合適些。”

“這是個(gè)誤會(huì)。”該銷(xiāo)售說(shuō)，“按說(shuō)團(tuán)購(gòu)是一次性售完的，不會(huì)對(duì)其他業(yè)主有影響，但團(tuán)購(gòu)中有幾套房源因未能及時(shí)付清首付被清岀，導(dǎo)致了零星房源流向市場(chǎng)，并且也按團(tuán)購(gòu)價(jià)在銷(xiāo)售，一些業(yè)主便認(rèn)為我們?cè)诮祪r(jià)銷(xiāo)售，我們已經(jīng)向他們解釋了，并向主管部門(mén)做了匯報(bào)。”

“現(xiàn)在團(tuán)購(gòu)活動(dòng)已經(jīng)停止了。”

同樣在惠濟(jì)區(qū)，另一個(gè)由鄭州本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目家河家，銷(xiāo)售人員的報(bào)價(jià)比其公示的備案價(jià)低了1000元/平方米左右。“我們這附近的幾個(gè)新盤(pán)單價(jià)幾乎都是一樣的，你可以去比較一下。”

而在南龍湖區(qū)一處新盤(pán)，銷(xiāo)售人員向記者介紹：“目前鄭州的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，項(xiàng)目二期與去年底上市的一期比，單價(jià)僅上浮了100余元，很多資金實(shí)力不足的小開(kāi)發(fā)商甚至還略有降價(jià)。”

鄭州某中介機(jī)構(gòu)的掛牌房源

限購(gòu)邊緣

目前，鄭州對(duì)非本地戶(hù)籍人員進(jìn)行限購(gòu)，但在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的實(shí)地走訪(fǎng)中，幾乎每個(gè)銷(xiāo)售人員都向記者承諾可以突破限購(gòu)限制。

“沒(méi)有鄭州戶(hù)籍也可以，只要您看中這套房子，限購(gòu)什么的都好說(shuō)。”

記者走在惠濟(jì)區(qū)各樓盤(pán)間，時(shí)常會(huì)有自稱(chēng)“外場(chǎng)銷(xiāo)售”的人上前搭訕“來(lái)我們這里看看房吧”。

在一處新盤(pán)，有銷(xiāo)售人員在向一些人做樓盤(pán)介紹，其向記者表示：“這些是我們找的渠道銷(xiāo)售。”

不過(guò)，就在7月22日～9月30日，據(jù)河南省人民政府消息，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局將開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)集中整治，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的違法違規(guī)行為。

在整治的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為中，文件均提及前文所述“向不具備購(gòu)房資格的對(duì)象出售商品住房/提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，或者誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造資料規(guī)避限購(gòu)政策”。

記者留意到，2018年7月，河南省住建廳曾發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為的通知》，從預(yù)售證管理、商品房現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售、商品房銷(xiāo)售行為以及中介服務(wù)等多方面，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在商品房銷(xiāo)售中存在的“返本銷(xiāo)售”“首付貸”“私下內(nèi)部認(rèn)籌、排號(hào)”等一系列違規(guī)行為進(jìn)行了明確限制，并明確了處罰主體單位。

此后的8月，鄭州市人民政府印發(fā)《關(guān)于依法查處商品房違法預(yù)售行為的通告》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房必須遵守5項(xiàng)規(guī)定，同時(shí)明確了商品房違法預(yù)售的8種處理方式。從具體條款看，去年8月與此次的文件內(nèi)容殊途同歸。

“現(xiàn)在一些樓盤(pán)的各種突破限購(gòu)、降價(jià)銷(xiāo)售、大肆渠道鋪設(shè)，歸根結(jié)底還是反映出了開(kāi)發(fā)商對(duì)鄭州樓市下半年信心不足，以期快速回款。”一名業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝