每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

京東集團(tuán)副總裁沈建光 每經(jīng)記者 張建 攝

“100城土地成交總價(jià)累計(jì)同比已經(jīng)從今年3月的-11.9%上升到6月的17.1%，而成交面積增速則仍為負(fù)值，這可能就是引起新一輪調(diào)控的重要原因。”8月8日，在2019博鰲房地產(chǎn)論壇上，京東集團(tuán)副總裁、京東數(shù)字科技首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光指出。

今年第一季度，新增貸款和新增社會(huì)融資總量均創(chuàng)歷史新高，“可能就是因?yàn)橛辛诉@樣一個(gè)季度的政策放松之后，我們看到土地價(jià)格狂漲。”沈建光表示，“在這一背景下，房企違規(guī)融資拿地等亂象有抬頭之勢(shì)，金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。”

因此，今年4月開始，銀保監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委等發(fā)布各種政策，對(duì)銀行貸款、信托、發(fā)債等均全面收緊。“從過去的形勢(shì)看，政策大幅收緊的情況下，土地價(jià)格一定會(huì)回落。”

其中，信貸融資是本輪規(guī)范重點(diǎn)。過去幾年，投向房地產(chǎn)的新發(fā)行信托計(jì)劃占比逐漸提升，根據(jù)用益信托網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年以來均值超過40%，尤其今年第二季度增長(zhǎng)較快，截至6月這一數(shù)字超過48%。

沈建光認(rèn)為，對(duì)信托的調(diào)控會(huì)越來越嚴(yán)，房地產(chǎn)融資越來越收緊。“過去幾年房企在海外融美元債的金額非常高，每年都有500億美元，但今年上半年就達(dá)到了500億美元。海外融資成本也是很高的，有些達(dá)到了10%左右，但他房企還是在大量融資，說明對(duì)資金的需求非常高。”

而海外發(fā)債也在逐漸收緊，能還一年到期的債務(wù)才可以到海外發(fā)債。房企今年在海外發(fā)了這么多債，但實(shí)際上凈融資額還是負(fù)的。沈建光表示，這意味著新債還不夠還舊債，所以還債壓力明顯增大，而且融資成本也在上升。事實(shí)上，從5、6月開始，嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響已經(jīng)全面展現(xiàn)。“這只是剛剛開始，我覺得對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控、資金鏈的全面收緊，反映到價(jià)格、銷售還有一段時(shí)間。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝