每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

9月5日，第九屆中國價值地產(chǎn)年會在深圳舉行。會上，中房集團理事長、國務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長孟曉蘇做《落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效管理機制》主題演講。他指出，第一，要落實房地產(chǎn)長效管理機制；第二，要完善市場體系與保障體系；第三，要穩(wěn)步推進“房地產(chǎn)稅”立法。

在孟曉蘇看來，中國的房地產(chǎn)市場不是一個穩(wěn)定的市場，而是一個不斷回旋上升的市場。而近年的“短期刺激”，讓房地產(chǎn)市場不斷出現(xiàn)“三年周期”。

他此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，我們不用發(fā)愁房企會怎樣，我們需要考慮的是房地產(chǎn)長效機制建設(shè)問題，避免房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)幾年一個小周期的尷尬情況。

應(yīng)全方位學(xué)習(xí)世界不同國家的城市建設(shè)經(jīng)驗

孟曉蘇表示，目前我國大城市建成區(qū)域普遍偏小，國家規(guī)劃城市人均面積應(yīng)達到100平方米，但很多城市只有70～80平方米。

他舉例道，比較而言，東京都市圈建成區(qū)6993平方公里，約等于我國北京、上海、廣州、深圳、天津和重慶六大城市面積之和。偏小的城市建成區(qū)域也帶來了交通擁堵、汽車限購等問題，當(dāng)下汽車行業(yè)連續(xù)18個月產(chǎn)銷下滑，二者不無聯(lián)系。

“城市規(guī)劃面積偏小也導(dǎo)致了我國很多城市住宅用地都是偏小的，所以地價過高，人為地推高了房價。”

我們需要分析城鎮(zhèn)化過程中各個城市的不同情況，不要都套用一個模式。有些城市是人口凈流出的城市，就要做好人口減少的規(guī)劃，考慮流出人口如何更好安排，留下的人口如何過得更好。許多人口凈流出的鄉(xiāng)村，進城人口的房子還在繼續(xù)留著不能轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。出現(xiàn)的怪象是“村里的房子沒人住，農(nóng)民工進城沒有房子住”。

“很多大城市在土地規(guī)劃和用地規(guī)劃方面都存在問題，應(yīng)當(dāng)全方位學(xué)習(xí)世界不同國家的城市建設(shè)經(jīng)驗。”孟曉蘇認(rèn)為，“我國大城市應(yīng)走出單一的規(guī)劃模式，按照城市規(guī)劃用地指標(biāo)，合理增加土地供給，科學(xué)擴大城市規(guī)模。特別是要增加城市住宅建設(shè)用地，防止因供地過少造成地價過高，人為推升房價上漲。”

從小產(chǎn)權(quán)房開始征房產(chǎn)稅

孟曉蘇表示，房產(chǎn)稅的方案可以通過三步走。

首先，應(yīng)向全部城鎮(zhèn)住房征收房產(chǎn)稅。首套房免征房產(chǎn)稅的政策很難實施，一方面因為首套房的認(rèn)定有難度，另一方面也引發(fā)“假離婚”等現(xiàn)象。

其次，每位居民“退稅一套”可保公平。每個居民可以有一套房產(chǎn)的退稅份額，也就保證了公平。退稅的憑據(jù)是身份證，這樣每個家庭成員都能夠有一套房的退稅名額。簡單說，即“見房就征，見證就退”，應(yīng)當(dāng)將商改房、政策性安置房都包括在內(nèi)。如果操作按此，退稅系統(tǒng)可以在短期內(nèi)建立。

最后，是從小產(chǎn)權(quán)房開始征房產(chǎn)稅。小產(chǎn)權(quán)房沒繳納過土地出讓金，如果不通過征稅的辦法，沒有辦法解決這個問題，通過房產(chǎn)稅可以很妥善地將此問題解決。稅率可以高一點，這樣的話小產(chǎn)權(quán)房就會成為穩(wěn)定的稅源，同時可以讓賣房的農(nóng)民、買房的居民和地方政府多方共贏。

征收房產(chǎn)稅能夠令政府每年獲得穩(wěn)定的稅金，還能在此基礎(chǔ)上取消行政手段的限購與限貸，將房產(chǎn)稅變成市場調(diào)控的辦法。最后，若實施房產(chǎn)稅，就沒有再征收土地增值稅的必要了。

“房產(chǎn)稅的建立將是一個重大改變，是我國重大的制度創(chuàng)新。”孟曉蘇總結(jié)道。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）