每經記者 任飛    每經編輯 肖芮冬    

作為一項補充型養(yǎng)老工具，住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，理論上具有廣泛的經濟及社會價值。

不過，這種創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務卻推廣得并不順利，甚至在一線城市房地產高價的誘惑下，依然被機構拒絕。

據《每日經濟新聞》記者了解，房屋的價值評估是導致其無法大面積推廣的關鍵因素。

而對于如何破解這一難題？有專家認為，應從理念及制度層面改進和修繕，立體式破冰當前“以房養(yǎng)老”困局。

想“以房養(yǎng)老”的老年人投保不易

“我拿什么去養(yǎng)老？”自2014年6月監(jiān)管機構發(fā)布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老試點的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）以來，一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務被保險公司試點推廣，這也標志著開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（“以房養(yǎng)老”）試點工作的啟動。

對于部分有房有錢的老人來說，由于他們有足夠的退休金，因此并沒有太大參與該保險的需求。而對于有房沒錢的老人而言，或許才被保險公司視作目標群體。不過記者調查發(fā)現，此類產品在市場上面臨著尷尬的處境——愿意“以房養(yǎng)老”的人不占大多數，這小部分人卻也面臨著投保艱難的處境。

據新華社報道，截至2018年6月底，盡管有多家保險公司獲得了試點資格，但只有一家保險公司開展了業(yè)務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。

《每日經濟新聞》記者發(fā)現，其中很大部分人比起抵押房產參與該保險，更傾向于尋求兒女以及社會的幫助，靠微薄的養(yǎng)老金和救濟金度日。即使少部分老年人有參與投保的意向，但卻由于兒女不同意或者房屋產權非獨立產權以及不理解條款和定價等多方面原因而放棄投保。

而在有意投保的一方，出于房產反哺養(yǎng)老的需求，他們也愿意通過保險公司來做這件事。深圳某壽險業(yè)務員小王（化名）告訴記者，“有的老人擁有的房產是多年積蓄按揭下來的，現在也想通過把房子抵給保險公司，以投保年金險的方式未來每個月拿幾千塊錢。”

記者也從市場上了解了個別案例的抵押、核準、投保及受益人回報的情況。有市場人士舉例稱，如果對房屋抵押估值給予90%（不同資產評估結果有差異）的認定額度，假定300萬的房子確認有效保險價值就是270萬，如果屬于夫妻共同財產且共同投保的話，人均有效保險價值可追認為135萬，等于每人擁有135萬現金去購買年金養(yǎng)老產品，以20年為受益期限，保險機構通過內部精算確認，每月支付給受益人近4000元的款項（不同精算方式和投保人信息影響最后收益）。

可見，數百萬房產抵押參與投保最終換來的是月均幾千元的養(yǎng)老金，還得按月領取，如果老人未拿滿20年，抵押房產也同樣會被收回。不少受訪者表示，不如直接將房產變現自主配置投資，有人稱這個交易不公平，“長壽則機構虧，反之機構賺”；但也有受訪者表示，目前二手房的變現難度在加大，即便是如愿賣房提前獲得流動性，在可能出現的通脹預期下提前鎖定利率去投資才是王道。

愿意嘗試“以房養(yǎng)老”的人顯然是已經做好了“高開低走”的準備，然而記者卻發(fā)現，現實中能為他們提供服務的保險機構卻開始躲閃。每經記者向廣州市三家大型保險公司客服了解抵押辦理投保業(yè)務時，其均表示“目前不辦理相關業(yè)務”，即便是擁有本地住房也是如此。

產品成熟但保險公司不愿推廣

事實上，《指導意見》在推出時也給出試點期限，即2014年7月1日~2016年6月30日，但后來也延長至2018年6月30日?？涩F實情況是，此類產品并非各家機構主推的重點。

小王告訴記者，類似的情況其實很普遍，“有的保險公司甚至會告訴你‘沒有而且也不會做此類產品’，但實際上此類產品的設計非常成熟，只是高層不愿意推”。原因很簡單，他直言——“不賺錢”。

記者轉向北京了解情況，得出的回應與之類似。有當地保險機構從事壽險業(yè)務的經理告訴記者，北京、上海有過試點，不過反響并不好，保險公司不會主推。“因為這種項目還要第三方評估機構對房子進行評估。這塊業(yè)務已經超出保險公司業(yè)務范疇了，而且為了防范風險一般這種房屋評估價格都比較低，大多數房主對價格并不認可。”

該經理透露道，即便是能做相關業(yè)務的中資保險機構，目前能夠給出的房產評估價格與銀行方案沒太大差別。據了解，目前銀行對抵押房產能夠給出的資產評估價格，多數維持在房產當前市場價格的60%~70%左右。此前有市場人士表示，有的保險公司委托第三方可以給出九成的估值價格，但在這位經理看來，這種“彈性空間”已經被壓縮得很小，幾乎不可能。

他指出，即便保險公司委托第三方做了評估工作并撮合成功，也需要投資部門把所有的保費拿出來進行投資。“目前的市場環(huán)境，誰都不愿為房屋抵押的評估價值兜底，所以不可能授權第三方公司給予如此大的估值核算尺度，且三方評估同樣需要牌照準入，如果報價虛高不符合實際情況就違規(guī)了。”

可見，房產抵押過程是保險公司授權第三方執(zhí)行的，因此就算第三方確認有效保險價值后投向保險公司的年金險，后者也會對這部分錢的穩(wěn)定性感到擔憂，隱患主要來自于可能發(fā)生的抵押物資產貶值而帶來的長線配置壓力。機構方面普遍認為，投保資金不發(fā)生變故是機構投資部門做好未來十多年資產配置的基礎，如果期間因抵押房產價值發(fā)生變動對已投資資本造成強退或其他變故就會發(fā)生風險。與此同時，投保資金也并非一次性全部供財務投資使用，部分也會當作企業(yè)自身流動性需求被使用，因此單個產品所投保資金的升值壓力不小。

此外，即便是保險公司履職幫助擬投保人辦理抵押事項，中間的手續(xù)也相對繁瑣。該經理坦言，如果擬投保人對第三方評估機構的報價不滿意，就會再找一家三方機構評估，有的甚至要數家機構聯合評審，產生的費用都將算作成本。據記者調查，這部分手續(xù)費大約會在房屋評估價格的10%左右。

可見，擬投保人在抵押房產的過程中，一方面與機構給出的意見分歧較大，另一方面機構也在監(jiān)管高壓之下對資產審核慎之又慎，同時還要承擔因撮合交易不成功而產生的各種手續(xù)費用。所以，抵押房產的估值水平已成為影響老年人參與“住房反向抵押養(yǎng)老保險”的關鍵因素和矛盾起點。