每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上海樓市經(jīng)歷了短暫的小陽春之后逐漸回落，也未在市場的期待中迎來傳統(tǒng)的“金九銀十”開局。

從上海房產(chǎn)之窗近幾個月的二手房指數(shù)變化來看，7月份上海二手房指數(shù)終止連續(xù)四個月的上漲走勢，轉(zhuǎn)為下跌；8月份則繼續(xù)同環(huán)比雙雙下跌。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月前三周上海二手房新增掛牌2.9萬套，比去年同期減少14.7%；成交量則連續(xù)5個月環(huán)比下跌。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“慣例上，下半年的成交高點多半在9月份，從今年趨勢研判，10月上海二手房成交量大概率比9月低。”

上海某房產(chǎn)中介門店 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

賣套二手房至少等3個月

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了上海多家中介連鎖門店，不少工作人員表示，即使掛牌價格不太高，也起碼要等上3個月才能賣出。如果房齡、樓層各方面不是特別理想的話，從掛牌到成交可能要半年以上時間。

“最近來看房的都是剛需中的剛需，基本上沒有投資客了。”內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦板塊一家中介的工作人員小鄭告訴記者。

由于該區(qū)域6～8月份有過一波動拆遷高峰，涉及數(shù)千戶居民，因此二手房看房和交易表現(xiàn)得異?；钴S，但小王說，“現(xiàn)在這個狀態(tài)才是正常水平，和往年差不多，雖說是‘金九銀十’，但成交量并沒有上去。”

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海二手房新增掛牌量近期維持穩(wěn)定，但與去年同期相比出現(xiàn)不同程度下跌，并且跌幅略有擴大。8月份新增二手房掛牌量3.65萬套，同比減少了11.4%；9月份前三周新增掛牌量2.9萬套，比去年同期減少14.7%。

二手房掛牌價格也在房東的心理預(yù)期影響下出現(xiàn)波動。從今年第34周開始，上海二手房掛牌均價止跌反彈，在第38周達(dá)到了環(huán)比0.66%的近期最高漲幅；掛牌價則達(dá)到56758元/平方米，比年初的62793元/平方米減少了6000元/平方米。

易居研究院研究報告認(rèn)為，從上海市二手房掛牌來看，掛牌量有所減少且接受議價的行為增多。由此可知，除臨港片區(qū)由于新政導(dǎo)致個別板塊出現(xiàn)利好外，全市二手房市場景氣度持續(xù)減弱。

2019年第25周~38周上海二手房掛牌均價變動情況  數(shù)據(jù)來源：諸葛找房 

盧文曦指出，“樓市調(diào)控政策沒有動搖，因此市場需求很難快速釋放。并且經(jīng)過兩年多的調(diào)整，房價也穩(wěn)住了，市場也意識到炒房獲利空間相當(dāng)有限，2016~2017年入市的甚至有可能面臨虧本的情況。這些事實也充分教育了投機客，所以目前買家基本都是自住客。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，“掛牌量下降說明房東心態(tài)發(fā)生了變化，在掛牌價格上也沒有上漲的可能性；近期大家也不會盲目掛牌交易，現(xiàn)在也不是交易的好時機。另一方面，也不排除前期掛牌的部分房源消化掉了。市場交易量仍然不錯，可能是前期掛牌量減少的那部分體現(xiàn)在交易數(shù)據(jù)上。”

成交量環(huán)比連降5個月

自2017年初以來，上海二手住宅成交量一直處于低位盤整狀態(tài)，易居研究院《上海房地產(chǎn)市場月度報告》數(shù)據(jù)顯示，今年3月份二手房成交量強反彈，一度創(chuàng)下2016年10月以來的新高，但隨后便持續(xù)回落。今年4~7月份二手房成交量持續(xù)回落，仍站在強弱分水嶺之上。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，7月上海份二手房成交20211套，8月份成交19694套，9月上半月成交9048套，環(huán)比變化并不大。但值得注意的是，上海二手房成交量已經(jīng)連續(xù)5個月環(huán)比下降，這也是自今年3月份以上海來首次出現(xiàn)二手房成交量不足2萬套的情況。

價格方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份上海二手住宅價格環(huán)比下跌0.1%，漲幅也再度跌回負(fù)區(qū)間；7月份環(huán)比漲幅0.4%，同比漲幅0.2%；8月份環(huán)比漲幅0%，同比漲幅0.3%。

上海某住宅小區(qū)  圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

《上海房地產(chǎn)市場月度報告》對成交結(jié)構(gòu)進行了分析，8月份僅上海遠(yuǎn)郊二手房成交量環(huán)比有所增長。其中受利好政策影響，浦東臨港新城的二手房成交量在各板塊中最高，環(huán)比增長128.8%，但購房者中以投資客為主。

易居研究院認(rèn)為，在2015年至2016年10月的樓市繁榮期，二手房同比漲幅曾不斷擴大至過去12年來最高點36.7%，因此房價下跌調(diào)整期也較長。隨著成交量持續(xù)下行，預(yù)計后續(xù)二手房價格環(huán)比大概率下跌。

盧文曦也預(yù)測，“四季度成交量可能繼續(xù)震蕩下行，價格穩(wěn)定在目前水平，維持小幅震蕩為主。”

“市場形勢雖然不好，但上海二手房市場不論是預(yù)付的交易量還是同比數(shù)據(jù)，表現(xiàn)都還不錯。說明一手房首付比例太高，導(dǎo)致部分需求進入二手房市場，特別是部分房源學(xué)區(qū)較好的，會有一個積極的表現(xiàn)。”嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出,“即使交易量出現(xiàn)持續(xù)下滑，也只能認(rèn)為上海市場是有所降溫，但是不必太悲觀。”

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶