每經(jīng)記者 黃婉銀     每經(jīng)編輯 魏文藝    

位于四川盆地中部的遂寧市，西連成都，東鄰重慶，是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域性中心城市，也是四川省戰(zhàn)略部署建設(shè)的“六大都市區(qū)”之一。這座四線城市曾是本地開(kāi)發(fā)商的天下，而今已經(jīng)吸引了碧桂園、保利、中鐵、融創(chuàng)、金科、敏捷等多家國(guó)內(nèi)知名房企的目光，并成為他們的主場(chǎng)。

國(guó)慶假期乘火車回到老家遂寧，在出站口，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一次看到通道兩旁滿是遂寧各大新樓盤的宣傳廣告，幾乎“承包”了整個(gè)出站口。而家里人的第一個(gè)話題居然也是“房子”，“遂寧的房?jī)r(jià)還在跌。”

下跌的房?jī)r(jià)，也讓一直準(zhǔn)備買房的陳晨猶豫了，他問(wèn)記者：“你覺(jué)得現(xiàn)在該買房嗎？首付款是家里人拼死拼活湊的，要是跌了該怎么交代？但是現(xiàn)在不買我又怕以后又買不起了。”

遂寧河?xùn)|新區(qū)某樓盤項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

新區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)

陳晨2015年大學(xué)畢業(yè)，因?yàn)槭羌抑歇?dú)子就回到遂寧工作。在2018年以前，“買房”——這件需要提前閱盤無(wú)數(shù)、又要借錢湊款的大事，從來(lái)都不是包括陳晨在內(nèi)的遂寧青年需要考慮的，而且也不是一件特別著急的事情。

2018年5月，成都置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司在遂寧河?xùn)|新區(qū)以174.6%的溢價(jià)率拿下遂寧新“地王”，樓面價(jià)約5893元/平方米，該地塊歷經(jīng)約一個(gè)小時(shí)、92輪的激烈競(jìng)拍。

這一年年初，遂寧河?xùn)|新區(qū)的新房市場(chǎng)均價(jià)已突破萬(wàn)元。而在2017年初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者當(dāng)時(shí)了解到河?xùn)|新區(qū)的新房均價(jià)在7000~8000元/平方米。

陳晨感覺(jué)有點(diǎn)不對(duì)了，他家距離曾經(jīng)的“荒蕪之地”河?xùn)|新區(qū)不過(guò)一條河溝。“這個(gè)從小去玩泥巴的地方，房子要一萬(wàn)元一平米才買得起？”

遂寧的城市呈條帶狀，主城區(qū)此前一直在涪江西岸，東岸在多年前皆為荒地、農(nóng)田。2002年，遂寧成立河?xùn)|新區(qū)，確定開(kāi)發(fā)建設(shè)河?xùn)|，作為擴(kuò)展遂寧城市規(guī)模、完善城市功能、提高城市品味、塑造城市形象的重要區(qū)域。

此后，遂寧市政府機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校等先后進(jìn)駐河?xùn)|新區(qū)。2016年10月，位于河?xùn)|新區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)后，才真正活躍了整個(gè)新區(qū)。而占地面積約115畝、總建筑面積約29.15萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，也是整個(gè)遂寧規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富、品牌最多、檔次最高的購(gòu)物中心。

陳晨一家住在一棟2000年建成的回遷房。據(jù)他回憶，那些年遂寧很多地方都進(jìn)行了棚改，但回遷房基本都是本地的小開(kāi)發(fā)商承建，質(zhì)量參差不齊，有的已經(jīng)成為危房，還有的回遷房現(xiàn)在房產(chǎn)證都拿不到。

從小白到專家

看著房?jī)r(jià)上漲迅速，陳晨開(kāi)始說(shuō)服家人湊錢買房。在2018年底，陳晨一家傾盡所有并找親戚朋友借錢，終于湊齊了30萬(wàn)元首付款。

但陳晨2019年初看房的時(shí)候，剛好遇上2019年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，本來(lái)有點(diǎn)回落的房?jī)r(jià)又漲起來(lái)。“河?xùn)|那邊基本都是10000元/平方米，戶型也都是90平方米起，而且還是毛坯房。環(huán)境是好，但真負(fù)擔(dān)不起啊。”

陳晨目前在一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)工作，每月到手工資大約在3500元。“要背房貸的話，一個(gè)月差不多得2000元，另外還要給家里一些補(bǔ)貼。”

國(guó)慶大假期間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪遂寧部分樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然有不少市民在新樓盤售樓處看盤，但也不算火熱。河?xùn)|新區(qū)目前的新樓盤定位多為改善型，戶型基本都是100平方米起步，也就是一套子房總價(jià)至少是百萬(wàn)元起步，這樣的價(jià)格對(duì)于遂寧不少市民而言有著不小的壓力。

于是，陳晨開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)老城區(qū)的二手房市場(chǎng)。他發(fā)現(xiàn)，以前這里只有零星幾家不起眼的中介門店，而現(xiàn)在卻遍地都是，其中還有如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)這樣的連鎖中介機(jī)構(gòu)。

值得注意的是，記者在國(guó)慶假期發(fā)現(xiàn)，遂寧多數(shù)二手房中介門店都是關(guān)閉的狀態(tài)，還有部分門店打出了店鋪出售的字樣。

正在做二手房中介的張敏告訴記者，國(guó)慶期間很多人都出去玩了，本來(lái)客戶就不多索性放假了。遂寧的二手房市場(chǎng)逐漸熱鬧起來(lái)主要還是一手市場(chǎng)的帶動(dòng)，但事實(shí)上做起來(lái)并不容易，“平均下來(lái)實(shí)際成交量并不多，還經(jīng)常遇到買家跳單的情況”。

遂寧城區(qū)小南街附近一家中介門店 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

看完一輪二手房后，陳晨發(fā)現(xiàn)這條路也沒(méi)法走了。遂寧老城區(qū)近年來(lái)少有拆遷重建的房子，多數(shù)已年代久遠(yuǎn)，總價(jià)在27萬(wàn)~100萬(wàn)元不等。

陳晨去看過(guò)一套距離市中心很近的位于凱旋中路的二手房，75平方米，三室兩廳，總價(jià)在50萬(wàn)元左右。這套房子所在的樓棟并沒(méi)有小區(qū)名，沒(méi)有物業(yè)，也沒(méi)有公共設(shè)施，樓前是一塊坑坑洼洼的水泥空地和垃圾桶，這是遂寧很多老小區(qū)的共同模樣。

那是一套8層的樓梯房，外立面還是灰色的水泥，樓棟下簡(jiǎn)易的鐵門已經(jīng)銹跡斑斑。房子沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，家具陳舊又簡(jiǎn)單，墻面只是簡(jiǎn)單粉刷，木質(zhì)的窗框和房門都已泛黃脫皮，其中一個(gè)房間完全是暗室，沒(méi)有一絲光線。

“這套房子只比我現(xiàn)在住的房子好一點(diǎn)點(diǎn)而已，只是位置好，但裝修下來(lái)至少還得花個(gè)十多萬(wàn)。”陳晨看過(guò)的幾套二手房都是如此，稍微好一些的次新房?jī)r(jià)格都在100萬(wàn)元左右，與新房相差無(wú)幾。

無(wú)奈，陳晨又繼續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)距離市區(qū)比較遠(yuǎn)的金橋、物流港片區(qū)。“從開(kāi)始的一竅不通，到現(xiàn)在每個(gè)樓盤的容積率、梯戶比、戶型、優(yōu)缺點(diǎn)等等，我都大概清楚。畢竟握著全副身家，不敢不謹(jǐn)慎啊。”

金橋片區(qū)是遂寧大城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)最低的區(qū)域，約在5000元/平方米，但對(duì)本地人來(lái)說(shuō)還是顯得較為偏遠(yuǎn)。

“這個(gè)區(qū)域投資潛力不大，自住上班又太遠(yuǎn)，配套也還沒(méi)有起來(lái)。”陳晨說(shuō)，他問(wèn)過(guò)一個(gè)銷售他們樓盤最大的優(yōu)勢(shì)是什么，銷售回答他“價(jià)格便宜”。

從東邊看到西邊，再?gòu)谋边吙吹侥线?，陳晨最終把目光鎖定在性價(jià)比適中的物流港片區(qū)。

遂寧物流港片區(qū)某樓盤銷售中心現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 黃婉銀攝

猶疑中下定金

億翰智庫(kù)西南院統(tǒng)計(jì)顯示，2019年1~7月，遂寧樓市成交量同比去年同期大幅下降47%，比2017年同期下降41%，降溫明顯。

遂寧市房管局信息系統(tǒng)顯示，截至今年8月底，全市新建商品房庫(kù)存726.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.66%，消化周期約30.7個(gè)月。其中，新建商品住房庫(kù)存295.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)113.74%，消化周期約14.2個(gè)月。

在河?xùn)|新區(qū)的集美嘉悅項(xiàng)目展示廳，銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年春節(jié)遂寧房?jī)r(jià)確實(shí)有所下滑，之前新區(qū)有樓盤可以賣到13000元/平方米，現(xiàn)在基本都在9000~10000元/平方米。

陳晨也觀察到，今年初物流港片區(qū)有樓盤的均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，現(xiàn)在基本都在6000~7500元/平方米。金橋片區(qū)也從之前的5000~6000元/平方米，降至4000~5000元/平方米。“看著這樣降，我就不知道該怎么辦了。降了虧不起，漲又怕追不上。”

近一年遂寧房?jī)r(jià)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

一直以來(lái)，遂寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是本地開(kāi)發(fā)商的主場(chǎng)，也開(kāi)發(fā)出了一些在本地比較知名的樓盤。但隨著近幾年外地房企不斷進(jìn)駐，此前強(qiáng)勢(shì)的本地開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)始減少。

包括河?xùn)|新區(qū)在內(nèi)，遂寧目前已經(jīng)有碧桂園、保利、中鐵、融創(chuàng)、金科、敏捷等多家外地房企進(jìn)駐，部分房企還規(guī)劃了不止一個(gè)項(xiàng)目。集美嘉悅項(xiàng)銷目售人員表示，他們進(jìn)駐遂寧主要原因是政府的招商引資。

除了新區(qū)的大力開(kāi)發(fā)，房企敢于進(jìn)駐遂寧的另一大原因在于，隨著先進(jìn)產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)的投資建廠，遂寧的人口也在增加。目前，遂寧發(fā)展起來(lái)的電子信息產(chǎn)業(yè)已集聚相關(guān)企業(yè)近200家，產(chǎn)值規(guī)模居四川省第三位。深康佳也計(jì)劃在遂寧經(jīng)開(kāi)區(qū)投資約100億元，打造產(chǎn)業(yè)鏈條完善、配套能力強(qiáng)勁、功能配置完善的電子科技產(chǎn)業(yè)園。

物流港片區(qū)的九樾府項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，前一兩年這一區(qū)域沒(méi)有品牌房企進(jìn)駐，本地房企開(kāi)發(fā)的多數(shù)樓盤項(xiàng)目都很好賣，但也有部分小開(kāi)發(fā)商后來(lái)因資金鏈問(wèn)題出現(xiàn)樓盤爛尾的情況。

盡管該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為頭部房企，但該名銷售人員表示，一些本地的市民或許更認(rèn)可本地的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

陳晨也是因?yàn)榭捶慷嗔瞬胖篱_(kāi)發(fā)商的差異：“有認(rèn)識(shí)的人買了爛尾樓，一直在維權(quán)，所以即便有些小開(kāi)發(fā)商房子很便宜我也不敢買了。”

終于，陳晨在國(guó)慶其間預(yù)定了物流港片區(qū)的中環(huán)一號(hào)一套90多平方米戶型，該項(xiàng)目是由某頭部房企和遂寧本土一家企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的，均價(jià)在6500元/平方米左右。“價(jià)格適中，配套也不差，就湊合吧，再繼續(xù)看房我就要吐了，太折磨了，上班都沒(méi)法安心。反正買來(lái)自己住的，是漲是跌我都認(rèn)了。”

陳晨目前有一個(gè)交往三年的女朋友，談到今后的結(jié)婚打算時(shí)，他擺擺手說(shuō)：“現(xiàn)在不敢想那么遠(yuǎn)，女朋友現(xiàn)在也暫時(shí)不考慮結(jié)婚，走一步看一步吧，至少現(xiàn)在先有一個(gè)比較好的家。”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀