每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

曾被王石稱為“地產(chǎn)航母”的合生創(chuàng)展“蘇醒”了。今年以來(lái)，許久未在公開市場(chǎng)拿地的它開始變得積極，在它頗具造詣的城市更新領(lǐng)域，也動(dòng)作頻頻。今年以來(lái)，它連續(xù)拿下了位于廣州、東莞的多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

這是沉寂許久、徘徊百億多時(shí)之后，合生創(chuàng)展動(dòng)作最大的一年。這多少意味著掌舵者對(duì)它在規(guī)模上提出了高增長(zhǎng)的需求，但通過(guò)加碼舊改的方式在短時(shí)間內(nèi)沖擊規(guī)模或許并不現(xiàn)實(shí)。

舊改的A面是高利潤(rùn)率，B面則是進(jìn)程緩慢。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查廣州多個(gè)合生創(chuàng)展的城市更新改造項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展在財(cái)務(wù)報(bào)表上有體現(xiàn)的（即已確權(quán)的項(xiàng)目）多數(shù)進(jìn)度不及預(yù)期；而于今年簽約的鷺江村、康樂(lè)村舊改目前尚處于前期階段，離進(jìn)入開發(fā)進(jìn)程尚需時(shí)日。

合生創(chuàng)展留給業(yè)界的印象向來(lái)是“手握好地”，但“開發(fā)緩慢”?；蛟S不是合生創(chuàng)展不想快，而是這些土地盤活起來(lái)需要很長(zhǎng)的時(shí)間。它也由此錯(cuò)過(guò)了地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”。推進(jìn)之慢

2019年10月20日，廣州市海珠區(qū)康樂(lè)橋兩旁人來(lái)人往。人們聚集于此，或是為了尋找加工的生意，或是為了招工，這里是廣州最大的紡織專業(yè)市場(chǎng)，每天有無(wú)數(shù)服裝面料、輔料發(fā)往全國(guó)各地。

康樂(lè)橋所在的康樂(lè)村是一個(gè)已被合生創(chuàng)展簽下的城市更新項(xiàng)目。2019年4月，合生創(chuàng)展與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，簽署鷺江村、康樂(lè)村舊村改造合作意向協(xié)議。它是一個(gè)“巨無(wú)霸”項(xiàng)目，據(jù)公開資料，項(xiàng)目的總占地面積高達(dá)107.69公頃，現(xiàn)狀建筑量約330萬(wàn)平方米。

舊改已被證實(shí)，也絲毫沒(méi)有影響到在這里生活與工作的人們。2019年10月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在鷺江村、康樂(lè)村走訪時(shí)看到，一些城中村的房屋依舊在進(jìn)行裝修翻新，部分商鋪則剛轉(zhuǎn)手在進(jìn)行布置，紡織小作坊依然如火如荼地運(yùn)轉(zhuǎn)著。

租客們和工人們被問(wèn)及，是否知道這里即將進(jìn)行舊村改造時(shí)，多數(shù)都表示，“不清楚”“不知道”，即使知曉這一消息，他們也不甚關(guān)心舊改的進(jìn)程，“不太清楚（什么時(shí)候進(jìn)行改造）”，是他們常見的回答。

看起來(lái)，短時(shí)間內(nèi)，鷺江村、康樂(lè)村依然是紡織產(chǎn)業(yè)的重鎮(zhèn)，否則工作、居住于此的人們不會(huì)對(duì)舊改的到來(lái)漠不關(guān)心。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從鷺江村、康樂(lè)村舊改辦公室所獲取的資料顯示，這一項(xiàng)目目前已經(jīng)完成的進(jìn)程是以97.19%的通過(guò)率同意進(jìn)行全面改造及合作改造，且已于2019年6月3日完成入戶測(cè)量，片區(qū)策劃方案初稿也已經(jīng)完成編制。

然而，這僅是萬(wàn)里長(zhǎng)征的第一步。從立項(xiàng)到規(guī)劃，合生創(chuàng)展要完成的步驟還有很多。一名TOP10房企投資部的人士在了解這一項(xiàng)目之后表示，“（測(cè)繪）相當(dāng)于立項(xiàng)階段，按照正常的流程來(lái)走，從立項(xiàng)到規(guī)劃通過(guò)就至少要兩年多?！?/p>

而一名重倉(cāng)廣深的舊改房企人士則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“入戶測(cè)繪是前期的（階段），后面才是物業(yè)拆賠。談拆賠是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，是最久的?！?/p>

“平均是8~10年，但項(xiàng)目本身又很大，估計(jì)要更久?！鄙鲜雠f改房企人士指出。

舊改困局

合生創(chuàng)展在廣州的版圖之中，前進(jìn)路云桂村項(xiàng)目是為數(shù)不多在年報(bào)上有所體現(xiàn)的城市更新項(xiàng)目。合生創(chuàng)展于2012年8月成為這一項(xiàng)目的合作企業(yè)，但截止至2019年10月20日，推進(jìn)這一項(xiàng)目目前依舊停滯于拆賠階段。

這是一個(gè)體量不算龐大的項(xiàng)目。據(jù)公開資料，這一項(xiàng)目的用地面積為5.4萬(wàn)平方米，已于2015年2月1日啟動(dòng)改造簽約。

熟悉這一項(xiàng)目的人士曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這一項(xiàng)目之所以推進(jìn)緩慢原因在于，這一片區(qū)有平房超過(guò)百年歷史且屋主已經(jīng)出國(guó)聯(lián)系不上，因此進(jìn)展較為緩慢；另外，部分物業(yè)確權(quán)較難，也對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)造成了影響。

2019年10月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從前進(jìn)路云桂村舊改項(xiàng)目辦公室看到，已有公證處在這一項(xiàng)目設(shè)置了服務(wù)站，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)獲得的資料，他們將為這一項(xiàng)目的繼承權(quán)公證提供幫助。

在財(cái)報(bào)中，合生創(chuàng)展旗下的TIT科貿(mào)園項(xiàng)目目前也處于未動(dòng)工狀態(tài)。這是一個(gè)“總體量達(dá)到82萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星酒店、酒店式公寓和SOHO公寓等”。合生創(chuàng)展稱，在TIT國(guó)際科貿(mào)園項(xiàng)目上，集團(tuán)投下了重金和人力，并預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目將于2016年完工。

TIT科貿(mào)園項(xiàng)目部曾經(jīng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，這一項(xiàng)目未能夠動(dòng)工的原因在于，“因?yàn)檎畬?duì)這一片區(qū)的規(guī)劃一直未能夠最終落定?！?/p>

而據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，一方面合生TIT科貿(mào)園項(xiàng)目7年未動(dòng)工的原因是該項(xiàng)目已過(guò)審批但未符合供地條件，另一方面，該項(xiàng)目2010年注資參與開發(fā)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目卻與2009年政府對(duì)各區(qū)企業(yè)下達(dá)的“退二進(jìn)三”相關(guān)政策文件存在沖突。

變速回旋

從上述新近簽約與過(guò)往項(xiàng)目的進(jìn)展來(lái)看，寄望于盤活舊改項(xiàng)目來(lái)迅速做大規(guī)模，對(duì)于眼下的合生創(chuàng)展似乎并不現(xiàn)實(shí)。它毫無(wú)疑問(wèn)是有著優(yōu)質(zhì)土地資源的，但推進(jìn)的進(jìn)程卻很難跟上節(jié)奏，這或許是它在百億附近徘徊的重要原因之一。

但這似乎沒(méi)有解釋所有的緣由。同樣以舊改見長(zhǎng)的佳兆業(yè)，2018年全年的銷售額已經(jīng)突破了700億元，十年前，它的銷售額僅有31億元，那時(shí)候合生創(chuàng)展已經(jīng)是百億軍團(tuán)的成員了。

從合生創(chuàng)展進(jìn)入百億俱樂(lè)部之后，它就一直在被趕超，從2004年的第一名跌落至2018年的百名開外，它的規(guī)模至今都沒(méi)有突破兩百億元。

合生創(chuàng)展還能夠跟上快周轉(zhuǎn)的節(jié)奏嗎？

如果以佳兆業(yè)為它效仿的模板，這幾年除了在舊改領(lǐng)域持續(xù)加碼之外，佳兆業(yè)也沒(méi)有錯(cuò)過(guò)在公開市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)——今年以來(lái)，佳兆業(yè)憑借招拍掛的方式，進(jìn)入了多座此前未曾進(jìn)入的城市，對(duì)于合生創(chuàng)展而言，這或許是突破口。

合生創(chuàng)展開始看到了公開市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，去年底以來(lái)，它在北京（聯(lián)合金茂）、廣州、佛山、江門以及太倉(cāng)等地的招拍掛市場(chǎng)都有所斬獲。從招聘網(wǎng)站的公開信息也可以查詢到，合生創(chuàng)展在土地投資方面的需求較大——它在北京、杭州、昆山和惠州等地，都有土地投資拓展崗位的需求。

不過(guò)，“江山易改本性難移”，合生創(chuàng)展的企業(yè)基因決定了它即使在規(guī)模的追逐上有著向前邁進(jìn)的渴望，在周轉(zhuǎn)速度上可能在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間也不會(huì)讓外界看到明顯的變化。

2019年年中的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，合生創(chuàng)展的管理層在被問(wèn)及是否加快周轉(zhuǎn)時(shí)肯定地回答，合生一向風(fēng)格穩(wěn)健，整體開發(fā)戰(zhàn)略不會(huì)有大調(diào)整，但周轉(zhuǎn)速度會(huì)有加快。

“不會(huì)過(guò)分追求片面高周轉(zhuǎn)，基于穩(wěn)健現(xiàn)金流和充沛投資回報(bào)的基礎(chǔ)上加快周轉(zhuǎn)速度。我們已經(jīng)儲(chǔ)備充沛資金，下半年可能會(huì)有更大投資力度，我們力度再大也是在財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流允許范圍內(nèi)，而不是單純依靠債務(wù)加快拓展。戰(zhàn)略來(lái)看在加快但是穩(wěn)健和追求利潤(rùn)的目標(biāo)不會(huì)變?！焙仙鷦?chuàng)展的管理層表示。

2019年10月10日，合生創(chuàng)展披露銷售數(shù)據(jù)，截至9月底，公司的合約銷售金額約150.72億元，較2018年同期113億元上升33.4%，這一增速無(wú)驚無(wú)喜。去年底，它的銷售額增速曾經(jīng)是62%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略安排、舊改動(dòng)向等相關(guān)問(wèn)題向合生創(chuàng)展方面發(fā)送采訪函，對(duì)方確認(rèn)已收悉，截至至發(fā)稿未收到回復(fù)。