圖片來源：攝圖網(wǎng)

今日午后，SOHO中國(guó)股價(jià)快速拉升，一度漲幅接近3成，收漲17.9%，報(bào)2.70港元，成交額4.8億港元，最新市值140億港元。

股價(jià)為何異動(dòng)？有媒體報(bào)道稱，SOHO中國(guó)正考慮出售所持商業(yè)地產(chǎn)的多數(shù)權(quán)益，交易價(jià)格可能高達(dá)80億美元（約624億港元），此次出售的商業(yè)地產(chǎn)可能包括北京和上海的至少8棟寫字樓。

三個(gè)月前表示“繼續(xù)持有”

記者在第一時(shí)間聯(lián)系上了SOHO中國(guó)，其公關(guān)團(tuán)隊(duì)人士表示，對(duì)此事無可奉告。

公司中報(bào)顯示，截至6月底，SOHO中國(guó)的總資產(chǎn)為688.98億元，若此次80億美元的出售屬實(shí)，那意味著SOHO中國(guó)將出清手上大部分的物業(yè)。

而今年6月底，潘石屹在北京舉辦的資產(chǎn)推介會(huì)上表示，除銀河/朝陽(yáng)門SOHO之外，SOHO中國(guó)目前持有的其他8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目撐起了上市公司的核心資產(chǎn)，并將繼續(xù)持有。

公司中報(bào)顯示，截至2019年6月，公司在北京持有前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHOⅡ、銀河/朝陽(yáng)門SOHO、麗澤SOHO，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO這9宗物業(yè)資產(chǎn)。位于上海的古北SOHO在今年2月份剛剛開業(yè)，而位于北京的麗澤SOHO則正在開發(fā)建設(shè)中，預(yù)計(jì)會(huì)在今年下半年竣工開業(yè)。

10月22日，有消息稱，SOHO中國(guó)將旗下共享辦公品牌SOHO3Q的11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢(mèng)之星，目前已經(jīng)開始進(jìn)入合同審批流程。對(duì)此，筑夢(mèng)之星內(nèi)部員工表示確有此事，而SOHO中國(guó)方面則表示暫不回復(fù)。據(jù)悉，此次出售的11個(gè)項(xiàng)目位于北京和上海。

甩賣不停

盡管目前無法確認(rèn)出售辦公樓消息真?zhèn)?，不過SOHO中國(guó)近年來一直在“賣賣賣”。公司近期公告顯示，SOHO中國(guó)連辦公樓的車位都要賣……

9月30日，SOHO中國(guó)及賣方（即SOHO中國(guó)六家全資附屬公司）與買方慧泊停車場(chǎng)投資（廣州）有限責(zé)任公司（獨(dú)立第三方）就出售停車位訂立協(xié)議，初始代價(jià)為約人民幣7.61億元，包括相應(yīng)的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及與之有關(guān)的所有其他權(quán)利及利益。

涉及的2583個(gè)地下停車位，幾乎涉及SOHO中國(guó)在北京的所有項(xiàng)目（即建外SOHO東區(qū)、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽(yáng)門SOHO、丹棱SOHO及中關(guān)村SOHO）。

本次交易將給SOHO中國(guó)帶來約2.53億元的毛利潤(rùn)，相當(dāng)于SOHO中國(guó)在2018年度營(yíng)業(yè)收入的14.7%，占SOHO中國(guó)2018年度經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（不含投資物業(yè)的評(píng)估增值）的10.8%。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者根據(jù)公開資料整理，2014年以來，SOHO中國(guó)陸續(xù)出售了其位于北京和上海的多處核心物業(yè)資產(chǎn)，收回資金近300億元。

其中較大規(guī)模的交易有，2014年，SOHO中國(guó)以82.8億元出售了位于上海的SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)以及凌空SOHO的近一半物業(yè)面積。

2015年，SOHO中國(guó)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式向復(fù)星集團(tuán)出售了其所持上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益，2016年，SOHO中國(guó)以32.2億元的對(duì)價(jià)出售了位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)；2017年，SOHO中國(guó)以近90億元的總對(duì)價(jià)出售了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)面積。

“如果真要再賣，就只能賣核心資產(chǎn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

張大偉認(rèn)為，SOHO中國(guó)近年來一直處于賣賣賣的模式中。現(xiàn)在來看，部分資產(chǎn)賣的時(shí)機(jī)不算太好，但是可以說戰(zhàn)略還是成功的，留住了核心資產(chǎn)，降低了杠桿。

長(zhǎng)期專注自持租賃

潘石屹曾經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的先驅(qū)人，其開發(fā)的SOHO系列成為一線城市的標(biāo)志性建筑。2012年SOHO中國(guó)就已經(jīng)躋身百億房企，當(dāng)年?duì)I業(yè)額達(dá)153億元，同比上漲約169%；凈利潤(rùn)約為106億元，核心凈利潤(rùn)約為33.4億元，同比增長(zhǎng)約135%，核心凈利潤(rùn)率約為22%。

不過公司的戰(zhàn)略在2012年發(fā)生了巨大的變化。2012年，SOHO中國(guó)宣布去地產(chǎn)化，從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)為“自持租賃”。SOHO中國(guó)很少拿地，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)急劇萎縮。同時(shí)進(jìn)入了每年賣掉部分自有物業(yè)的模式。

與之對(duì)應(yīng)的是，公司近年來全年?duì)I收保持在20億元左右的水平，早已跌出主流房企。SOHO中國(guó)2018年?duì)I業(yè)額僅為排名榜首的恒大4678.14億元營(yíng)業(yè)額的5‰。

償債壓力堪憂

8月30日，SOHO中國(guó)公布的中期業(yè)績(jī)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約8.89億元，同比增長(zhǎng)4.83%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約5.65億元，同比下跌48.31%，持續(xù)大幅下滑。

公司債務(wù)情況仍然良好——截至2019年6月底，凈負(fù)債率約44%，平均借貸成本約4.8%，境外債務(wù)比例約3.5%。

不過公司賬上現(xiàn)金和償債壓力堪憂。截至2019年6月30日，SOHO中國(guó)的總借貸共計(jì)約177.61億元。其中一年內(nèi)到期的約20.53億元，約116.92億元將于五年以上到期。

截至2019年6月底，SOHO中國(guó)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅11.54億元，不足以覆蓋一年內(nèi)的短期債務(wù)。