每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來(lái)，深圳樓市在出色的“小陽(yáng)春”表現(xiàn)后，還沒(méi)來(lái)得及淡靜，又迎來(lái)示范區(qū)、前海擴(kuò)容、豪宅稅調(diào)整等一波接一波重磅利好，也使深圳樓市在4個(gè)一線(xiàn)城市里走出了獨(dú)立行情。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在深圳二手房市場(chǎng)走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，本月11日深圳豪宅稅新政實(shí)施后，二手房市場(chǎng)反應(yīng)迅速，成交量增漲明顯。但新政實(shí)施半個(gè)多月后，深圳熱點(diǎn)區(qū)域幾乎無(wú)房可賣(mài)。

但與此同時(shí)，市場(chǎng)深處有置業(yè)者焦慮，即便接受現(xiàn)實(shí)不還價(jià)，仍沒(méi)能買(mǎi)到房子；有業(yè)主暗暗揣摩，怎樣以合理的理由、較低的違約成本，撕毀已簽的合約，攻防戰(zhàn)隨時(shí)上演；有西部中介開(kāi)始挑選著客戶(hù)，推送市場(chǎng)新出的僅有的房源。

深圳南山區(qū)某大型社區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜攝

“搞不定二手，我打算買(mǎi)新房了”

整整一夜，在動(dòng)員業(yè)主出價(jià)、簽字的間隙，成陽(yáng)（化名）來(lái)來(lái)回回，在業(yè)主家的樓梯間抽掉了半包煙。他在業(yè)主家坐著，價(jià)格一點(diǎn)不能還就算了，他還眼看著好幾波人來(lái)看房。

動(dòng)之以情曉之以理，從天南扯到海北，甚至跟業(yè)主的老婆都硬攀上了半個(gè)老鄉(xiāng)關(guān)系，凌晨12點(diǎn)過(guò)，業(yè)主仍絲毫未見(jiàn)動(dòng)容，沒(méi)有答應(yīng)跟他簽合同。畢竟，在利益面前，新認(rèn)的半個(gè)老鄉(xiāng)，不足以讓業(yè)主輕易放手。

“業(yè)主想反價(jià)，但又惜售，不肯再出價(jià)，也不知道出多少合適。”成陽(yáng)很是無(wú)奈，干耗著無(wú)濟(jì)于事，于是他給帶看的中介使了個(gè)眼色：今天暫告一段落，走！

緩步走出業(yè)主單元樓，他們撞見(jiàn)了隔壁中介店的同行，正帶著另一波客戶(hù)在樓下等著跟業(yè)主談價(jià)。成陽(yáng)和帶看的中介情緒瞬間都低到了極點(diǎn)，他們知道，這房子大概率買(mǎi)不到了，這單傭金也沒(méi)有了。

成陽(yáng)同業(yè)主拒絕他一樣，拒絕了中介提出的再約其他業(yè)主的請(qǐng)求，并作出最后的決定：“搞不定二手，我打算買(mǎi)新房了。”他轉(zhuǎn)頭將一夜都緊緊捏在手里的一式三份購(gòu)房合同還給了中介。

那天打車(chē)回家的路上，成陽(yáng)一直不解，碧海灣發(fā)生了什么？豪宅稅新政真的能激活如此大的市場(chǎng)交易？那天，他回到家，已是凌晨1點(diǎn)。

這是豪宅稅調(diào)整后深圳西部市場(chǎng)發(fā)生的二手房市場(chǎng)案例。

“虛高”的錯(cuò)覺(jué)

與成陽(yáng)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房不同，楊瑞（化名）幾個(gè)月前的匆忙成交，再回看時(shí)卻使他既驚又喜。

起初預(yù)算有限，買(mǎi)不到心儀的學(xué)區(qū)房，在市場(chǎng)初熱時(shí)被迫選擇了并不太喜歡的獨(dú)棟小區(qū)，宿舍式住宅、沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)、老破小區(qū)、公共交通不便……再次提起時(shí)，他仍舊不滿(mǎn)意地這樣評(píng)價(jià)自己被迫入手的房子。

圖片來(lái)源：受訪(fǎng)者提供

但即便這樣他十分看不上的戶(hù)型，目前的價(jià)格漲幅也遠(yuǎn)超他預(yù)期，并再次刷新了他對(duì)深圳房產(chǎn)的認(rèn)知。他再次打開(kāi)鏈家時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)房源基本已經(jīng)售空，掛牌量?jī)H為兩套，且同戶(hù)型的掛牌價(jià)，比他不久前關(guān)注時(shí)一下猛漲了50萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了幾個(gè)月前的成交價(jià)。

“市場(chǎng)確實(shí)火熱，但實(shí)際上并不是外界看到的那樣虛高，以楊瑞的購(gòu)入小區(qū)為例，仍有部分低價(jià)房源，但大部分房源沒(méi)有上架，所以外網(wǎng)看到的僅是已經(jīng)簽了委托協(xié)議的，報(bào)價(jià)比較高的房源。”深圳某中介員工劉青（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱(chēng)。

圖片來(lái)源：受訪(fǎng)中介提供的內(nèi)網(wǎng)掛牌信息

“起初業(yè)主對(duì)中介不信任，不會(huì)跟中介簽委托書(shū)，但只有有委托書(shū)的房子才能上架，有一些業(yè)主他不想簽委托書(shū)等，就只有我們內(nèi)部能看。但那套掛的絕對(duì)虛高了，同戶(hù)型差價(jià)在130萬(wàn)元左右，高掛牌價(jià)也會(huì)影響到其它業(yè)主心態(tài)。”

“店里每天都有成交，示范區(qū)、豪宅線(xiàn)等利好頻出后，最近市場(chǎng)供不應(yīng)求，這邊現(xiàn)在有很多業(yè)主看到市場(chǎng)這么好，反價(jià)得特別厲害，也有很多不想賣(mài)的。”

對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期，劉青也相當(dāng)樂(lè)觀(guān)。“現(xiàn)在各種利好政策惠深還有豪宅線(xiàn)上調(diào)，成交特別火，之前市場(chǎng)價(jià)的房子基本上都賣(mài)掉了，之后有些業(yè)主漲了一二十萬(wàn)的，基本上也可以賣(mài)掉。剛需可能年前都沒(méi)有撿筍盤(pán)的機(jī)會(huì)了。”

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“對(duì)于深圳來(lái)講，第四季度利好消息頻出，因此房?jī)r(jià)雖有波動(dòng)，但漲幅仍在預(yù)期范圍內(nèi)。政府也不愿意看到房?jī)r(jià)波動(dòng)太大，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅若脫離預(yù)期，估計(jì)政府還將有后續(xù)辦法來(lái)應(yīng)對(duì)。”

“成交向羅湖龍崗轉(zhuǎn)移”

8月份以來(lái)，特別是豪宅稅調(diào)整后，二手交易成本下降，市場(chǎng)迎來(lái)新的成交高峰。南山、寶安房源被持續(xù)消化，目前熱點(diǎn)區(qū)域基本上處于無(wú)盤(pán)可賣(mài)狀態(tài)。同時(shí)，市場(chǎng)熱度也在向遠(yuǎn)郊和曾不太被關(guān)注的羅湖和龍崗區(qū)域轉(zhuǎn)移，輪動(dòng)效應(yīng)明顯且迅速。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，豪宅稅調(diào)整后，全市二手房成交量上漲，其中中大戶(hù)型受稅費(fèi)減免最為明顯，中高價(jià)位成交擴(kuò)大，3房戶(hù)型成交占比最高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

成交方面，龍崗、大鵬、羅湖成交保持上漲，南山、寶安、龍華成交占比小幅減少。深圳貝殼研究院分析認(rèn)為，一方面，新政后業(yè)主心理預(yù)期調(diào)高，尤其是南山、寶安對(duì)政策較為敏感、調(diào)價(jià)活躍的業(yè)主，部分業(yè)主漲價(jià)甚至超過(guò)減稅，令一些比較誠(chéng)意入市的置業(yè)者轉(zhuǎn)而投向其他區(qū)域；同時(shí)，熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源迅速消化，也促使置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)其他區(qū)域；而龍崗、羅湖低價(jià)房源較多的優(yōu)勢(shì)凸顯，剛需置業(yè)者受政策刺激，入市意愿更強(qiáng)，置業(yè)需求得到有效釋放。

均價(jià)方面，新政實(shí)施兩周來(lái)，政策逐漸被消化，全市二手房均價(jià)回調(diào)，剛需重新主導(dǎo)市場(chǎng)。中高價(jià)位物業(yè)成交占比減少，剛需重新主導(dǎo)市場(chǎng)，均價(jià)回調(diào)至政策前水平。據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，300萬(wàn)元以?xún)?nèi)物業(yè)占比變化不大，300萬(wàn)~500萬(wàn)元物業(yè)成市場(chǎng)主流，占比43.6%。主要是龍崗、羅湖低總價(jià)物業(yè)較多，成交占比擴(kuò)大，推動(dòng)均價(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

2019年11月前3周深圳二手房成交總價(jià)分布 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

此外，新政后，低價(jià)位成交占比縮減，中高價(jià)位成交占比擴(kuò)大。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，300萬(wàn)元以?xún)?nèi)房源成交占比下降13.1個(gè)百分點(diǎn)，主要是政策前僅龍崗、光明、坪山、大鵬普宅標(biāo)準(zhǔn)在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)，減稅后置業(yè)者能夠承擔(dān)更高價(jià)的房子；600萬(wàn)~800萬(wàn)元房源成交占比擴(kuò)大5.4個(gè)百分點(diǎn)，主要是一些看房周期較長(zhǎng)，但之前由于交易成本較高比較猶豫的置業(yè)者，在減稅政策刺激下紛紛入市。

而對(duì)于近期頻出的利好政策是否會(huì)將深圳房?jī)r(jià)推向新高度，一位不愿具名業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，沒(méi)有一個(gè)城市能在經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)承壓的前提下房?jī)r(jià)持續(xù)走高。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝